集資房是職工或居民集資興建自助解決住房困難形成的一種產(chǎn)權(quán)形式,但是由于用地性質(zhì)的差異和濫用職工名義,曾一度出現(xiàn)混亂,侵占國(guó)家和集體的利益,小業(yè)主產(chǎn)權(quán)也得不到保障,政府將逐漸理順其產(chǎn)權(quán),使之合法化,并通過(guò)補(bǔ)足地價(jià)差,向經(jīng)濟(jì)實(shí)用房(微利房)或商品房轉(zhuǎn)化,但是目前政府明令禁止炒賣集資房。
參考資料:深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沒(méi)培訓(xùn)教材。
以下資料你可以參考,但每個(gè)土方的情況不太一樣,二年5年一般是指經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。目前對(duì)集資房怎么處理還沒(méi)明文的法規(guī)。
1、什么是集資房?它與合作建房有什么區(qū)別?
王鋒:目前在深圳提集資房也就是提合作建房,以前,短期內(nèi)深圳也有過(guò)那種國(guó)家、單位、個(gè)人出資建房,一段時(shí)間后,產(chǎn)權(quán)歸單位職工的集資房,但上世紀(jì)90年代以后,這種集資建房就消失了,由政府的住房保障系統(tǒng)解決職工住房。
徐林:集資房與合作建房,性質(zhì)基本上一致,土地使用權(quán)人缺少資金,在得到政府批準(zhǔn)后,同提供資金的一方或多方簽訂合作建房合同。
南麗:集資房是賣給內(nèi)部職工的,它本身是用來(lái)解決內(nèi)部職工住房問(wèn)題的,而不是創(chuàng)造利潤(rùn)的,不能對(duì)外買賣。要是買賣的話,需要補(bǔ)交地價(jià),通過(guò)政府批準(zhǔn),辦理紅皮《房地產(chǎn)證》。
2、集資房有合法與非法之分嗎?如何判斷?
王鋒:判斷集資房合法非法,要看其有無(wú)合法的報(bào)建手續(xù):1、看有無(wú)建到紅線之外;2、看有無(wú)經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn),若批準(zhǔn),拿出相關(guān)證明;3、看有無(wú)超過(guò)批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)。一般合法的集資房,都會(huì)有土地出讓使用合同、建筑用地許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等,有了就是合法的,沒(méi)有,就是非法的。
現(xiàn)實(shí)中集資房一般都是成品樓,是存量房,因此,是否合法就看其有無(wú)產(chǎn)權(quán)證。而有無(wú)產(chǎn)權(quán)證,又取決于有無(wú)相應(yīng)的土地出讓合同,有無(wú)合法的報(bào)建手續(xù),有無(wú)相應(yīng)的竣工驗(yàn)收手續(xù),有則才能證明是合格的,可以上市流通。如果購(gòu)房者在買集資房的過(guò)程中,賣家許諾1-2年內(nèi)辦到產(chǎn)權(quán)證,這里是有很多黑洞的,開(kāi)發(fā)商很大程度上是在拖購(gòu)房者。
3、集資房能上市買賣嗎? 能辦理產(chǎn)權(quán)證嗎?
市國(guó):合法的可以辦,在深圳市政府2001年10月份100號(hào)令《深圳土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》發(fā)布之前,必須由國(guó)土局批準(zhǔn),批準(zhǔn)你合作建房(2001年8月6日后,政府不再批準(zhǔn)合作建房),補(bǔ)交了地價(jià)后,成為商品房,上市流通;在100號(hào)令出臺(tái)之后,必須在交易中心經(jīng)過(guò)掛牌交易,然后才能建房,上市流通。
王鋒:根據(jù)市政府2001年7月6日發(fā)布的94號(hào)令《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定》,原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗(yàn)收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn),在補(bǔ)交一定的市場(chǎng)地價(jià)后,可以進(jìn)入市場(chǎng)流通。
南麗:對(duì)于已有報(bào)建手續(xù)的集資房,可以轉(zhuǎn)紅,但如果說(shuō)集資房沒(méi)經(jīng)過(guò)報(bào)建,就要按兩個(gè)規(guī)定來(lái)審核,如果可以轉(zhuǎn)為合法建筑,就可以頒發(fā)藍(lán)皮《房地產(chǎn)證》,但不得買賣,至于藍(lán)皮《房地產(chǎn)證》今后能否轉(zhuǎn)紅,目前還沒(méi)有具體規(guī)定。而不能合法化的集資房,藍(lán)皮《房地產(chǎn)證》都辦不了。
4、目前集資房的適用法律法規(guī)有哪些?
王鋒:對(duì)于非法建筑,依據(jù)兩個(gè)規(guī)定處理,一是市人大1999年2月份發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》,一個(gè)是市人大2001年10月份發(fā)布、2002年3月份實(shí)施的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》,后者明確規(guī)定:對(duì)于1999年3月5日以前的集資房,補(bǔ)交罰款和地價(jià),補(bǔ)辦土地出讓使用合同,明確了土地使用年限和用途后,業(yè)主可以購(gòu)買。
南麗:南麗的集資房基本上沒(méi)有報(bào)建的,大都是違章建筑,對(duì)于違章建筑的處理,依照上述兩個(gè)規(guī)定,對(duì)于1999年3月5日以前,在原農(nóng)村用地紅線范圍內(nèi)所建的,沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)土部門批準(zhǔn)的,但經(jīng)審查不影響片區(qū)整體規(guī)劃的違章建筑(當(dāng)然也包括集資房),國(guó)土部門處以相應(yīng)罰款后,確認(rèn)產(chǎn)權(quán),可以轉(zhuǎn)為合法建筑,建房者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同,辦理藍(lán)皮《房地產(chǎn)證》,不得買賣。不符合以上四點(diǎn)要求的違章建筑,是要堅(jiān)決查處的。而對(duì)于1999年3月5日以后出現(xiàn)的違章建筑,是堅(jiān)決制止的。