永是一家公司的老總。2012年9月，他與張?jiān)鲑t簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，引起了前妻英英的不滿。英英認(rèn)為房子在兩人離婚時(shí)已經(jīng)約定自己占有35%的份額，李永無(wú)權(quán)單獨(dú)處置房子。于是她起訴到貴港市港北區(qū)人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)李永和張?jiān)鲑t的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
私下出售離婚約定房產(chǎn)，前妻起訴要求確認(rèn)無(wú)效
1996年2月，英英與李永結(jié)婚。2005年7月，兩人購(gòu)買(mǎi)了貴港市荷城小區(qū)的一套房子，登記在李永名下。由于雙方感情、性格不合，兩人于2008年6月協(xié)議離婚。兩人在離婚協(xié)議中約定：雙方共同購(gòu)買(mǎi)的位于荷城小區(qū)的房產(chǎn)，女方占35%，男方占有65%，到共同處置后雙方按比例享受權(quán)利。該房產(chǎn)暫時(shí)由男方居住，該房產(chǎn)如有債務(wù)由男方承擔(dān)。離婚后至今，英英和李永沒(méi)有對(duì)上述房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)實(shí)際分割，也沒(méi)有去相關(guān)部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
離婚后兩年，李永和現(xiàn)任妻子蓉蓉結(jié)婚，并開(kāi)起了一家公司經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品，開(kāi)始生意紅火，但后來(lái)因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，生意越來(lái)越慘淡。為維持經(jīng)營(yíng)，2012年9月，李永夫妻二人和張?jiān)鲑t簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定將荷城小區(qū)的房子賣(mài)給張?jiān)鲑t，將購(gòu)房款用于公司經(jīng)營(yíng)。
今年1月份，英英無(wú)意中得知李永將房子賣(mài)給張?jiān)鲑t后，十分不滿，便起訴到港北法院。她認(rèn)為，李永、蓉蓉將自己擁有35%份額的房子賣(mài)給張?jiān)鲑t，屬于無(wú)權(quán)處置，且未經(jīng)自己同意，損害了自己的合法權(quán)益，于是請(qǐng)求法院判決確認(rèn)三被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同存蹊蹺，是買(mǎi)賣(mài)還是借款?
法院經(jīng)審理查明，認(rèn)定了李永和英英婚姻存續(xù)期間購(gòu)房及離婚協(xié)議約定房產(chǎn)份額的事實(shí)。同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了李永、蓉蓉和張?jiān)鲑t簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的內(nèi)容有點(diǎn)蹊蹺：“第三條、付款方式：乙方在本合同簽訂后向甲方一次性支付40萬(wàn)元，甲方需在本協(xié)議簽訂在三個(gè)月后協(xié)助乙方到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)，將房屋過(guò)戶給乙方。第四條、甲方在本合同簽訂后向乙方交付該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證原件，并在房產(chǎn)過(guò)戶到乙方名下后交付給乙方使用;在房產(chǎn)交付前，甲方須保持房屋完好。第五條、在房產(chǎn)辦理過(guò)戶之前，乙方應(yīng)妥善保管該房產(chǎn)證原件;同時(shí)，在房產(chǎn)辦理過(guò)戶登記之前甲方不得再將該房產(chǎn)出售、租賃他人或設(shè)定抵押，否則乙方有權(quán)單方面解除該合同，甲方退還乙方已付的購(gòu)房款，同時(shí)向乙方支付違約金10萬(wàn)元。第六條、甲方須在本合同簽訂后3個(gè)月后免費(fèi)協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶口手續(xù)，所需各項(xiàng)稅費(fèi)由甲方負(fù)擔(dān);房產(chǎn)在過(guò)戶到乙方名下之前，甲方在退還給乙方40萬(wàn)元房款及66000元違約金之后，有權(quán)隨時(shí)單方面解除合同;合同解除后，乙方應(yīng)將房產(chǎn)證原件交還甲方。”
同日，張?jiān)鲑t通過(guò)銀行給李永轉(zhuǎn)賬567000元，李永立寫(xiě)一份《收條》給張?jiān)鲑t，該收條載明“今收到張?jiān)鲑t人民幣60萬(wàn)元，銀行轉(zhuǎn)帳567000元，現(xiàn)金33000元，其中40萬(wàn)元為購(gòu)房款，233000元為借款，借款為3個(gè)月。同時(shí)，李永把該房房產(chǎn)證原件交給張?jiān)鲑t，但沒(méi)有將該房屋交付，該房屋一直以來(lái)是李永的父親居住，雙方至今尚未辦理該房產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，并且因李永拖欠他人債務(wù)，房子已經(jīng)被法院查封。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為借款合同，合同無(wú)效
法院審理后認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般約定為某某時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)，但根據(jù)李永、蓉蓉和張?jiān)鲑t所簽的這份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的內(nèi)容分析，約定“3個(gè)月后辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)”，不符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本常識(shí);約定“房產(chǎn)在過(guò)戶到乙方名下之前，甲方在退還給乙方40萬(wàn)元房款及66000元違約金之后，有權(quán)隨時(shí)單方面解除合同，合同解除后，乙方應(yīng)將房產(chǎn)證原件交還甲方”，與《收條》中約定借款為3個(gè)月，時(shí)間上吻合，體現(xiàn)購(gòu)房款意向?yàn)榻杩睢！斗课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議》沒(méi)有約定交房時(shí)間，雙方也沒(méi)有交房的意思表示，雙方實(shí)際履行合同中也沒(méi)有交付房屋，因此，該合同表面為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)際上是以房屋所有權(quán)證原件作抵押的借款合同。《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的真實(shí)意思表示為：李永以房子作抵押向張?jiān)鲑t借款40萬(wàn)元，借期3個(gè)月，如3個(gè)月后不償還借款則房屋歸被告張?jiān)鲑t所有。因此，該合同約定的內(nèi)容違反《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，因此，李永占該房屋65%產(chǎn)權(quán)，不夠三分之二，無(wú)權(quán)將房屋轉(zhuǎn)讓給張?jiān)鲑t。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(四)項(xiàng)的規(guī)定，共有的房地產(chǎn)，需要有共有人的書(shū)面同意，否則不能轉(zhuǎn)讓。李永轉(zhuǎn)讓的房屋，雖然權(quán)屬證上登記的是夫妻存續(xù)期間一方李永的名字，但實(shí)際上另一方英英對(duì)該房屋也擁有35%產(chǎn)權(quán)，英英與李永對(duì)該房屋是按份共有關(guān)系，因此，被告李永在沒(méi)有取得原告英英書(shū)面同意的情況下，不能將房屋轉(zhuǎn)讓給張?jiān)鲑t。
另，張?jiān)鲑t簽訂該合同后至今尚未辦理好該房屋的產(chǎn)權(quán)變更至自己名下手續(xù)，尚未善意取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，該房屋也沒(méi)有交付。
綜上，三被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，已違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此，該合同無(wú)效，所以，原告請(qǐng)求確認(rèn)三被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效，理由充分，應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(四)項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條、第一百八十六條《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的的規(guī)定，港北法院作出一審判決，確認(rèn)張?jiān)鲑t與李永、蓉蓉簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。
(當(dāng)事人均為化名)
