北京經濟適用房買賣糾紛轉讓糾紛案例匯總
（ 李建立 13717518768）
1、如何購買二手經濟適用房 （作者：謝輝 發(fā)布時間：2006-06-08 09:01:55） 一、已經住滿5年的經濟適用房 購買此類經濟適用房不需要符合購買經濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、5%的印花稅外，不需要在繳納成交價3%的土地出讓金。 二、尚未住滿5年的經濟適用房 購買此類已購經濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經濟適用房的購買條件，即購買者必須具備北京市常住戶口，家庭收入在人民幣6萬元以下。符合此購買條件的購房人還需要辦理經濟適用住房購買資格審核手續(xù)。若所購置的已購經濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經濟適用住房產權管理。即：若購房人經相關部門核定職業(yè)、職位等購買標準后，只具備購買最高4000元/平方米，面積在70平方米以內經濟適用房的資格，就意味著購房人只能購買28萬元的經濟適用房。若購房人所購買的房價已超過了審核的購房標準，超出部分則需要補交10% 的綜合地價稅。購買任憑補交10%的綜合地價款后的繳款通知書、繳款收據、《北京市城鎮(zhèn)居民購買經濟適用住房家庭住房和收入核定表》等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產權過戶手續(xù)。（編輯：梁菁菁）2、 北京經濟適用房買賣糾紛轉讓糾紛案例 買賣經濟適用房獲利 主體不適格協議無效（作者：趙志 發(fā)布時間：2006-10-18 13:26:39） 經濟適用房的買賣必須符合一定的價格與主體條件，采用種種形式規(guī)避這些限制性法律規(guī)范的，則可能引起各種糾紛。近日,大興法院審結一起買賣經濟適用房的案件，判決買賣協議無效，潘某退還閆某定金1萬元。 潘某系黑龍江省農民，2003年以其北京表弟郭某的名義用15萬元購買了位于北京大興經濟適用房一套。2005年8月，潘某以26萬元的價格將該套經濟適用房賣與閆某簽訂經濟適用房買賣協議，閆某并支付定金1萬元。該房屋買賣協議中郭某的名字為潘某所代簽。后閆某得知國家對經濟適用房限制出售，故其訴至法院要求法院確認其與潘某簽訂的經濟適用房買賣協議無效并返還定金。 法院審理后認為，潘某不具備購買經濟適用房的條件，雖然房屋所有權證書辦在郭某名下，但該購房款系潘某所支付，實際也由潘某支配、占用該房屋，潘某實際是該房屋的事實上的產權人。 但根據《北京市關于已購經濟適用房上市出售有關問題的通知》第二條規(guī)定，已購買經濟適用房的家庭在購買后五年內不得按市場價格出售。確需出售的，可出售給符合經濟適用房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，出售單價不得高于購買時的單價。故閆某與潘某之間的房屋買賣行為，違反了出售價格與交易主體的限制性規(guī)定，應屬無效協議，閆某要求潘某返還定金的訴訟請求應予支持。（編輯：趙巖）3、 北京經濟適用房買賣糾紛轉讓糾紛案例私下轉讓購買經濟適用房房號 協議被判無效 （作者：李思 發(fā)布時間：2007-08-01 13:30:48） 近日，朝陽法院審結了一起因私下轉讓購買經濟適用房房號而引發(fā)的案件，法院認定私下轉讓購買經濟適用房房號協議無效，判決轉讓者王某返還原告購房名額轉讓金八萬元、聯系人邢某返還原告購房名額轉讓金二萬三千元。 2006年9月25日，原告李某與被告王某簽訂了《經濟適用房買賣合同》一份，約定王某將自己在朝陽區(qū)垡頭地區(qū)翠城經濟適用房E區(qū)范圍內部分住房的購買權轉讓給原告，原告一次性向王某支付人民幣8萬元整，作為將購買經濟適用房名額轉讓給原告的補償。此后，原告又向聯系人被告邢某支付了轉讓金23 000元。