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以案說(shuō)法：買賣經(jīng)濟(jì)適用房的合同無(wú)效（不滿5年） 。
2008年9月1日,原告林某與被告孫某簽訂一份房屋買賣協(xié)議,約定孫某將其在同年獲得的一套50平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房賣給林某。協(xié)議約定房屋價(jià)格為15萬(wàn)元;由買方在簽訂協(xié)議之日支付13萬(wàn)元,余款在過(guò)戶時(shí)一次性付清;賣方在2008年9月30日前協(xié)助買方辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),同年10月底賣方交付房屋給買方。該協(xié)議還約定了其他事項(xiàng)。協(xié)議簽訂后,買方依約于協(xié)議訂立的當(dāng)日向賣方支付了購(gòu)房款13萬(wàn)元。但直到2009年3月底賣方孫某仍然不交付房屋,也不同意辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
林某起訴到法院,要求法院認(rèn)定雙方的房屋買賣協(xié)議有效并判令被告履行協(xié)議。法院審理后認(rèn)定雙方協(xié)議無(wú)效并判決駁回了原告林某的訴訟請(qǐng)求。
本案的關(guān)鍵是原、被告雙方訂立的房屋買賣協(xié)議是否有效。
要認(rèn)定協(xié)議的有效,除了協(xié)議簽訂的雙方當(dāng)事人具有完全民事行為能力和雙方意思表示真實(shí)之外,還要看協(xié)議的內(nèi)容是否違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,是否違反社會(huì)公共利益等。本案中作為買賣標(biāo)的的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用住房,并且賣方取得該房屋還不到一年的時(shí)間。根據(jù)2007年建設(shè)部等國(guó)家七部委發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供優(yōu)惠政策,限定套型面積和銷售價(jià)格,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng),具有保障性質(zhì)的政策性住房。購(gòu)房人對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有有限產(chǎn)權(quán),其所占用的土地是劃撥土地,購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的當(dāng)事人在5年內(nèi)不得上市交易。
這就是說(shuō),購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的人在5年之內(nèi)對(duì)該住房并沒(méi)有完全的產(chǎn)權(quán),是和國(guó)家共有的房屋,即經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房人在購(gòu)得房屋5年內(nèi)只是該房屋的共有人之一,作為共有人之一的人在沒(méi)有取得另一共有人同意的情況下處分共有的房屋,這顯然是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定的。
另外,也完全可以認(rèn)為,如果獲得經(jīng)濟(jì)適用住房的當(dāng)事人可以任意買賣這種房屋的話,國(guó)家對(duì)城市低收入住房困難家庭的保障措施將會(huì)落空,這也是違反社會(huì)公共利益的。因此,根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定,本案雙方訂立的房屋買賣合同是無(wú)效的。法院的認(rèn)定和判決是正確的。