經(jīng)濟(jì)適用房是政府為了解決中低收入家庭住房問(wèn)題的產(chǎn)物，享受免交土地出讓金以及減免相關(guān)稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，雖然已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房與商品房一樣，擁有完全產(chǎn)權(quán)，可以直接在市場(chǎng)上交易，但是由于當(dāng)初建造經(jīng)濟(jì)適用房的政策性目的在于照顧中低收入群體，所以，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)，仍受到一定限制。
1、最重要的是對(duì)年限的限制
根據(jù)七部委聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。各地對(duì)此又分別做出更為具體的規(guī)定，以北京為例，《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》(2008.4.8，下稱《通知》)規(guī)定：已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證δ 滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請(qǐng)，由區(qū)縣住房保障管理部門通過(guò)搖號(hào)等方式確定符合條件的購(gòu)房人(購(gòu)房人須按照有關(guān)規(guī)定，已辦理經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買資格審核手續(xù))，由購(gòu)房人按原價(jià)購(gòu)買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購(gòu)。可見，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房能否上市要看其取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證是否滿5年，也就是說(shuō)，按現(xiàn)行政策，δ滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房不能上市交易，原則上只能由政府回購(gòu)。
2、對(duì)按原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的限制
以北京為例，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭按原價(jià)出售住房的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提交書面申請(qǐng)，并提供原購(gòu)房合同、房屋所有權(quán)證、身份證、戶口本等材料;區(qū)縣住房保障管理部門通過(guò)搖號(hào)等方式確定購(gòu)房人(購(gòu)房人須按照有關(guān)規(guī)定，辦理了經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買資格審核手續(xù));購(gòu)房人查驗(yàn)房屋和相關(guān)資料后，與產(chǎn)權(quán)人簽訂購(gòu)房合同，支付購(gòu)房款，區(qū)縣住房保障管理部門登記買賣雙方信息，出具相關(guān)證明;買賣雙方持購(gòu)房合同、區(qū)縣住房保障管理部門出具的證明以及其他相關(guān)材料，向區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
3、對(duì)按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的限制
以北京為例，符合滿5年條件，按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房和按市場(chǎng)價(jià)格出售已購(gòu)商品房不同，交易雙方(尤其是出賣人)須履行特殊義務(wù)，即需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同、身份證、戶口本等材料到房屋所在地房屋管理部門辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。同等價(jià)格條件下，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購(gòu)。出售價(jià)格低于市有關(guān)部門公布的同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房?jī)r(jià)格(以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)價(jià)格)的，按指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算價(jià)差。
需要注意的是，《通知》發(fā)布之前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，符合滿5年條件，按市場(chǎng)價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)人是按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。如出售價(jià)格低于地區(qū)指導(dǎo)價(jià)格按指導(dǎo)價(jià)為基數(shù)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地收益等