邢某向原告出具了內容為：“今收到李X購買翠城經濟適用房轉讓費2.3萬元，大寫：貳萬叁仟元整”的收據一張。原告在與王某簽訂《經濟適用房買賣合同》前未經過有關部門的購房資格審查，后原告拿著轉讓的房號去購買房子時遭拒。故起訴至法院要求確認其與王某簽訂的《經濟適用房買賣合同》無效，王某、邢某返還原告房號轉讓金。 法院經審理認為，本案中不僅原告尚未取得相應的購房資格，且轉讓者王某也尚未實際取得確定的房屋。王某將購房權私自轉讓給沒有購房資格的原告的行為已經違反了我國關于購買經濟適用住房的相關規(guī)定，客觀上也損害了社會公共利益，妨礙了其他符合購房條件人的購買權。依據《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同及損害社會公共利益的合同無效。本案中原告與王某之間所簽訂的《經濟適用房買賣合同》違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定且損害了社會公共的利益，故被法院認定為無效。4、 北京經濟適用房買賣糾紛轉讓糾紛案例買賣經適房房號起糾紛 法院認定合同無效不保護作者：崔亮 發(fā)布時間：2008-05-16 15:26:58 從他人手中買經濟適用房房號，按照當初合同約定支付定金后，卻由于對方原因房子無法交付，于是將房屋中介機構和賣方告上法庭，要求交付房屋。近日，昌平法院對此案件進行了宣判。 原告武先生訴稱，自己與游先生于2006年6月24日簽署預售房出售合同，約定被告將回遷購買回龍觀社區(qū)房屋的房號轉讓給原告。合同簽訂后原告按合同約定履行了自己的義務，向被告支付了房號費用兩萬元。現被告拒絕履行合同，故原告起訴至法院，請求判令被告游先生繼續(xù)履行預售房出售合同，交付原告武先生位于昌平區(qū)的房屋。 被告游先生辯稱，希望法院駁回原告的全部訴訟請求。理由是，案件所涉及的房屋出售合同，名字雖然是預售，實際不是商品房買賣合同。原告起訴的案由是買賣合同糾紛，所以肯定不是商品房買賣合同，而是購買經濟適用住房的排隊權。購買經濟適用房是要有資質的，原告僅僅是有資格，再去排隊配選才能買賣。原告現在僅僅是排隊權。國家規(guī)定經濟適用房是國家保障性住房，是禁止買賣的。經濟適用房的買賣有嚴格的程序，而現在買賣雙方都沒有經過這個程序。原告、被告簽訂的合同違反了法律的強制性規(guī)定。相關法律也禁止經濟適用房的買賣。沒有領取權屬登記證書的房屋是禁止買賣的。房屋不能買賣，雙方在簽訂時應該知道該行為不太合法，是以合法形式掩蓋違法的目的，而且三方的責任是相同的，不互付過失責任。請求駁回原告的訴訟請求。 被告房屋中介公司辯稱，我們希望律師把這個事情跟原告說清楚。我們在簽訂合同時，是原告想買經濟適用房，但是由于國家規(guī)定不讓買賣經濟適用房。游先生說這個事情不合法，是否可以把房子退掉，把錢給原告。我們也跟原告說過，但是原告不同意。因為合同違法，現在原告起訴要我們履行合同，我們無法履行。 法院查明，2006年6月24日，原告武先生（乙方）與被告游先生（甲方）、被告房屋中介公司（丙方）簽訂預售房出售合同，約定甲方因位于王家園胡同房屋被拆遷經與乙丙方協商，將回遷購買回龍觀社區(qū)的訂房號轉讓給乙方。合同約定，合同簽署之日乙方向甲方支付部分購房號費兩萬元（購房號費共六萬元）。乙方向丙方支付服務費總房款的百分之二點五八千元（根據實際購房款，按照多退少補原則）。合同簽訂后，原告武先生向被告游先生支付了2萬元購房號費，向被告房屋中介公司支付了8000元中介費。后被告游先生拒絕履行合同，并將原告支付的2萬元購房號費交給被告房屋中介公司，原告拒絕接收該筆款項，并起訴至法院要求二被告繼續(xù)履行合同。 法院認為，合法的民事權利才能受到法律保護。經濟適用住房是國家為保障特定人群的居住權而提供的政策性商品房，國家對該類房屋的上市交易有特殊的規(guī)定和限制，而本案中原、被告所簽訂的合同違反了國家關于經濟適用住房買賣的強制性規(guī)定，該合同應為無效，故原告要求被告繼續(xù)履行合同的訴訟請求沒有法律依據，本院無法支持。