夫妻離婚時對房產(chǎn)的歸屬，涉及到各種情形，對應(yīng)了各種的方法，其中一方婚前購置的房屋，婚后雙方共同還貸的，按《婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。
根據(jù)上述規(guī)定可知，一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同并以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，婚后夫妻有用共同財產(chǎn)繼續(xù)還貸，當(dāng)夫妻離婚時對房產(chǎn)歸屬，先協(xié)商，協(xié)商不成，歸產(chǎn)權(quán)登記方（如果還有剩余尚未還清的貸款，因?yàn)檫@是首付方婚前所借，所以是其個人債務(wù)與另一方無關(guān)），至于雙方共同還貸的款項(xiàng)，只要是用雙方共同財產(chǎn)支出的，則拿房的一方應(yīng)該將其中的一半支付給另一方，如果房產(chǎn)有增值，則雙方共同支付的款項(xiàng)的一半所對應(yīng)的財產(chǎn)增值部分也應(yīng)當(dāng)支付給另一方，有人會說那如果房產(chǎn)沒有增值反而收益是貶值的，是不是另一方也承擔(dān)共同還貸相對應(yīng)部分的一半的損失，目前一般傾向認(rèn)為另一方無需承擔(dān)，理由很多，比如房產(chǎn)總體是增值的，貶值一般都是暫時，個人認(rèn)為即使長期貶值，那也不應(yīng)該讓另一方承擔(dān)損失，因?yàn)榉慨a(chǎn)是產(chǎn)權(quán)人婚前購買，離婚時房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)人所有，如果這房產(chǎn)在離婚時是貶值，將來增值了，產(chǎn)權(quán)人也不會把增值分一部分給另一方，自然也就無權(quán)要求另一方在離婚時對貶值損失承擔(dān)一部分，所以除非雙方通過協(xié)商，把房產(chǎn)更名為非首付方所有，首付方拿一定的補(bǔ)償款，這個時候拿房的另一方才應(yīng)該承擔(dān)貶值的損失，付首付但不拿房的一方也不用承擔(dān)貶值的損失。
司法解釋中指出補(bǔ)償款按雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分來計算，但具體怎么來算，解釋中沒有具體的規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)務(wù)中在計算房屋補(bǔ)償款時，存在計算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，為此，北京市高級人民法院民一庭制定了一個計算公式，即房屋補(bǔ)償款=夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應(yīng)付利息）×房屋評估現(xiàn)值（或夫妻認(rèn)可房屋現(xiàn)值）×50%（注：其中全部應(yīng)付利息是指離婚時己經(jīng)產(chǎn)生的全部利息，如果離婚時還未還清全部貸款，今后將發(fā)生的利息不計入其中）。
在北高院的公式中，似乎很難看出，哪部分是共同支付款項(xiàng)（包括本息），哪部分是共同支付款項(xiàng)相對應(yīng)的財產(chǎn)增值部分，那我們再來看另一個公式，房屋補(bǔ)償款=夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）×50% ＋［夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應(yīng)付利息）×（房屋評估現(xiàn)值－房屋購買價－全部應(yīng)付利息）］×50% 。這個公式和北高院的公式有何不同呢？其實(shí)這兩公式完全一樣，不信證明給你看，北高院的公式為房屋補(bǔ)償款=夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應(yīng)付利息）×房屋評估現(xiàn)值（或夫妻認(rèn)可房屋現(xiàn)值）×50%，我們分別將房屋補(bǔ)償款設(shè)為F，夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）設(shè)為A、房屋購買價設(shè)為B、全部應(yīng)付利息設(shè)為C、房屋評估現(xiàn)值設(shè)為D，則北高院的公式成了F＝［A/（B＋C）×D］/2，用同樣的方法，后面的公式可以改為F＝｛A/2+［A/（B＋C）×（D－B－C）］/2｝把這個公式進(jìn)行分解計算就會發(fā)現(xiàn)其＝A/2+AD/(B＋C）/2－A(B＋C）/（B＋C）/2＝［A/（B＋C）×D］/2，與北高院的公式是一模一樣的。
