1.一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證
此種情況下法律關(guān)系比較簡單，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，該房產(chǎn)屬于婚前個人財產(chǎn)，離婚時房屋增值部分及虧損屬于房屋產(chǎn)權(quán)人，如另一方有參與該房子的裝修等支出，構(gòu)成對該房產(chǎn)的舔附價值，對于裝修款，可以作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。
2.一方婚前以按揭貸款形式支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)。
此種情況下該房產(chǎn)屬于婚前個人財產(chǎn)，但房產(chǎn)共同還貸部分，應(yīng)視為向銀行的借款，為買房人一方的個人債務(wù)。無論婚后個人還貸還是共同還貸，都是夫妻的共同權(quán)益的支出，還貸的部分中含對方一半權(quán)益的，離婚時一方要返還給對方。如果能證實還貸資金來源于婚前財產(chǎn)或雙方另有約定的除外。關(guān)于房屋增值部分，各地判定不一，如果房產(chǎn)增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無關(guān)，則共同還貸一方無權(quán)要求分割增值部分收益。
3.一方婚前按揭貸款支付了所有房款，婚后取得產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)的歸屬問題。
這種情況在現(xiàn)實生活中比較常見，也是我們處理離婚案件中涉及到房產(chǎn)比較多的情況。
此情形其實就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無關(guān)系的問題。目前婚姻法對此沒有明確規(guī)定。但我們認為產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產(chǎn)證就是婚后房產(chǎn)，因為房屋所有權(quán)是在簽訂購房協(xié)議時即確定下來，房產(chǎn)登記只是國家為了便于管理，使物權(quán)能夠具有公信公示力而進行的行政行為。該房財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致，所以此情形也應(yīng)視為婚前個人財產(chǎn)。
4.婚后出資包括貸款購買的房產(chǎn)
這種情形，分為三個步驟。
第一步，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證是一方還是雙方的名字，均為夫妻共同財產(chǎn)。也有夫妻將孩子的名字加在產(chǎn)權(quán)證上的，分割時要保留孩子的份額。
第二步，明確產(chǎn)值，即按市場現(xiàn)價計算，雙方可協(xié)商確認，協(xié)商不成的，到法院起訴一般有兩種解決方法，一是雙方都同意的情況下，采取競價，房屋由出價高的一方取得，并補給另一方房屋價值一半，如果一方不同意競價，則采取第二種方式，即委托評估機構(gòu)進行評估，由取得房屋一方補給另一方評估價值的一半。
第三步，分割財產(chǎn)，即分割權(quán)益和債務(wù)，如果涉及貸款，則先扣除該貸款部分，分割后由取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)承擔(dān)未還貸部分的本金和利息。
5.離婚時，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房。
此種情況下該房產(chǎn)為夫妻共同所有。由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此在分割該房產(chǎn)時應(yīng)考慮一方承租時的使用價值。根據(jù)公房使用權(quán)取得方式可分為以下二種情況：一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值的單獨歸屬問題。一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后又以共同財產(chǎn)購買產(chǎn)權(quán)的，分割時，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分，確定為一方所有，扣除后的房產(chǎn)價值按共同財產(chǎn)分割。
6.父母為子女結(jié)婚所給付的購房款，是否構(gòu)成對子女的贈與。
實踐中，父母出資購買房產(chǎn)登記在出資人自己子女名下的，從常理出發(fā)，可以認定為向自己子女乙方的贈與，可以認定房產(chǎn)為個人所有，若房產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能證明父母出資時有書面的聲明為該贈與是歸出資人子女個人所有，一般應(yīng)認定為向雙方的贈與。
【律師建議】一、購房時應(yīng)盡量采用轉(zhuǎn)帳的方式支付，這樣可以從銀行查明資金來源，避免因現(xiàn)金交易而產(chǎn)生的無法說明資金的來源以及資金的使用價值無法說明或舉證的困難。二、要慎重保存婚前購房的買賣合同的原件及付款發(fā)票。以備日后在訴訟過程舉證主張相關(guān)權(quán)利。