據此，法院判決駁回原告武先生的訴訟請求。5、北京經濟適用房買賣糾紛轉讓糾紛案例新政策五年內經適房禁售 剛簽約買賣方對簿公堂（作者：尹亦農 發(fā)布時間：2008-06-03 10:22:56） 王女士將自己的經濟適用房賣給了蘇女士，但隨后的市建委文件規(guī)定未滿五年經濟適用房不能按市場價出售，并且不能辦理過戶手續(xù)。由于新政策的出臺，致使原被告之間的房屋買賣合同無法履行。原告王女士要求解除售房合同，遭到對方的強硬拒絕。日前，王女士將蘇女士訴上法庭，要求確認簽訂的房屋買賣合同無效，朝陽法院受理了此案。 原告王女士訴稱：2007年10月22日，我通過中介將位于北京市朝陽區(qū)垡頭翠城馨園某室的經濟適用房賣給被告，并與被告簽訂了房屋買賣合同及補充協議。雙方在合同中自愿約定了付款方式、付款數額、產權過戶、房產交付、違約及爭議的解決方式。2008年4月8日，北京市建委發(fā)布了京建住（2008）225號關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知。通知中規(guī)定未滿五年經濟適用房不能按市場價出售；并全面停止辦理未滿五年經濟適用房過戶。由于國家的政策法規(guī)出臺，致使原被告之間的房屋買賣合同無法履行，為此，我多次找被告協商要求解除合同，相互返還購房款及房屋，被告態(tài)度強硬，堅持不解除該合同。現訴至法院要求確認與被告簽訂的房屋買賣合同無效。6、北京經濟適用房買賣糾紛轉讓糾紛案例二手經適房難過戶 新近買房者要退房（作者：尹亦農 發(fā)布時間：2008-07-31 10:26:16） 因稱受“經適房”出臺新政策影響，自己從喬先生手中所購房屋面臨無法辦理房屋過戶手續(xù)的問題，近日，周先生訴至法院要求確認雙方《房屋買賣合同》無效，并由喬先生返還已付購房款35萬元。朝陽法院受理了此案。 原告周先生訴稱：2007年12月20日，我與被告喬先生就其名下的朝陽區(qū)望京新城西園的一套一居室房屋簽訂了《房屋買賣合同》。該房屋為經濟適用房，雙方約定房屋價款為87萬元。我分5次先行支付了房款35萬元，剩余的52萬元房款雙方約定待辦理了相關手續(xù)后再行支付。因我所購房屋系“經適房”，根據國家現行的法律、法規(guī)，我與被告之間無權就上述房產辦理相關手續(xù)。故請求法院確認我與被告之間簽訂的《房屋買賣合同》無效，并要求被告喬先生返還已付房款35萬元。 據了解，2008年4月8日，北京市建委會同市國土局、市發(fā)改委、市財政局等部門聯合下發(fā)了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，對經適房買賣作出了具體的限制性規(guī)定。通知中規(guī)定，未滿五年經濟適用房不能按市場價出售，并全面停止辦理未滿五年經濟適用房過戶。且新政策規(guī)定經適房買賣必須經政府回購，才能上市交易。7、北京經濟適用房買賣糾紛轉讓糾紛案例私下買賣經適房 賣方訴請交易無效（作者：雪潔 發(fā)布時間：2010-03-15 09:10:41） 2004年，家住北京的劉女士將其所有的經濟適用房賣給了于先生，近日，劉女士以當初簽訂的合同違反國家禁止性規(guī)定為由，將于先生訴至法院，請求法院確認購房合同無效。豐臺法院已正式受理此案。 劉女士起訴稱，2004年，她與于先生簽訂了購房合同，約定劉女士將位于豐臺區(qū)的一處經濟適用房賣給于先生，該房屋面積為78.38平方米，價款為47萬元，于先生支付首付款235000元，其余款項按十年銀行貸款利率每月向劉女士交納2550元，等房屋過戶時，一次性交清剩余款項。 劉女士稱，合同簽訂后，于先生支付了首付款，但余款和利息均未按時支付。后劉女士得知，國家相關政策規(guī)定，經濟適用房未滿五年不得上市交易，五年之內與非為國家的買方簽訂的買賣合同因違反國家禁止性規(guī)定而無效，該房屋在購買五年內也不能辦理過戶手續(xù)。 