所以北高院的公式可以進(jìn)一步表述為，房屋補(bǔ)償款 =夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）×50% ＋［夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應(yīng)付利息）×（房屋評估現(xiàn)值－房屋購買價－全部應(yīng)付利息）］×50% ，其中（房屋購買價＋全部應(yīng)付利息）即為離婚時己經(jīng)發(fā)生的購房總成本，房屋評估現(xiàn)值減去這個總成本，即為房產(chǎn)的增值，那么這個公式就是指，夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）的一半加上其對應(yīng)比例的房屋增值部分，這個比例按雙方共同支付款項(xiàng)（包括本息）的一半除以離婚時己經(jīng)產(chǎn)生的購房總成本。那么用第二個公式來表述雖然看上去復(fù)雜，但可以很清楚的區(qū)分哪些是共同支付的款項(xiàng)（包括本息），哪些是其所對應(yīng)的那部分增值，進(jìn)一步延伸可以用來計算更多的其它情形下的房產(chǎn)分配。
舉例說明：小王婚前首付30萬，貸款70萬買了一套房，登記在小王一人名下，婚前小王個人還貸10萬（其中本金5萬，利息5萬），婚后夫妻雙方共同還貸額為30萬（本金加利息，其中本金15萬，利息15萬），到小王與妻子小紅離婚時，還剩余貸款本金為50萬，房屋評估現(xiàn)值為150萬，則離婚時房子歸小王所有，小王需要支付給小紅的房屋補(bǔ)償款，按北高院的公式為：30/（100+20）×150×50%＝18.75萬，按第二個公式來表述就是：30/2+［30/2/（100+20）×（150－100－20）］＝18.75萬，其中其中15萬是共同還貸本息的一半，3.75萬是小紅分得的部分增值。
分析了那么多，現(xiàn)在我們再來想一下北高院這個公式存在什么問題，在這個公式對非產(chǎn)權(quán)方所能獲得的部分增值是按共同支付款項(xiàng)（包括本息）除以離婚時己經(jīng)產(chǎn)生的購房總成本再乘上總的增值來獲取的，而對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)人一方，他是按共同支付款項(xiàng)（包括本息）加上首付款加上其婚前個人還貸本息再除以離婚時已經(jīng)產(chǎn)生的購房總成本再乘上總的增值來獲取的，也就是說對增值部分的分配權(quán)，一次性支付的首付與按月支付的貸款本息是同等的，在北高院的公式中對它們是沒有區(qū)別對待的，這有點(diǎn)不太公平，因?yàn)檫@好比合伙做生意，你的合伙人一次入股一百萬與十年總共入股一百萬，你會給他一樣多的分紅嗎?很顯然，同樣是一百萬，如果分次支付，其它的錢哪怕放在銀行還有些利息可以收益，因此一次入股理應(yīng)比分次入股，應(yīng)該拿到更多的分紅，也許有人會說，還貸也可以是一次性還貸，但是你再一次性還貸給銀行，銀行也還是要按還貸的期限收取一定的利息，哪怕你今天借了明天還，也要付一天的利息，而且一次性還貸比按月還貸可以節(jié)省利息的支出，也就是說同樣的錢，你一次性還比按月還，銀行會區(qū)別對待，前者可以減少利息的支出。所以個人認(rèn)為對增值（30萬）的分配，小紅所得到的增值應(yīng)該是共同還貸的本金（而不是本息）×50%÷房屋購買價（而不是房屋購買價+己經(jīng)產(chǎn)生的利息）×總的增值，即小紅能得到的增值部分應(yīng)該為：15×50%÷100×30=2.25萬，顯然比北高院公式所能得到的3.75萬要低，因?yàn)楦冻龅馁J款利息不能用來獲得增值收益（當(dāng)然分母中也去除了己經(jīng)產(chǎn)生的利息），寫成公式應(yīng)該為：房屋補(bǔ)償款=夫妻共同支付款項(xiàng)（本息）×50% +［夫妻共同支付款項(xiàng)（本金）÷房屋購買價格×（房屋當(dāng)前市場價格—房屋購買價格—全部應(yīng)付利息）］×50% ，與北高院的公式結(jié)構(gòu)是一樣的，只是對增值部分的計算不同，這個公式中獲得增值的比例是按夫妻共同支付款項(xiàng)（本金）÷房屋購買價格，而北高院的公式是按夫妻共同支付款項(xiàng)（包括本息）÷（房屋購買價格＋全部應(yīng)付利息），再按上面的舉例，用這個新的公式來計算小紅所得為：15+［15×50%÷100×(150-100-20) ］=15+（7.5/100×30）=17.25萬，其中15萬是共同還貸本息的一半，2.25萬是小紅分得的部分增值（比北高院的公式計算所得少了一些）。用這個公式來計算時，不止首付與按月還貸會區(qū)別對侍（同樣多的錢，一次性的首付比按月支出的還貸能夠得到更多的增值收益），如果婚后共同還貸中有一次性提前還貸的，有按月還貸的，也會區(qū)別對待，因?yàn)橐淮涡蕴崆斑€貸與按月還貸，相同數(shù)額的還貸支出中本金的比例會提高，而新的公式是按本金與購買價格的比例來分配增值的，所以相應(yīng)拿到的增值也會更多。而這一切用北高院的公式是無法區(qū)別對待的，所以這個公式要比北高院的公式更具公平性，當(dāng)然在計算上相對復(fù)雜一些，在理解上也相對困難一些，尤其很多離婚案很多都盡量調(diào)解結(jié)案，法官不會去給你這么麻煩的詳細(xì)計算，雙方討價還價到一個都能接受的價格就行了，其實(shí)只要把這些計算用EXCEL設(shè)計成固定的程序，電腦是不會怕麻煩的，一秒鐘就給你算好了。
