伴隨經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，大批的問題也隨之而來了。申請人取得了經(jīng)濟(jì)適用房后，居住未滿五年是否可以買賣，國家的政策是否是允許，對于此類買賣合同如何定性，是否有效呢？下面就讓滬律網(wǎng)小編為大家解開這些謎團(tuán)。
一、未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房是否可以買賣
由于經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，其本質(zhì)是具有保障性質(zhì)的政策性住房。因此，購房人在購買經(jīng)濟(jì)適用房后，并不是擁有了房屋的完整所有權(quán)，其不能完全按照自己的意志對住房加以處分。根據(jù)新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》對經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿五年（以交納契稅日期為準(zhǔn)），不得直接上市交易。購房人確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原購房的價(jià)格回購。
經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)為有限產(chǎn)權(quán)，土地未辦理有償使用，不得出租、出借，五年內(nèi)不得上市交易。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿五年需退出的，由市住房保障管理部門利用廉租住房專項(xiàng)資金回購，回購價(jià)按原出售價(jià)格每年扣減百分之一計(jì)算。購買經(jīng)濟(jì)適用住房五年內(nèi)，因繼承、贈與或離婚析產(chǎn)等原因需要變動房屋產(chǎn)權(quán)的，受讓人應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請購買條件，并經(jīng)市住房保障管理部門批準(zhǔn)，辦理變更登記手續(xù)，原經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)不變。
總之，未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房按市價(jià)出售是違反行政機(jī)關(guān)有關(guān)限制房屋權(quán)利的經(jīng)濟(jì)管理法規(guī)、擾亂經(jīng)濟(jì)管理秩序和公共利益的行為。
二、未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同是否有效
合同的效力只能由國家法律和行政法規(guī)來確認(rèn)，部門規(guī)章和地方政府規(guī)章，例如《北京市建設(shè)委員會關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，是不能判定未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的效力問題的。但是根據(jù)合同法第七條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)該遵守法律行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。
政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，改善整個社會的居住狀況才推出經(jīng)濟(jì)適用房這項(xiàng)針對特殊人群的優(yōu)惠政策。在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼。而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，而原經(jīng)濟(jì)適用住房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府的初衷。也就是說銷售未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房違背了國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房管理的規(guī)定，是擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益的行為，應(yīng)該予以禁止。所以未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同是無效的。對于無效的合同的合同至始至終不發(fā)生法律效力，也就無所謂滿五年后能否辦理過戶了。
