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“借名買(mǎi)房”出資人吃虧
來(lái)源：新疆法制報(bào)作者：發(fā)表時(shí)間：2010-03-23
因?qū)?gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房有資格限制，一些外地人或沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)的人，常采用“借名”的方式購(gòu)買(mǎi)。
因?yàn)閼?hù)籍或身份所限，“借用別人的身份買(mǎi)房”現(xiàn)象很普遍。房產(chǎn)證上的人是名義上的買(mǎi)房人，而實(shí)際上房子屬于另外一個(gè)人。
如今房?jī)r(jià)飛漲，幾年前買(mǎi)的房子現(xiàn)在已經(jīng)翻了幾倍。面對(duì)巨大的利益，出借姓名人和實(shí)際買(mǎi)房人的搶房戰(zhàn)屢見(jiàn)不鮮。法律會(huì)如何判決這些借名買(mǎi)房糾紛呢
“借名買(mǎi)房”起糾紛
“明明是我出錢(qián)買(mǎi)的房子，堂弟卻讓我騰房給他。”3月20日，車(chē)女士無(wú)奈地向本報(bào)反映她“借名買(mǎi)房”的事。
2002年8月，剛到烏魯木齊市工作的車(chē)女士想買(mǎi)房，苦于自己不是烏市戶(hù)口不能購(gòu)買(mǎi)價(jià)格優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)適用房，為了避免復(fù)雜的手續(xù)，她便找到自己的叔叔，以叔叔的名義購(gòu)買(mǎi)了西山路某小區(qū)一套96平方米的經(jīng)濟(jì)適用房期房，每平方米950元。
車(chē)女士交納首付款后，又以叔叔的名義貸款8萬(wàn)余元，此后按月還款。
簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)天，車(chē)女士和叔叔還簽訂了一份《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，約定“由車(chē)女士出資，以叔叔名義購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)和歸屬權(quán)永久性歸車(chē)女士所有。”
今年春節(jié)后，車(chē)女士的叔叔突發(fā)疾病離世，車(chē)女士要求將房子過(guò)戶(hù)給自己，沒(méi)想到堂弟卻不認(rèn)賬了，稱(chēng)該房屬于他爸爸，買(mǎi)房的首付款是向車(chē)女士借的。
烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院法官湯秀斌說(shuō)，按照法律規(guī)定，房屋歸車(chē)女士的堂弟及家人所有，雙方之間關(guān)于出資的糾紛可另案解決。私人之間關(guān)于“借名買(mǎi)房，約定房屋歸實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人”的合同不能推翻房產(chǎn)證。因?yàn)閷?shí)際買(mǎi)房人不具有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的資格，其借用他人名義買(mǎi)房是為了規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此合同無(wú)效。這是依據(jù)物權(quán)法和合同法的規(guī)定，使那些自認(rèn)為聰明而“合理規(guī)避法律”的人最終不能得利，這樣的結(jié)果對(duì)大多數(shù)遵紀(jì)守法的公民來(lái)說(shuō)是公平的，同時(shí)也不會(huì)使經(jīng)適房的相關(guān)法規(guī)成為擺設(shè)。
情法兩難不易調(diào)解
類(lèi)似車(chē)女士的事件，全疆各地都有。
2005年2月，兵團(tuán)農(nóng)一師11團(tuán)職工萬(wàn)天亮借用嫂子樊小屏的身份，在阿克蘇市買(mǎi)了一套86平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。
如今，樊小屏的愛(ài)人去世了，樊小屏要買(mǎi)房子，因當(dāng)年買(mǎi)過(guò)一次經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在按照政策就不能再買(mǎi)了。惟一的一個(gè)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)讓給了別人，眼看著當(dāng)年買(mǎi)的房子，價(jià)值翻番，樊小屏感覺(jué)非常吃虧，她想占有以自己名義購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房，便訴至法院。
湯秀斌告訴記者，面對(duì)著法理和情理的兩難，類(lèi)似這樣的出借身份人起訴實(shí)際買(mǎi)房人的糾紛讓法院很難裁判。”房子值錢(qián)了，一些實(shí)際買(mǎi)房人心里也開(kāi)始不踏實(shí)，雖然一直住在房子里，可畢竟房產(chǎn)證上不是自己的名。
湯秀斌說(shuō)，由于大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)過(guò)了5年的上市期限，于是，他們想讓名義購(gòu)房人過(guò)戶(hù)，把房本換成自己的名字。這類(lèi)案件很難調(diào)解，雙方的態(tài)度都是堅(jiān)決要房子。
法官說(shuō)法
房屋歸屬產(chǎn)證為準(zhǔn)
湯秀斌介紹，由于對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房有資格限制，因此一些外地人或者沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的人，就采用“借名買(mǎi)房”的方式——即借親戚、朋友、同事等人的身份買(mǎi)房。經(jīng)濟(jì)適用住房是政府為解決中低收入人群的住房問(wèn)題而實(shí)施的政策，所以對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)，除須遵循法律外，還要符合有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)及上市出售的行政法規(guī)的規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中還有人借名購(gòu)買(mǎi)“單位集資房”，就是實(shí)際出資人借用集資單位人的名義買(mǎi)集資房。
“借名買(mǎi)房”官司主要有兩種情況，一是被借身份人想實(shí)際占有房屋，起訴實(shí)際買(mǎi)房人騰房;二是實(shí)際買(mǎi)房人起訴被借身份人，要求過(guò)戶(hù)到自己名下。
湯秀斌說(shuō)，對(duì)于“借名買(mǎi)房”糾紛，法院判決的原則是依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，以房產(chǎn)證上的名字為準(zhǔn)。房屋歸產(chǎn)權(quán)證上的人所有，產(chǎn)權(quán)人歸還實(shí)際買(mǎi)房人的出資，但退還房款不是按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)退還，而是按當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)的價(jià)錢(qián)退還，這樣實(shí)際買(mǎi)房人就非常吃虧。實(shí)際買(mǎi)房人想要回出資，還要提供充足的證據(jù)，比如支付購(gòu)房款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，轉(zhuǎn)賬日期要和購(gòu)房日期相互對(duì)應(yīng);能證明是借名買(mǎi)房的證人證言;雙方之間簽訂的借名買(mǎi)房協(xié)議等。
湯秀斌說(shuō)，現(xiàn)在，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房仍然有戶(hù)籍和資格的限制，所以借名買(mǎi)房的事兒還有可能發(fā)生。提醒買(mǎi)房人，借名買(mǎi)房在法律上是不被認(rèn)可的，用他人姓名買(mǎi)房的人有一定風(fēng)險(xiǎn)，被借名的人一旦反悔，那么買(mǎi)房人將無(wú)法用法律手段來(lái)維權(quán)。