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離婚案件中與第三人共有房產(chǎn)的處理
作者：上海滬家律師事務所吳衛(wèi)義
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的開放,擁有自有房產(chǎn)的家庭已比比皆是,在目前我國家庭經(jīng)濟結構中,房產(chǎn)價值基本是大部分家庭所有財產(chǎn)中所占比例是最大的,所以在夫妻雙方走向離婚時,爭取房產(chǎn)或其價值是近年離婚案件中比較突出的案件爭議焦點,房產(chǎn)所涉及的問題非常的多,并且也非常的復雜,而且關于房產(chǎn)的處理問題目前我國法律及最高人民法院尚無一個明確統(tǒng)一的說法和作法,所以形成了在我國各地法院處理的方法都可能存在差異,本文作者就在上海處理的二個典型案件來分析關于與第三人共有房產(chǎn)在離婚案件中處理的司法操作實踐總結如下：
案件一：
毛男與程女于04年8月1日在上海市長寧區(qū)婚姻登記處登記結婚，于06年7月19日生育一女毛乙，后夫妻雙方于07年1月2日用夫妻共同錢款購買位于長寧區(qū)某處的房產(chǎn)一套，合同價款為人民幣160萬元，房地產(chǎn)權證上登記的權利人為毛男、程女、毛乙，并且登記為三人共同共有，購買該房產(chǎn)時以毛男的名義向中國銀行上海市分行按揭貸款人民幣80萬元，毛男以夫妻感情破裂為由于07年7月向法院起訴離婚，在訴訟中，程女表示同意離婚，但要求孩子的撫養(yǎng)權，并且同意前述房產(chǎn)的所有權歸毛男所有，要求毛男向其支付房產(chǎn)補償款，雙方在訴訟中確認該房產(chǎn)現(xiàn)市場價為人民幣210萬元，尚余銀行貸款本金為人民幣75萬元。毛男基本同意程女的要求，但補償方案上發(fā)生了分歧，程女要求毛男向其支付程女和毛乙兩人房產(chǎn)份額的對應價值，而毛男只同意支付程女其名下的房產(chǎn)價值，關于毛乙的房產(chǎn)份額繼續(xù)保留。
案件二：
朱男與吳女于05年3月12日登記結婚，雙方婚后與吳女的父母一直居住生活在一起，于06年7月13日以朱男、吳女的父親吳甲、吳女的母親李乙三人名義購買了房產(chǎn)一套，并且登記為三人共同共有，朱男與吳女于07年5月8日因感情不和而訴至法院要求離婚，但雙方就前述房產(chǎn)的處理發(fā)生的分歧，朱男要求法院在離婚案件中對該房產(chǎn)進行分割處理，而吳女認為因該房產(chǎn)中涉及其父母的利益，所以應該在離婚案件處理結束后再另案對該房產(chǎn)進行析產(chǎn)訴訟。
根據(jù)以上案例，在實際操作中會存在以下幾個比較典型的問題，根據(jù)上海市法院的司法操作實踐具體總結如下：
一、夫妻共同出資購房，但產(chǎn)權人只登記為未成年子女一人，則該房屋所有權人如何確定？
物權公示原則是指物權的享有和變動需有可取信于社會公眾的外觀表現(xiàn)形式，通常不動產(chǎn)物權享有和變動的公示方式為登記。但不動產(chǎn)物權的登記應區(qū)分外部效力各內部效力。對外效力是指基于物權公示公信原則，一旦不動產(chǎn)物權經(jīng)登記，善意第三人基于對登記的信賴與登記權利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護；對內效力則應探究當事人的真實意思表示來確定真正權利人。
實踐中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，出于各種因素的考慮，有時將房屋產(chǎn)權只登記為未成年子女一人。但這并不意味著房屋的真實產(chǎn)權人即為該未成年子女，而應考量夫妻雙方在購買房屋時的真實意思。因此，除非有相反的證據(jù)，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財產(chǎn)。但是，對于因房屋產(chǎn)生的債務，應由夫妻負責償還。
二、婚姻關系存續(xù)期間，夫妻雙方共同出資購房，產(chǎn)權人登記為夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女兩人，則該房產(chǎn)的權利人如何認定？
夫妻雙方婚后共同出資購買的產(chǎn)權房,無論登記為夫妻雙方或一方,均為夫妻共同財產(chǎn)。夫妻雙方共同出資購房，產(chǎn)權人登記為夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女兩人，除非有相反的證據(jù)，否則該房屋視這三人共有財產(chǎn)有,在產(chǎn)權登記中未約定按份共有的,應認定共同共有。但在司法操作實踐中一般法院會鑒于未成年子女未出資,也不承擔還貸義務,所以在處理房產(chǎn)權利時可能會適當調整子女所得的比例。
三、夫妻雙方與他人(未成年子女除外)共同所有的房屋在離婚時應當如何處理？
夫妻雙方與他人(未成年子女除外)共同所有的房屋,因離婚案件中其它人不進入到離婚案件的處理中，所以若該房產(chǎn)在離婚案件中進行處理，則其它人對房產(chǎn)的權利狀況無法發(fā)表自己的意見，可能會侵犯他人的合法權益，可能會剝奪他們的訴權，所以司法實踐中一般在法院處理離婚案件時不會對這樣的房產(chǎn)進行處理，會要求雙方當事人在離婚案作結束后另案析產(chǎn)處理,但若案外人僅享有居住使用權而無所有權的,不影響該房屋的離婚訴訟中的分割。