借名買房雙方反目經適房案件審理陷入兩難
2010年04月08日0840來源：千龍網
北京市昌平區人民法院回龍觀法庭近日的一項調研顯示：僅該法庭受理的涉及經濟適用房“借名買房”、“黑白合同”引發的糾紛，就占到了該庭房屋買賣案件的一成左右。由于目前適用的《北京市經濟適用房管理辦法》不屬于《合同法》規定的法律、法規的強制性規定，使該類案件在審理中出現如果嚴格按照《合同法》判決，到建委無法過戶，案件難以執行，而按照《經濟適用房管理辦法》判決，又有悖于《合同法》和誠信原則的兩難境地。
據回龍觀法庭的法官介紹，回龍觀法庭管轄的回龍觀和天通苑地區，是全國最大的經濟適用房項目地區，隨著近年來房價的急劇攀升，鉆法律、政策漏洞買賣經濟適用房的當事人不在少數，此類案件有增多之勢。據介紹，違反政策進行經濟適用房買賣主要有以下兩種現象：一種是“借名買房”，另一種是“黑白合同”糾紛。據悉，2009年回龍觀法庭共受理房屋買賣糾紛案件190余件，上述兩類案件約占案件總數的近一成。
借名買房
■實際出資人和名義買房人
產生糾紛一般有兩種類型
據介紹，“借名買房”即指不符合經濟適用房購買資格的人以具有購買資格的人的名義購買經濟適用房。房產證上的所有權人系名義上的購買人，而實際出資的則是另外的人。
從回龍觀法庭受理的此類案件來看，“借名買房”的當事人雙方在購房前都會私下簽訂一個協議，對“借名”行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購買經濟適用房的房號轉讓他方；2.雙方不明確約定買賣房號，僅簽訂協議約定，房屋購買后有關房屋的所有權利歸屬于實際出資人一方，名義買房人要無條件協助實際出資人辦理相關手續；3.名義買房人在購買經濟適用房之后即與實際出資人簽訂房屋買賣合同，約定將該套房屋出賣給實際出資人，待政策允許后再辦理產權過戶手續。
雙方產生糾紛一般有以下兩種類型：第一種是名義買房人想實際占有房屋，起訴實際出資人騰房；第二種是實際出資人起訴名義買房人，要求將房屋過戶到自己名下。
■尷尬的判決：
實際出資人享有長期居住權
該法庭的法官告訴記者，雙方簽訂的“借名買房”協議，使不具備購買經適房資格的人借用他人名義購買到了經濟適用房，按照《經濟適用房管理辦法》，應屬于無效協議，但是按照《合同法》的規定，也同樣出現了該《管理辦法》是否具有法律、行政法規的法律效力問題。
據法官們介紹，對“借名買房”案件，該法庭一般以房屋所有權證上登記的名字認定房屋的所有權人。實際出資人想要回出資，首先必須提供充足的證據。即便能夠證明其是房屋的實際購買人，其要求退還的房款也不是按現在的市場價退還，而是按當初買房時的價錢退還。
法院同時考慮到，這樣判決對實際出資人會造成巨大的經濟損失，反之出借身份一方會獲取房屋漲價帶來的巨大經濟利益。鑒于此，若實際出資人能夠證明雙方存在“借名買房”的關系，法院一般認定實際出資人對該房屋享有長期居住權，不用騰房。但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權的人不能居住該房屋，而實際居住該房屋的人卻不享有所有權。
黑白合同
■經濟適用房漲價
買賣雙方“翻臉”
另一種情況是經濟適用房買賣的“黑白合同”糾紛。根據相關規定，購買經濟適用房的家庭未住滿五年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以不高于購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。
而經濟適用房的“黑白合同”則是指，在對購買時間不滿五年、不滿足上市交易條件的經濟適用房進行交易時，房屋買賣雙方在合同中約定以經濟適用房當時的購買原價進行交易，而在合同附件或另一份合同中將購房總價款分為兩個部分，即購房款和裝修裝飾設備補償款，前者是經濟適用房當時的購買價，后者是現時商品房價格與經濟適用房價格之差價。
該類合同表面上是按照原價轉讓經濟適用房，而實質上買賣雙方又同時約定過高的裝修裝飾設備補償款，確保賣方從中賺取差價。涉案合同表面上符合經濟適用房轉讓的形式，實質上為商品房買賣合同。因以商品房價格出賣經濟適用房存在著極大的利益驅動，“黑白合同”的現象便應運而生。
在未住滿五年，不允許按市場價格出售的經適房的買賣交易中，買賣雙方經常會因為出現糾紛而告上法庭。比如有賣家與買家在簽訂了“黑白合同”后，因為房屋升值而毀約的現象。
■“黑白合同”是否有效
法院存在兩種觀點
記者采訪中了解到，目前法院對經濟適用房“黑白合同”是否無效存在兩種觀點。一種觀點認為該類合同無效。因“黑白合同”實質上違反了經濟適用房上市交易條件的政策規定，侵害了國家利益，符合合同無效的條件。另一種觀點則認為合同并非無效。因《合同法》明確規定違反國家法律法規強制性規定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規定(即目前適用的《北京市經濟適用房管理辦法》)不僅不屬于法律，亦不屬于法規，從維護市場交易秩序的角度出發，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規定補繳稅收，合同仍應屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導致法院在裁判此類案件時陷入了困境。
專家觀點
經適房相關政策應當立法
昨天，市一中院的丁法官在接受記者采訪時表示，涉及經濟適用房“借名買房”和“黑白合同”案件存在法律盲點的問題，去年市一中院曾主持所轄基層法院確定了審理原則，即原則上按照《北京市經濟適用房管理辦法》認定合同無效。
