日前，全國首個個人合作建房項目在溫州破冰——溫州市個人合作建房項目的委托開發(fā)商以一億多元的價格拿到了溫州市政府掛牌出讓的地塊，這是國內(nèi)首個拿到土地的個人合作建房項目。個人集資建房一直被認為是解決中低收入者住房困難的一條新出路，但從溫州這個案例來看，筆者認為這種說法有待商榷。
首先，此次拿地行動所需的過億元購地資金全部來源于260位參與人，平均每人拿出了超過40萬元。雖然溫州為富庶之地，相信能夠出得起這么多錢的人也絕非當?shù)刂械褪杖肴巳海麄兊膶嶋H支付能力至少屬于有能力改善自身住房條件的一批人。而真正急需解決住房問題的中低收入人群在這樣的資本游戲中是否有任何機會呢？
其次，介入此次合作建房的主體中，購房人事實上扮演著房地產(chǎn)投資人與產(chǎn)品最終用戶的雙重角色；當?shù)厥袌鰻I銷協(xié)會是投資代理人；而開發(fā)商則完全是受人之托、單純負責運用投資人的資金運作項目并最終將產(chǎn)品交付投資人使用。開發(fā)商與投資代理人簽訂“代建協(xié)議”，不需承擔任何投資風險，也沒有了產(chǎn)品銷售壓力，只要正常履約就可以取得約定的收益——代理費。開發(fā)商絕對歡迎這種運作方式。合作建房的參與者承擔了所有的投資風險、自然也就有權(quán)利分享承擔風險的回報，所以他們才能夠以較低的價格取得住房。然而，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展并不成熟的今天，個人對房地產(chǎn)市場風險的承受能力值得關(guān)注與認真評估。
通過此次拿地，反映出合作建房成功的幾個重點：能否建立一個具有公信力的投資代理人機構(gòu)并聚集足夠多的資金是一個重點；尋找到一個具備履約能力又值得信賴的開發(fā)商則是另外一個重點。
另外提醒大家注意，房地產(chǎn)開發(fā)投資除了購地資金以外，還需要支付前期費用、建安費用以及開發(fā)商的代理費等。這筆錢誰出？購房人還是向銀行融資？若由購房人支付，則每戶又要拿出一筆數(shù)目不小的資金；而向銀行融資不僅會增大開發(fā)成本，且融資需要及時歸還，那么，合作建房人是否還需要再借助銀行按揭？
還有，這個個人合作建房項目預計建成后的房屋成本價為每平方米5300元，低于周邊樓盤每平方米一萬元左右的市場價，而這個5300元/平方米的價格是預計賣掉車庫和商鋪之后折合計算出來的價格。因此，這其中存在兩個不確定因素：一是車庫作為住宅配套設(shè)施，除非購房者都不使用汽車，否則車庫是不可能出售的，賣也只能賣給業(yè)主自己；二是商業(yè)物業(yè)的出售受很多市場因素影響，并非毫無風險可言。
在國外，個人集資合作建房是中低收入人群解決住房問題的一種方式，政府會在土地、資金及政策等方面予以扶持；而在中國，合作建房最終卻很有可能演變成中等收入以上人群參與的資本游戲，最終產(chǎn)品是普通商品房，與合作建房的本意相距甚遠。因此，如果期盼個人集資合作建房在國內(nèi)能夠真正發(fā)展成為解決中低收入人群住房需求的途徑之一，還需政府的制度創(chuàng)新與大力扶持。
《經(jīng)濟參考報》姜煒 <
