《深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權和上市交易管理暫行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)，已于2014年9月9日至9月15日公開征求意見。
昨日，就市民和媒體關心的關于《辦法》的有關問題，市住建局有關部門負責人進行了以下解答。
繳納增值收益
將用于保障房建設
問：《辦法》為何以2008年1月18日作為界定適用范圍的時間節(jié)點?
答：市住建局解釋稱深圳于2008年1月18日發(fā)布并實施了《深圳市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》。自此，國家關于解決城市低收入家庭住房困難的經(jīng)濟適用住房政策在深圳正式實施。所以，《辦法》以2008年1月18日作為界定適用范圍的時間節(jié)點。
問：為什么要繳納增值收益?繳納的增值收益款用途是什么?
答：作為保障性住房，經(jīng)濟適用住房由政府提供政策優(yōu)惠，其銷售價格遠低于市場價格。
經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權或上市交易時，向政府繳納合理比例的增值收益，并將增值收益納入深圳保障性住房專項資金，用于保障性住房建設，使更多的住房困難家庭受惠，對于實現(xiàn)住房保障制度的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。
買受人可代繳納增值收益
問：如果經(jīng)濟適用住房權利人需轉讓住房，但無力繳納增值收益，該怎么辦?
答：針對此類情況，《辦法》中規(guī)定了具體解決措施：購買經(jīng)濟適用住房5年后，取得完全產(chǎn)權前，權利人需要轉讓該住房的，可以自行與買受人確定交易價格，申請上市交易。符合上市交易條件的，可由買受人代為繳納增值收益后，持市住房保障主管部門出具的取得經(jīng)濟適用住房完全產(chǎn)權和上市交易的批復，到市房地產(chǎn)登記部門共同申請辦理房地產(chǎn)證(紅本)。
據(jù)了解，自《辦法》公開征求意見以來，有市民提出，經(jīng)濟適用住房不應取得完全產(chǎn)權或上市交易，確需取得完全產(chǎn)權或上市交易的，應向政府繳納100%的增值收益。市住建局認為，在有關法規(guī)政策修訂之前，還應嚴格執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定。
交易按照二手房計稅
問：計算增值收益時，經(jīng)濟適用住房市場價格如何確定?
答：《辦法》第五條規(guī)定：申請取得完全產(chǎn)權的，其市場價格按照申請時該套住房的二手房交易計稅價格計算;上市交易住房的，其市場價格按照申報的交易價格計算，但申報的交易價格低于申請時該套住房的二手房交易計稅價格的，按照二手房交易計稅價格計算。
二手房交易計稅價格，又稱存量房交易計稅參考價格，是稅務部門為加強房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收征管，根據(jù)有關規(guī)定，對存量房(即二手房)交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行計征各項稅款時所采用的價格。
換紅本注明經(jīng)適房
不符關政策法規(guī)規(guī)定
問：《辦法》未采納部分經(jīng)濟適用住房買受人提出的“不繳納增值收益，只把房地產(chǎn)證換成紅本，在證中注明經(jīng)濟適用住房屬性”的訴求，理由是什么?
答：根據(jù)深圳房地產(chǎn)管理政策法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟適用住房房地產(chǎn)證由綠本換成紅本后，其權利人對住房依法享有完全產(chǎn)權，即依法享有占有、使用、收益、處分住房的權利，可以自由轉讓、出租、抵押住房。而國家和深圳經(jīng)濟適用住房政策法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟適用住房權利人在繳納增值收益前，是不能取得完全產(chǎn)權的。部分經(jīng)濟適用住房買受人的上述要求，不符合國家和深圳相關政策法規(guī)的規(guī)定，故《辦法》沒有采納其訴求。
據(jù)了解，北京、上海、杭州等城市只有一種顏色的房地產(chǎn)證，為了區(qū)分經(jīng)濟適用住房的有限產(chǎn)權和普通商品房的完全產(chǎn)權，他們在經(jīng)濟適用住房房產(chǎn)證內(nèi)頁標注房產(chǎn)性質(zhì)為經(jīng)濟適用住房，用以限制其權利人不能自由轉讓，不能出租、抵押，實質(zhì)與深圳房地產(chǎn)證(綠本)是一致的。
增值收益
計算公式
應繳增值收益=【經(jīng)濟適用住房市場價格-經(jīng)濟適用住房原購買價格】×50%-稅費(原購經(jīng)濟適用住房的實際發(fā)生額)。
