日前，北京房地產(chǎn)界有一件轟動(dòng)一時(shí)的大事，鑒于目前北京住宅高昂的價(jià)格，聯(lián)想集團(tuán)的一位工程師于凌罡決定聯(lián)合其他購(gòu)房者一起自建住宅，消息傳出各方表情各異：贊同者有之，冷嘲熱諷者有之，冷眼旁觀者亦有之。
對(duì)于北京絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)像是胸中一塊“永遠(yuǎn)的痛”，他們?cè)谛闹心С钟诹桀傅耐瑫r(shí)，也在懷疑這種壯舉究竟能夠持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，對(duì)此記者采訪了相關(guān)人士。
事態(tài)的最新進(jìn)展
據(jù)悉，于凌罡打算通過(guò)非營(yíng)利集資模式，購(gòu)地開(kāi)發(fā)一棟板式躍層小戶型住宅(暫定)。根據(jù)這一建筑形式，他估計(jì)，理想的地塊面積應(yīng)該在6000平方米左右，地上建筑面積大概是25000平方米左右，由于朝陽(yáng)區(qū)霄云橋附近的地塊比較符合該條件，因此目前集資合作蓋樓的地塊初步定為該地塊。
據(jù)介紹，該住宅項(xiàng)目初步規(guī)劃為地上12到15層，地下2層。其中，地下2層為公共設(shè)備層，地下1層和地上1層為底商，地上2層至頂層為住宅。戶型暫定4米×９米和8米×９米兩種，層高4.9米-5.2米，每套戶型的套內(nèi)建筑面積約36平方米，銷(xiāo)售面積約53平方米，增建躍層后可得使用面積約60平方米。于凌罡強(qiáng)調(diào)，上述戶型不是最終定稿，參與者可以提出自己喜歡的其他戶型，他們將綜合參與者的意見(jiàn)后，再委托設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)戶型。
于凌罡的事業(yè)現(xiàn)在得到了越來(lái)越多的支持，從現(xiàn)有的情況來(lái)看，不少的法律界人士和相關(guān)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)都表示愿意幫助他，但這些幫助能否會(huì)達(dá)到完成一個(gè)項(xiàng)目所需的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)水準(zhǔn)，現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)過(guò)早。
現(xiàn)在已有500多個(gè)購(gòu)房者與他達(dá)成了初步的合作意向，另外還有多人與他聯(lián)系，在表示對(duì)他的支持同時(shí)，也在探尋合作的可能。
政府部門(mén)：政策上可行，但操作難度大
記者采訪了北京建委政策法規(guī)處相關(guān)負(fù)責(zé)人，他表示個(gè)人集資建房目前在法律上還沒(méi)有明確規(guī)定，不過(guò)要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有兩種形式可以參考，一種就是現(xiàn)有比較成熟的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)模式，這種模式需要有一個(gè)成熟的公司形式，符合公司法有關(guān)規(guī)定，還需要選址、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士去完成項(xiàng)目的建設(shè)，國(guó)家對(duì)于住宅建設(shè)有著嚴(yán)格的相關(guān)規(guī)定，個(gè)人集資的資金到位僅僅是開(kāi)始，后續(xù)工作是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，個(gè)人集資建房從愿望上是良好的，但畢竟住宅項(xiàng)目建設(shè)是一件嚴(yán)肅的事情，有著很高的專(zhuān)業(yè)化程度和技術(shù)背景的要求。
另一種就是幾年前曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的合作建房模式，在2000年時(shí)，當(dāng)時(shí)是由北京市房改辦出面組織、由市房改辦下屬的北京社團(tuán)住宅合作社負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的。2000年8月14日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局及北京市房改辦聯(lián)合下發(fā)了規(guī)范此類(lèi)行為的文件，文件首次將“居民和單位參與住宅合作社建房產(chǎn)權(quán)”明確為“執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)”。
在此之后，北京市陸續(xù)出現(xiàn)了政華家園等一批合作建房項(xiàng)目，但當(dāng)時(shí)在這些項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中暴露了一些問(wèn)題，這些問(wèn)題都極有可能同樣出現(xiàn)在目前的個(gè)人集資建房過(guò)程中。
首先，由于開(kāi)發(fā)者沒(méi)有明確合作建房的特定對(duì)象，因此缺少住宅明確的發(fā)展規(guī)劃。其次，業(yè)主是所建房屋的出資者，是合作住宅的建設(shè)主體，如其產(chǎn)權(quán)不允許進(jìn)入市場(chǎng)，將影響居民參與合作建房的積極性。再次，單個(gè)的單體建筑受到城市總體規(guī)劃的制約，將來(lái)周邊的物業(yè)配置將受到局限。最后，易發(fā)生騙貸行為，導(dǎo)致集資建房的資金遲遲不到位。
