自2009年12月以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，而本輪調(diào)控的重點依然是房價。值得關(guān)注的是，曾經(jīng)作為對房價調(diào)控的最為重要的手段—經(jīng)濟適用房，在本輪調(diào)控政策中，僅僅在國十一條中有過一段“各地要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟適用住房房源”這樣的表述。而隨著兩會召開過程中，重慶市市長黃奇帆的公租房概念的提出以后，社會似遺忘了經(jīng)濟適用房，或者說是經(jīng)濟適用房，這個曾經(jīng)的政府最重要的對房地產(chǎn)市場調(diào)控的方式和手段已經(jīng)很明顯的被邊緣化。取而代之的除公租房外，還有廉租房。在眾多政策表述過程中，很顯然的，經(jīng)濟適用房已經(jīng)被政策邊緣化。
經(jīng)濟適用房緣何從政策的寵兒被邊緣化，這是政府調(diào)控方向的變化，還是調(diào)控手段的變化，抑或是調(diào)控力度的變化，通過對政策的解讀以及經(jīng)濟適用房本身的屬性解讀，我們的理解是經(jīng)濟適用房自身屬性的缺陷，導致被政策遺棄。下面本文將對經(jīng)濟適用房緣何被調(diào)控邊緣化做出解讀。
1、經(jīng)濟適用房概念與原理解釋
經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。
從概念本身來說，經(jīng)濟適用房首先是一種商品房，普通商品房向區(qū)別的是其開發(fā)主體是有政府組織或者集體組織，非純粹性市場經(jīng)濟行為;其次是出售給特定對象，第三是這種這種市場行為受到利潤約束，也就是在成本固定情況下，價格低于商品房市場價格;第四這個概念出臺是以政治調(diào)控為背景展開的，國家保障公平與基本居住權(quán)的前提下提出這個概念的。
這里要涉及到我們國家商品房與經(jīng)濟適用房的本質(zhì)概念：我國土地政策規(guī)定，一切城市土地歸國家所有，一切集體土地歸集體所有，現(xiàn)行商品房市場建立的基本前提是土地出租，同時建筑物產(chǎn)權(quán)化，也就是土地是租賃行為，附屬于土地上的建筑是出售行為，但房地產(chǎn)行業(yè)則是建筑和土地具有連帶性。從這個角度而言，我們國家的商品房市場均非市場化行為，非完全的市場經(jīng)濟概念。而經(jīng)濟適用房的特性而言，經(jīng)濟適用房奉行的依然是建筑商品房，土地租賃化程度，只是經(jīng)濟適用房土地租賃價格相對較商品房更低。從這個角度而言，經(jīng)濟適用房與商品房本質(zhì)上一致的，經(jīng)濟適用房只是一種土地租賃價格相對較為便宜的商品房。
在土地國有(土地公權(quán))下面租賃價格的降低，就意味著國家財富或者社會財富的傾斜，因為房地產(chǎn)行業(yè)地段的特性，加上我們土地市場的一些非市場特性(政府作為土地出讓主體，政府對土地具有市場定價權(quán))，經(jīng)濟適用房傾斜的租金價格衡量機制產(chǎn)生了無法準確度量的特性，租金減少導致的房價下跌程度更無法準確度量，加上商品房市場的一些市場溢價因素，產(chǎn)品，品牌，服務等，這就導致度量租金價格傾斜的程度更加無法準確度量。經(jīng)濟適用房在本質(zhì)上是政府因為自身出讓一部分利益給購買群體，但因為出讓這部分利益無法準確度量，因此導致政府失去對經(jīng)濟適用房的監(jiān)管，因為監(jiān)管的缺乏，這就導致了政府公職人員在這個過程中的隨意性與權(quán)力尋租行為。導致經(jīng)濟適用房完全商品房化的特征。
