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經濟適用房未滿五年，買賣合同被判無效，差價損失仍須部分賠償
被告因遇拆遷于2006年2月獲購買經濟適用房資格，因無購房需求故而轉讓該購房資格予原告，原、被告雙方簽訂《購房協(xié)議書》約定：第一，被告將購買昌平區(qū)回龍觀×××號經濟適用房的資格轉讓給原告，轉讓金為×萬元；第二，被告協(xié)助原告辦理購房手續(xù)，實際由原告向開發(fā)商支付所有購房款及相關費用；第三，被告取得房產證及相關手續(xù)后，雖房產證及相關票證等落款姓名為被告，但由原告實際擁有房屋所有權并保管相關票證；第四，在房產證可以更名時（指將房屋所有權從被告名下轉移登記至原告名下），由被告協(xié)助提供各種證明辦理變更手續(xù)；第五，雙方不得以任何理由和借口對房屋所有權的歸屬提出異議。
隨后，雙方依次履行合同部分內容。因房價大幅上漲，被告于2007年底表明不再履行《購房協(xié)議書》，并通過強行換鎖方式收回房屋。原告因慮被告受利益驅動、悔約決心已定，于是要求被告給付已付款及利息，并賠償損失，被告不予理會遂產生訴訟。
原告認為，《購房協(xié)議書》因被告拒絕履行而終止后，被告除應返還原告全部已付款及利息外，還應適當賠償原告所遭受的經濟損失方顯公平。
昌平區(qū)人民法院經審理后認為，合同無效，房屋升值部分不得由任何一方單獨享有。遂判決：被告返還原告為購房而支付的30多萬元并賠償原告損失45萬余元。
律師評析：
本律師作為原告的代理人全程參與了此案的審判活動，認為昌平法院的判決是公平、適當的。經濟適用房是政府限定銷售價格和對象，保本微利面向城市低收入者和住房困難者。國家采用劃撥土地的方式供應建設用地，并對經濟適用房的購買實行嚴格審批準入制度。購買人必須符合條件，同時在購買房屋后的一定年限內不得出售。本案中，原、被告雙方所簽協(xié)議雖含有“經濟適用房在國家政策允許上市交易過戶前由原告無償使用、政策允許交易后辦理過戶手續(xù)”這一貌似合法的約定，但事實上，涉案房屋除以被告名義與房產開發(fā)公司簽訂買賣合同外，協(xié)議的付款主義務由原告承擔，房屋占有、使用主權利也約定由原告行使，因此這一協(xié)議實為經濟適用房的轉讓協(xié)議。
為此，法院認定原、被告雙方的協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》關于轉讓劃撥土地使用權時應按國務院規(guī)定報相關人民政府批準的強行性規(guī)定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權和社會公共利益，屬無效民事行為，應認定為無效合同。
因此，鑒于原、被告之間的轉讓協(xié)議被判無效，被告即理應返還原告所支付的涉案費用。同理，由于協(xié)議無效，違約金條款自然也就不具有約束力，但房價上漲所帶來的升值利益不得由任何一方單獨享有，原、被告各享有一半符合原、被告雙方預期，也最大程序地體現了公平，是適當的。