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經(jīng)濟(jì)適用房私下買賣風(fēng)險大 杭城首例經(jīng)濟(jì)適用房私下轉(zhuǎn)讓協(xié)議被判無效
記者方瀟欽　通訊員辛成
　　本報訊　記者方瀟欽　通訊員辛成報道　杭州的房價一直居高不下，經(jīng)濟(jì)適用房就成了弱勢群體的“及時雨”，但也有人動起了暗箱操作牟利的念頭，于是經(jīng)濟(jì)適用房私下買賣暗流涌動。
　　還未入住被貼封條
　　這幾天，杭州九堡鎮(zhèn)新江花園小區(qū)7幢1單元的一套房子大門外就被一根大鐵條焊死了，門上又貼了江干法院的封條，房子的主人暫時不得入住。
　　據(jù)了解，這房子是一套經(jīng)濟(jì)適用房，但它的主人卻有兩個，實(shí)際購買者是沈氏夫婦和名義購買者是馬氏夫婦，沈某和馬某以前是同事。而現(xiàn)在兩位主人鬧上了法庭。據(jù)悉，這是江干區(qū)法院首次對私下交易的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行實(shí)物查封。
　　一套房子兩位主人
　　據(jù)了解，馬氏一家三口住在一套42平方米的房子里，家庭狀況符合杭州市經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購條件。經(jīng)申報，馬氏夫妻通過搖號認(rèn)購了這套117余平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，購房款51萬余元，但馬家無力購買。
　　2006年5月23日，馬家與沈家就該經(jīng)濟(jì)適用房私下達(dá)成了一個轉(zhuǎn)讓協(xié)議，兩家約定該經(jīng)濟(jì)適用房的購房款由沈氏夫婦支付，沈氏夫婦再借2萬元給馬氏夫婦，等房子交付使用后再借給馬氏夫婦1.1萬元。如以后馬氏夫婦將該經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)過戶給沈氏夫婦，則3.1萬元借款無需歸還。雙方在協(xié)議上還約定：馬氏夫婦應(yīng)將取得的購房合同、購房款收據(jù)、相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證件等及時交付沈氏夫婦，由沈氏夫婦支付各項(xiàng)費(fèi)用。待該經(jīng)濟(jì)適用房交付使用后，該房就由沈家無償使用，等到按國家政策允許上市交易時，馬家應(yīng)及時且無條件地將該經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)過戶給沈家，具體費(fèi)用由沈氏夫婦承擔(dān)。如果馬家屆時違約，除歸還沈家的購房款、借款及其他費(fèi)用外，還另應(yīng)支付違約金35萬元。
　　一家裝修一家焊門
　　協(xié)議簽訂當(dāng)日，沈氏夫婦就按約給了馬氏夫婦借款2萬元和購房款近52萬元。第二天，馬氏夫婦與開發(fā)商簽訂了經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售合同。2007年1月22日，沈氏夫婦按雙方的約定，又提前支付給了馬氏夫婦約定的借款1.1萬元。2007年12月7日，開發(fā)商向馬家交付了該套經(jīng)濟(jì)適用房。
　　沈氏夫婦說，馬家拿到房子后，完全忘記了他們簽訂的協(xié)議。馬家不僅沒把房子交給沈家，還在今年1月初，把原來住的42平方米的房子賣掉了，得到40多萬元，瞞著沈家在新房里搞起了裝修。他們得知后，多次找馬氏夫婦，要求其將該房屋交出或退還房款。同時還用大鐵條將房子封死，以此阻止馬家裝修并入住。
　　但馬家既不將該房屋交付給沈家使用，又無能力將購房款及時歸還給沈氏夫婦。無奈之下，沈家就將馬家告到了杭州江干法院，要求馬氏夫婦繼續(xù)履行雙方簽訂的協(xié)議，如不能履行協(xié)議，則歸還購房款和借款共計(jì)543137元，另支付違約金35萬元。
　　協(xié)議無效馬家還款
　　經(jīng)沈、馬家雙方簽字確認(rèn)，雙方于2006年5月23日簽訂的協(xié)議已成立。江干法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的協(xié)議效力問題成為了爭議的主要焦點(diǎn)。
　　法院認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是政府限定銷售價格與對象，以保本微利價格面向城市低收入和住房困難者銷售的保障性住房。國家采用劃撥土地的方式供應(yīng)建設(shè)用地，并對經(jīng)濟(jì)適用房的購買實(shí)行嚴(yán)格審批準(zhǔn)入制度，購買人必須符合條件，同時，在購買房屋后的一定年限內(nèi)不得出售。雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)應(yīng)按照國務(wù)院規(guī)定報相關(guān)人民政府批準(zhǔn)的強(qiáng)行性規(guī)定；客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權(quán)和社會公共利益，屬無效民事行為。因此，法院認(rèn)為雙方兩家簽訂的合同是無效的。
　　雖然馬某夫妻不能履行協(xié)議，但是法院認(rèn)為，由于雙方所簽協(xié)議屬無效合同，協(xié)議中的違約金條款對雙方不具有約束力，為此馬家只需歸還向沈氏夫婦的借款543137元，而沈氏夫婦所說的35萬違約金不必支付。