樓天明 盧蒙學 嵊州市房地產管理委員會
當前，由于種種原因，各地都存在一部分集資房未能辦理產權證而成為遺留問題。近幾年，未辦理集資房產權證的單位和個人要求辦證的呼聲越來越高，并誘發了部分購房產的上訴、投訴。為積極穩妥地解決集資房辦證遺留問題，我們對浙江省嵊州市作了專題調查并提出初步建議。
一、背景
上世紀80年未至90年代中期，為多渠道解決住房，各級政府鼓勵集資建房， 當時浙江省嵊縣(1996年撤縣設嵊州市)出臺了《嵊縣集資合作建房辦法》，規定：“有本城鎮常住戶口的低收入的無房產、住房困難戶，危房產和經濟條件差、無購建住房能力的單位，經房改辦批準均可參加集資合作建房”，并明確“集資合作建房，有關部門要優先安排計劃、優先選址定點、優先審批用地、優先給予貸款，并按國家規定減免有關稅費”。在政策的鼓勵和推動下，1990至1996年我市掀起了集資建房的高潮，幾乎所有系統以及部分近郊村都開展了集資建房。據統計，1990至1996年全市經計經委批復的集資建房正式項目達300多個，核定建筑面積80多萬平方米，核定套數近萬套。由于集資建房在短時間內大批建設，出現了重審批管理、輕跟蹤管理等問題，一批項目因用地批用手續、房屋批建手續、竣工驗收以及其他一些環節存在的各種各樣的問題，按產權登記規范程序，無法辦理產權證。為妥善處理集資建房遺留問題，統一集資房所有權證辦理辦法，我市政府分別于1999和2000年出臺了《嵊州市集資建房辦理房屋所有權證暫行規定》和《關于嵊州市集資房辦理房屋產權證和房改房進入市場有關問題的補充通知》，部分集資房建房單位按此政策辦理了產權登記。據統計，目前全市共審批辦理集資房產權證約7600多套，建筑面積60多萬平方米。與計經委立項批文數比較，全市尚有2000多套、約20萬平方米的集資房尚未辦理產權證。
二、結癥
分析造成集資房遺留問題的主要原因在以—廠幾個方面：
1．集資建房單位因辦證手續不齊未及時補辦。部分集資建房單位立項、規劃、用地、竣工驗收或質量鑒定等某一個環節手續不齊全，其中以未竣工驗收、改變土地用途(工業、倉儲用地建住宅、與規劃用途不一致等等)、少批多建為主，個別甚至是“三無產品”。這些單位未按當時地方政策規定及時補辦相關手續而造成遺留。
2．集資建房單位未及時申報。一是個別集資建房單位自己建造——部分集資房，不足部分向開發商購買后出售給職工，外購部分按當時政策規定，出售收入需交納一定比例的城市住房基金，單位不肯交納，造成辦證遺留；二是部分單位因機構改革一分為二或三，新單位未及時申報造成遺留；三是單位改制或撤并或破產或解散造成遺留；四是單位集資建房手續齊全，但由于內部問題如小套換大套，小套產權證應收交而不肯上交等原因而影響整個單位申報，造成遺留；五是原鄉鎮政府、系統位于鄉鎮的下屬部門的集資建房辦證意識差，遺留多。
3．單位沒有給個人申報。這部分數量雖不多，但原因最為復雜。據調查主要有：一是現實際居住者是
私下轉了一手或二手甚至是三手、四手的集資房，如原始購房戶沒有產權證的，現實際居住者因提供不出齊全的辦證資料就辦不了權證；二是當時享受集資房的條件不夠，單位按規定予申報辦證；三是名義是單位職工購買，而實際為外單位人員購買，賣房戶認為現房價漲得很高，當時自己賣房已經吃虧，不配合其申報；四是按當時地方政策規定，非本單位職工參加集資建房及以集資房名義對外出售的房屋不享受集資建房辦證優惠政策，因辦證要繳納全部稅費，加之權證意識淡薄，及時辦證的很少；五是后期建設的集資房普遍超面積，超面積部分需按市場價結算具稅費不能優惠，購房戶感覺費用偏高而不辦理。
4．是否可享受集資建房的政策需界定。1993年出臺集資建房政策時規定，集資建房的前提是“本城鎮常住戶口”，而部分近郊村通過計經委正式批建的集資房，是否給予辦理集資房待遇的產權證，政策不明確。
三、解決途徑
解決集資建房遺留問題要以切實保護人民群眾的合法權益為出發點，根據依照政策、尊重歷史、實事求是和方便群眾的原則，有針對性地予以解決。
1．繼續依照市政府已出臺的相關政策解決辦證遺留。集資建房辦證遺留問題從深層次原因分析，是由于當時經濟發展的需要和政策的局限性造成的。因此，解決集資建房辦證遺留問題應該以建設項目當時的實際政策去處理，但其中對集資房的認定應與城鎮住房制度改革的有關政策相銜接，凡認定為集資建房的，按集資建房政策辦理產權證；認定為出售公有住房的，按出售公有住房政策辦理產權證。其他如辦理程序、稅費優惠、面積控制標準、辦理(申報)單位等仍然按原規定辦理。
2．尊重歷史，按相關政策法規實施時段補辦手續。少批多建和沒有完整的竣工驗收手續是集資房建設項目存在的普遍性問題。政府應按照《城市規劃法》和《嵊州市房屋建筑工程竣工驗收備案管理實施細則》的實施期限為界限，對未經批準的集資房建設項目和建成后與規劃審批不符的項目進行分類補辦。
(1)未經批準的集資房建設項目
1990年4月1日《城市規劃法》施行前建設的集資房項目，未經市規劃管理部門審批的，按相應時期標準補繳城市基礎設施配套費后辦理產權登記手續。
1990年4月1日后開工建設的項目未經市規劃管理部門批準的，如果房屋不嚴重違反城市規劃，給予補辦規劃手續，由建設單位按規定補繳城市基礎設施配套費后辦理產權登記。