對經(jīng)濟適用房的購買群體分析，涉及到社會學與基本福利經(jīng)濟學的范疇。因我國目前整個社會處于上升期，上升期社會的典型特征是社會階層不明朗化，社會秩序不明朗化，社會結(jié)構(gòu)分布不合理，西方社會現(xiàn)在已經(jīng)相對成熟和穩(wěn)定，社會呈現(xiàn)出橄欖型特征，即社會中間階層相對較為強大，社會上層與下層都相對較小，需要政府支持的福利群體相對較小，政府傾斜的政策很容易惠及到政策指定的方向。而我國則處于上升期，整個社會呈現(xiàn)出金字塔形或者兩級結(jié)構(gòu)，社會基層需要政府福利照顧的群體過于龐大，而另一方面，轉(zhuǎn)型過程中，整個社會的道德觀價值觀，以及倫理體系都沒有建立，整個社會處于一種快速的轉(zhuǎn)換過程中，這點與西方處于資本主義上升期具有某些相同的特征，社會精神信仰缺乏，對物質(zhì)的崇拜，對成功的崇拜超越了一切道德倫理范疇。權(quán)利尋租在這個時代被廣泛推崇，而經(jīng)濟適用房則是國家代理人制度下的利益制度的調(diào)節(jié)，即國家利益被少數(shù)代理人所掌握，加上此時社會監(jiān)管制度不健全，導致經(jīng)濟適用購買過程中權(quán)力尋租現(xiàn)象比比皆是，這些權(quán)利尋租導致的腐敗貪污問題，一方面導致政策的目的和意愿無法實現(xiàn)，同時過程中出現(xiàn)的貪污腐敗還嚴重污染了政府形象。
2、經(jīng)濟適用房的政策效用與社會影響分析
其他國家經(jīng)濟適用房的政策效用相對較為簡單，其效用基本集中在保證社會公平，為弱勢群體提供福利的角度。而我們國家的經(jīng)濟適用房政策初衷初始即具有兩大目的：一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行，保證房價的平穩(wěn)運行;其次是才是保障社會公平和為社會弱勢群體謀求福利。這點與我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是密切相關(guān)的。
我國房地產(chǎn)市場目前正處于高速上升期到成熟期的拐點時期，房地產(chǎn)市場歷史較為短暫，政府與民眾對房地產(chǎn)市場都缺乏歷史的和理性的認識。基于中國經(jīng)濟現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場與金融市場正處于一種高度融合期，房地產(chǎn)市場金融化特征相對較為明顯。這種兩大特征融合進中國當前高速城市化的現(xiàn)實過程中，形成了中國房地產(chǎn)市場獨特的金融市場，產(chǎn)品市場，信仰市場融合的大特征。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)被宗教化和神圣化了。
在這種背景下探討經(jīng)濟適用房的功能和效用。顯得更具有現(xiàn)實意義。基于我們前面的分析，經(jīng)濟適用房本質(zhì)上是一種商品房，購買者至少擁有建筑產(chǎn)權(quán)，與商品房唯一的差別是土地租賃狀況。從點來說，經(jīng)濟適用房本身就是一種商品房。因此也就具有商品房的市場競價特征;對等交易特征;供求關(guān)系影響特征;消費經(jīng)濟學特征等等。經(jīng)濟適用房受到制約的規(guī)律不是政府政策方向的影響和制約，而是受制于商品房市場供求規(guī)律，價格規(guī)律，已經(jīng)替代品市場運行規(guī)律等影響。而我國商品房市場則是完全市場化行為，經(jīng)濟適用房市場也因此表現(xiàn)出高度的市場化特征，這就出現(xiàn)了現(xiàn)實生活中，經(jīng)濟適用房價格商品房價格化的調(diào)整，經(jīng)濟適用房價格與商品房市場價格無限靠攏的狀況。這直接顯示出經(jīng)濟適用房作為房地產(chǎn)市場價格調(diào)控方式從原理和現(xiàn)實中的不可行，這也是在本輪調(diào)控中，經(jīng)濟適用房被邊緣化的原因之一。
