自經(jīng)濟適用房項目推出后，以其價格低于相同地段的商品房，適應中、低收入階層的經(jīng)濟隨承受能力，受到了居民的普遍歡迎，許多購房者甚至在部分項目中排起了長隊。但許多購房人對于經(jīng)濟適用房與商品房二者的聯(lián)系與區(qū)別并不是十分清楚。有些購房人甚至存在疑慮，認為經(jīng)濟適用房價格低，質(zhì)量難有保證，而對購買經(jīng)濟適用房猶豫不決。
那么經(jīng)濟適用房與商品房究竟有哪些主要區(qū)別呢?
一、經(jīng)濟適用房與商品房的聯(lián)系有些人可能會把經(jīng)濟適用房與安居房、房改房等同起來，實際上，經(jīng)濟適用房與安居工程有本質(zhì)區(qū)別。安居工程是由政府安居中心或房改辦操作執(zhí)行，是一種非市場模式。
經(jīng)濟適用房與商品房都是由開發(fā)公司建設，房子建好后都是用于出售，都有一定的利潤(目前經(jīng)濟適用房的利潤控制在3%以下)，因此經(jīng)濟適用房應屬于商品房中的一種形式。
二、經(jīng)濟適用房與商品房的主要不同點
1、價格
商品房完全是市場價，而經(jīng)濟適用房是政府指導限制價，目前北京經(jīng)濟適用房價格限定在2000-4500元/平方米。
對于商品房政府是完全采取市場化的運作方式，由市場確定各種資源應收的價位。對于經(jīng)濟適用房，除免收土地出讓金外，并給予別的方面的優(yōu)惠政策，如各種配套費減半征收;所有的行政事業(yè)的收費減半;小區(qū)的建設配套費不攤?cè)胱≌某杀荆@些優(yōu)惠政策，使經(jīng)濟適用房的建設相對來說要比商品房價格優(yōu)惠一大塊。
2、質(zhì)量
經(jīng)濟適用房價格比商品房低并不是因為降低工程質(zhì)量。政府對經(jīng)濟適用房的工程質(zhì)量(或者叫功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務質(zhì)量)與商品房的要求是完全一致的。
經(jīng)濟適用房不會像一般人所說的，既然價格比較低，它的質(zhì)量很難保證。因為建設經(jīng)濟適用房，政府在其中起了關鍵的指導作用。政府的作用主要體現(xiàn)在：對這個項目先是政策上的優(yōu)惠，另外對整個工程質(zhì)量有比較高的要求，確保給消費者提供的這種保障住宅有好的質(zhì)量。所以購房者可以放心，經(jīng)濟適用房的質(zhì)量是有保證的。
3、戶型面積
經(jīng)濟適用房的單元(套型)面積相對要比商品房的小些，它以“適用”為主。
在經(jīng)濟適用房管理辦法中規(guī)定，經(jīng)濟適用房的戶型，應該主要以二、三居室為主。也就是開發(fā)商要以建設面積適中、功能比較齊全的住房為主，而不是追求超大面積的戶型。
而商品房的戶型面積則開發(fā)商會根據(jù)市場需要而定位，如普通住宅和公寓住宅的多居室、復式、躍層、錯層以及別墅等等，上海近來甚至出現(xiàn)了獨院住宅、聯(lián)體別墅和北京出現(xiàn)的“弧形戶型”(有別于普通的四方形戶型)等新形式。商品房的面積也從幾十到幾百平方米不等。
4、設備標準
開發(fā)商為了把商品房的銷售價格提起來，在商品房的建設過程中，可以使用一些進口的高檔設備。
對經(jīng)濟適用房從政策上要求：盡量采取一些質(zhì)量比較好、價格比較適中的功能設備，以降低房價。或者說本身由于市政府在價格上的限定，所以開發(fā)商一般也不會用太高檔的設備。
5、銷售對象
商品房銷售完全市場化，什么人買和買幾套都可以，沒有限制。
經(jīng)濟適用房從政策上講，應該銷售給中低收入的家庭，原則上只允許一個家庭購買一套。另外面積要有所控制，雖然目前暫時還沒有具體的面積控制標準，但隨著經(jīng)濟適用房政策的不斷完善，肯定要做出一些限制。具體中低收入家庭如何確定，這個權(quán)利交給了各個城市，根據(jù)不同城市的人均收入劃出中低收入的界限。北京目前中低收入的標準還沒有確定，經(jīng)濟適用房基本上是對北京市城鎮(zhèn)居民敞開供應。但隨著中低收入標準的確定，高收入者購買經(jīng)濟適用房肯定會受到限制。
6、物業(yè)管理收費標準
商品房的物業(yè)管理收費，政府只核定成本構(gòu)成，價格標準主要靠市場調(diào)節(jié)。
對經(jīng)濟適用房物業(yè)管理收費，政府要嚴格進行控制。北京市的物業(yè)管理收費，國家要求在0.5元/平方米.月以內(nèi)。這樣對中低收入者來說，經(jīng)濟承受能力好一些，以避免出現(xiàn)“買得起房住不起房”的現(xiàn)象。
7、享有的權(quán)利
對商品房所有權(quán)占有、使用、收益、處置的四個方面，政府沒有任何干預。買了商品房隨時都可以出售出租繼承贈予，只要按規(guī)定交了稅費就沒有任何限制。
對經(jīng)濟適用房政府要有一定限制，對占有、使用、處置權(quán)利，現(xiàn)在的政策沒有限制，主要是對收益權(quán)利做了一些限制。你的房子要出售，政府就要做一些調(diào)節(jié)。
第一個調(diào)節(jié)是補交土地出讓金，北京市現(xiàn)在的規(guī)定是按照標定地價的10%，如果沒有標定地價，按銷售價格的3%補交土地出讓金。第二，土地收益，按照北京現(xiàn)在的規(guī)定，四千元以內(nèi)的部分全部歸個人所有;四千至五千部分，80%歸個人，20%歸國家;五千以上部分個人和國家各得50%。另外，經(jīng)濟適用房在上市的時候，稅收給予一定的優(yōu)惠，比如契稅減半，居住滿一年免收營業(yè)稅，不滿一年按減半征收。
以上七項是經(jīng)濟適用房與商品房目前的主要區(qū)別比較，但是由于一些政策可能會隨著時間推移發(fā)生變化，所以在購房時仍應盡可能的請教政府相關部門人員、業(yè)內(nèi)人士或?qū)I(yè)律師等，并以最新的政策法規(guī)為依據(jù)來分析各種情況，特別是不能全部聽信于房地產(chǎn)廣告或是售樓人員的口頭承諾等等，以使自己花較少的時間金錢、吃較少的虧買到較滿意的房子。
