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未過(guò)戶(hù)的集資房買(mǎi)賣(mài)可隨意反悔嗎？
簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓集資套房的“協(xié)議書(shū)”，是雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上所簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示，且在協(xié)議簽訂后，原告即按協(xié)議交付房款并實(shí)際使用和管理了該集資房，據(jù)此作出如下判決：原告李明與被告徐力所簽訂的協(xié)議書(shū)有效，徐力應(yīng)按協(xié)議規(guī)定及時(shí)將現(xiàn)在取得的土地證和房產(chǎn)證及時(shí)交與李明，并在政府允許過(guò)戶(hù)后2月內(nèi)協(xié)助李明辦理訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
理由如下：
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條及《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均須到所在地的房管機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)。這是國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定；為此，一般人一直以來(lái)都認(rèn)為，未辦過(guò)戶(hù)登記的房屋買(mǎi)賣(mài)一律無(wú)效。其實(shí)，這是一個(gè)誤區(qū)。該條例的規(guī)定體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督和管理，但這并不意味著未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議即視為無(wú)效的民事行為。
(1)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”。
(2)最高人民法院法發(fā)（1993）37號(hào)《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。
(3)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”如財(cái)產(chǎn)抵押合同，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條就規(guī)定“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效”，而我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同在登記后生效。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議只要是雙方當(dāng)事人在自愿、平等的基礎(chǔ)上所簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示，在協(xié)議簽訂后，買(mǎi)受人按協(xié)議交付房款并實(shí)際使用和管理了該房屋，并已具備了辦理變更登記的過(guò)戶(hù)條件，就不能因雙方未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)而確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效；且從合同法的鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易穩(wěn)定的立法精神出發(fā)，對(duì)此協(xié)議也不應(yīng)確認(rèn)無(wú)效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按所簽協(xié)議繼續(xù)履行。
因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的。
