現(xiàn)實(shí)中，因不符合經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房申購資格，或不具備向銀行申請貸款資格，為規(guī)避保障房政策或信貸政策，實(shí)際購買人借用具備相應(yīng)資格者的名義，采取“借名”、簽訂“黑白合同”等不正當(dāng)手段，達(dá)到低價(jià)購買保障性住房或享受信貸優(yōu)惠的目的。這種方式簡稱為“借名買房”。因這種違規(guī)交易保障房的行為本身就隱含較高的潛在訴訟風(fēng)險(xiǎn)，一旦交易雙方關(guān)系惡化或一方悔約，為爭奪有限低廉的保障房資源，勢必產(chǎn)生爭訟。
借名買房糾紛矛盾重重
實(shí)踐中，借名買房糾紛主要體現(xiàn)以下類型:一是取得申購資格的出名人，在將申購資格轉(zhuǎn)讓后反悔，主張借名行為無效;二是出名人反悔將實(shí)際購買人訴諸法院，要求確認(rèn)其享有所有權(quán)或判令實(shí)際購買人騰房;三是實(shí)際購買人在“借名”之后，又與出名人簽訂房屋買賣合同，出名人反悔訴諸法院確認(rèn)買賣合同無效;四是部分實(shí)際購買人將出名人訴諸法院，請求確認(rèn)享有房屋所有權(quán)或判令協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市石景山區(qū)人民法院今年已受理的借名買房糾紛10余起，由此引發(fā)權(quán)屬確認(rèn)、房屋騰退、返還原物、排除妨害等近20件連環(huán)訴訟糾紛，造成矛盾沖突不斷激化、升級。如區(qū)法院受理的安某夫婦與劉某借名買房一案中，出名人劉某以系房屋所有權(quán)人要求安某夫婦騰退房屋，而安某夫婦亦訴至法院要求確認(rèn)房屋所有權(quán)、要求劉某辦理過戶手續(xù)。訴訟過程中雙方矛盾沖突不斷激化升級，甚至纏訴鬧訪。
事實(shí)疑難復(fù)雜，調(diào)解難度較大
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人為規(guī)避政策而通過借名、買號等交易保障房行為，往往具有一定的隱蔽性，對出資、貸款等行為一般僅有口頭約定，且不易被發(fā)現(xiàn)。另外，涉保障房訴訟糾紛多發(fā)生在特定主體之間，尤其借名買房、轉(zhuǎn)讓購房號等糾紛主體往往存在近親屬、同事、朋友級關(guān)系。這些特殊主體基于親情、友情或信任關(guān)系惡意串通規(guī)避購房政策，且不易暴露。因此，實(shí)際訴至法院的訴訟案件僅為“冰山一角”。隨著交易條件或情況的變化，將會有更多潛在訴訟糾紛訴至法院。借名人與出名人往往就權(quán)屬確認(rèn)、房屋騰退、出資返還、損失賠償?shù)葐栴}形成系列訴訟，矛盾化解難度較大，難以通過和解調(diào)解途徑化解矛盾糾紛。
“借名合同”案件法律
適用依據(jù)具有一定滯后性
在“借名合同”案件中，借名人要求確認(rèn)房屋權(quán)屬或要求登記名義人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，審判實(shí)務(wù)中一般以“借名”行為損害公共利益而不予支持。實(shí)踐中，因“借名”購買經(jīng)濟(jì)適用房案件糾紛，往往形成出名人享有所有權(quán)，借名人享有使用權(quán)的尷尬的裁判結(jié)果。而以保障房政策為依據(jù)認(rèn)定借名行為無效，不僅違反法律效力高于規(guī)章并優(yōu)先適用的原則，而且亦明顯違背社會所倡導(dǎo)的誠實(shí)信用的原則，勢必又會鼓勵悔約不誠信行為和投機(jī)心理，在某種程度上，對實(shí)際出資、裝修并長期居住的借名人來說，難以實(shí)現(xiàn)服判息訴的良好社會效果。而對購買人再次轉(zhuǎn)讓已購保障性住房的行為，采取區(qū)分轉(zhuǎn)讓房屋是“老房”還是“新房”分別處理的方式。如對2008年4月11日之前購買的“老”經(jīng)濟(jì)適用房，約定在購買五年期滿后再辦理過戶手續(xù)的，可認(rèn)定有效。但因保障性住房過戶涉及購房資格審查及政府回購等行政審批行為，對借名人或違規(guī)購買人以具備申購資格或者期滿五年為由，主張辦理過戶登記的，實(shí)踐中如何處理，存在較大爭議。
建議:
完善住房保障立法加強(qiáng)申請資格審查
首先，加快完善住房保障立法，為保障房制度提供權(quán)威性法律依據(jù)。
立法機(jī)關(guān)加快保障房立法進(jìn)度，將保障房管理規(guī)范上升到法律或行政法規(guī)層面，以基本法律、行政法規(guī)形式對保障房的歸屬、使用、收益、處分問題等做出明確規(guī)定，堵塞政策漏洞，對規(guī)避法律、法規(guī)行為不留可乘之機(jī)，為涉保障房“借名”案件糾紛處理提供充分的法律依據(jù)。同時(shí)，上級法院盡快制定司法解釋，針對目前涉保障性住房中的借名效力、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等法律適用問題制定統(tǒng)一的指導(dǎo)意見，有效發(fā)揮保障房法律規(guī)范及司法解釋對百姓購房行為的指導(dǎo)、指引和規(guī)范作用。
其次，政府住房保障部門應(yīng)加強(qiáng)對保障性住房申請資格的審查。
嚴(yán)格審查、核對購房人購買資格，實(shí)現(xiàn)審核、銷售、交房、入住等各環(huán)節(jié)無縫對接，確保那些真正需要幫助的中低收入家庭切實(shí)得到保障，防止利用政策漏洞借用他人名義騙取保障性住房的情況;此外，進(jìn)一步建立和完善保障房資格異議審查和落實(shí)政府回購政策，加大對保障房享受者資格異議審查力度，對經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)確實(shí)不符合保障房享受資格或通過借名違規(guī)交易的，政府部門要制定切實(shí)可行措施落實(shí)回購政策，加大對已查實(shí)的騙購行為的懲罰力度。
最后，加大法制宣傳力度，警示借名交易風(fēng)險(xiǎn)。通過加強(qiáng)政策宣傳，讓百姓理解保障房相關(guān)政策規(guī)定，通過曝光違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)交易行為，警示購房人慎重交易，切忌貪一時(shí)之利，避免通過以他人名義購房，導(dǎo)致日后難以確認(rèn)房屋歸屬從而引發(fā)糾紛;或出借自身購房資格后將無法再享受相應(yīng)政策優(yōu)惠等不利后果。(陳石磊 楊志東 張英周)
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