他表示，個(gè)人集資建房將出現(xiàn)哪些問(wèn)題還將拭目以待。
市場(chǎng)分析人士：目前進(jìn)行個(gè)人集資建房還不成熟
記者采訪了相關(guān)市場(chǎng)分析人士。鏈家經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)總監(jiān)宮萍認(rèn)為，中國(guó)目前進(jìn)行個(gè)人集資建房還沒(méi)有成熟。雖然從資金的角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者應(yīng)該完全有能力實(shí)現(xiàn)個(gè)人集資建房，據(jù)人行統(tǒng)計(jì)，截至2004年11月個(gè)人儲(chǔ)蓄存款已經(jīng)超過(guò)11萬(wàn)億；但是，個(gè)人集資建房所需解決的最大問(wèn)題是法律層面的問(wèn)題，而目前中國(guó)的法治體系還不夠健全。
個(gè)人集資建房與地產(chǎn)商建房的區(qū)別主要在于兩者的目的不同，地產(chǎn)商建房的目的是以贏利為目的的，而個(gè)人集資建房并不是以贏利為目的的。由于兩者的目的不同，使得兩者在具體實(shí)施過(guò)程中的操作程序也大為不同。個(gè)人集資建房如果在前期各項(xiàng)工作完成之后(比如土地獲取、設(shè)計(jì)圖紙、尋找施工隊(duì)伍等)就可以說(shuō)完成了整個(gè)房產(chǎn)；但是，地產(chǎn)商在房產(chǎn)建設(shè)完成后，還要涉及到一個(gè)非常關(guān)鍵的程序就是進(jìn)行銷(xiāo)售，而在銷(xiāo)售過(guò)程中需要涉及到的問(wèn)題又相當(dāng)復(fù)雜，包括項(xiàng)目宣傳、推廣等，這些方面工作的充分與否直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度，更有甚者如果其中一個(gè)項(xiàng)目失誤將導(dǎo)致地產(chǎn)商其他項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程。
從個(gè)人集資建房的對(duì)于購(gòu)房者的利與弊來(lái)看，有利的方面有：可以適當(dāng)降低購(gòu)房成本；可以進(jìn)行全程控制；可以滿足絕大多數(shù)人員的要求，進(jìn)行度身定做；可以比較公開(kāi)各項(xiàng)事務(wù)。但弊也是顯而易見(jiàn)的：管理存在缺位，組織者與其他參與者出資量相同，在重大事情的決策上就容易出現(xiàn)議而難決；后續(xù)糾紛比較難解決，法律層面存在缺位；利益分擔(dān)不平等。
另外，任何一件事最低成本和最高收益是不能同時(shí)并存的，只能是以最低成本獲取較大的收益，如果獲取的是最高收益，就肯定不是付出的最低成本而是較高的成本。同樣道理，個(gè)人集資既然能夠較其他方式的成本低，必然需要其他方面的支出(從嚴(yán)格意義上來(lái)講這些也應(yīng)該是成本的一部分)，比如人力成本、時(shí)間成本、法律成本、協(xié)調(diào)成本等等。個(gè)人集資建房在成本上可能較低，但對(duì)于集資者其他方面將可能有所超支。
從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，由于畢竟還沒(méi)有一個(gè)非常成功的案例能夠很好地來(lái)支撐這種建房方式，很難說(shuō)個(gè)人集資建房是否能成為一種潮流，只不過(guò)現(xiàn)在也是處于一種探索階段，究竟成功與否，或者說(shuō)這種方式在具體的實(shí)施過(guò)程中還會(huì)碰到哪些棘手的問(wèn)題仍然是一個(gè)未知數(shù)，如果有了一個(gè)相當(dāng)成功的案例，相信這種方式將會(huì)被大家漸漸采納和實(shí)施，但這還需要一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：不可能成為住房供應(yīng)的普遍模式
就此話題記者采訪了一些業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們的意見(jiàn)主要集中在三方面：首先，住房問(wèn)題包括住房供給和消費(fèi)兩個(gè)環(huán)節(jié)。個(gè)人集資建房和開(kāi)發(fā)商建房的目的是相同的：住房供給。相比之下，個(gè)人集資建房的成本不僅包括住房的工程建設(shè)成本，還要考慮籌集資金的機(jī)會(huì)成本，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的隱成本，更重要的是建設(shè)過(guò)程及消費(fèi)過(guò)程中可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)成本。從這個(gè)意義來(lái)說(shuō)，由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)似乎更為經(jīng)濟(jì)，因?yàn)槠溆袑?zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)技術(shù)和管理能力，有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這也就注定了個(gè)人集資建房不可能成為住房供應(yīng)的普遍模式。