劉女士認為，她與于先生簽訂的合同違反了國家禁止性規(guī)定，為此她多次與于先生交涉，要求于先生退還房屋，但遭到拒絕。無奈之下，劉女士將于先生訴至法院，請求法院確認她與于先生簽訂的購房合同無效。8、北京經濟適用房買賣糾紛轉讓糾紛案例借款是虛賣房是實 買賣經適房風險自擔（作者：蔣春燕 發(fā)布時間：2010-07-13 17:02:23） 因違規(guī)買賣經濟適用房引發(fā)抵押借款合同糾紛，孫女士將武女士告上法庭。記者今天獲悉，二中院裁定準予孫女士撤回上訴。 孫女士起訴到一審法院稱， 2009年2月10日，自己與武女士簽訂了《借款合同》和《房地產抵押合同》。合同中所謂自己借款實際是武女士向自己支付的購買經濟適用住房的購房款，因武女士恐經濟適用房的買賣合同無效而要求自己與其簽訂借款合同和辦理房屋抵押擔保合同。該合同是以合法形式掩蓋非法目的，屬無效合同。現因雙方協商未果，故訴至法院，請求確認雙方簽訂的《借款合同》、《房地產抵押合同》無效。 一審法院經審理認為，雙方簽訂的《借款合同》、《房地產抵押合同》經公證處公證，并賦予強制執(zhí)行效力，屬具有強制執(zhí)行效力的公證債權文書。雙方對該債權文書的內容產生爭議，不屬法院受案范圍。據此，裁定駁回孫女士起訴。 一審法院裁定后，孫女士不服，上訴到二中院。 該案審理過程中，承辦法官充分釋明指出，雙方當事人之間買賣經濟適用房的行為違反了國家的政策法規(guī)，但因雙方當事人在公證處就借款合同及抵押合同辦理了公證債權文書，根據《最高人民法院關于當事人對具有強制執(zhí)行效力的公證債權文書的內容有爭議提起訴訟人民法院是否受理問題的批復》的內容，經公證的以給付內容并載明債務人愿意接受強制執(zhí)行承諾的債權文書依法具有強制執(zhí)行效力。債權人或債務人對該債權文書的內容有爭議直接向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理。后孫女士表示撤回上訴。9、北京經濟適用房買賣糾紛轉讓糾紛案例房價上漲買家遭晃點 經適房主質疑已簽好的合同 賣家出爾反爾，這是近期不少購買經濟適用房的人遭遇的情況。房主想要賣出更高的價錢，于是，找自己的茬兒質疑已經簽好的購房合同。由于賣家的反復無常，經適房買賣市場遇到了誠信危機。 6月初，魏女士的官司在昌平法院一審宣判。法院經審理查明，房主孫先生與魏女士于2010年3月13日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。合同約定，孫先生將其名下坐落于回龍觀鎮(zhèn)龍躍苑三區(qū)的房屋出售予魏女士。該房屋成交價格為1335000元。此后，孫先生反悔，表示不出售該房產。 法院認為，合同是雙方真實的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。還有就是，孫先生是經過相關行政手續(xù)取得經濟適用住房購買資格，并已取得了本案所涉房產的所有權，他對名下財產的處分并不損害社會公共利益。另外，根據相關規(guī)定，案件中涉及的這套經適房在一定條件下是允許上市交易的，而并非絕對禁止，所以買賣該套經濟適用住房的行為不應認定為侵害社會公共利益。如果孫先生堅持認為雙方買賣合同侵害了社會公共利益，可在房屋過戶前，將房屋以原價回售予政府，否則難以體現其所謂的社會公共利益。 對于不符合上市交易條件的經濟適用住房應由相關行政部門在房屋權屬轉移登記時依據相關政策規(guī)定對合同的履行予以限制，而不應由司法機關在合同效力的層面上予以禁止。因此，孫先生主張合同無效的理由不能成立，法院判決駁回孫先生的訴訟請求。(記者 王巍) 點評：由于北京乃至全國的經濟適用房政策朝令夕改，導致了大量的糾紛。實踐當中，也出現了許多奇怪的判決。 （法律咨詢： 二手房買賣糾紛 經濟適用房買賣糾紛 小產權房買賣糾紛 夫妻房產糾紛 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