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對婚前購買的房產(chǎn)婚后升值該如何處理的建議
羅惠民
在離婚案件的中，對于夫妻共同財產(chǎn)的分割盡管在法律上有所規(guī)定，但由于社會在不斷地發(fā)展變化中，出現(xiàn)了許多新的情況和新的問題，如婚前購買的房產(chǎn)，婚后才取得所有權(quán)證書，婚后房產(chǎn)又有所升值，在離婚時該如何進(jìn)行認(rèn)定，是認(rèn)定為個人財產(chǎn)呢還是夫妻共同財產(chǎn)？筆者認(rèn)為，要正確認(rèn)定該房產(chǎn)和升值部分是個人財產(chǎn)還是共同財產(chǎn)，必須要弄清以下問題。
首先，要弄清夫或妻一方婚前購買、婚后取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，應(yīng)屬于購買一方的婚前財產(chǎn)，還是應(yīng)屬于夫妻婚后所得的共同財產(chǎn)。房屋買賣屬于不動產(chǎn)交易，買受人要取得房屋產(chǎn)權(quán)不僅要和出賣人訂立房屋買賣合同，交付購房款，而且還必須和出賣人一起到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；經(jīng)登記注冊，買受人取得房產(chǎn)證后，該房屋的產(chǎn)權(quán)才從賣房者手中轉(zhuǎn)移到購房者手中。從交房到辦完證有一定的時間差。鑒于不動產(chǎn)交易的這種特殊性,在認(rèn)定夫或妻一方婚前購買、婚后取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)的歸屬時，不應(yīng)以取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為依據(jù)，而以取得不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)為依據(jù)。即訂立了購房合同并支付了房款的夫或妻一方婚前購買，婚后取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為是購買人一方的婚前財產(chǎn)。
其次，要弄清屬于夫或妻一方婚前財產(chǎn)的房產(chǎn)婚后升值，其增值部分應(yīng)屬于原夫或妻一方所有，還是應(yīng)屬于夫妻共同所有。主要取決于房產(chǎn)升值的原因。根據(jù)其升值原因的性質(zhì)，確定其增值部分的歸屬。如果在夫妻共同生活期間，雙方對該房屋進(jìn)行了裝修，維護(hù)管理，導(dǎo)致該房屋升值，那么，按照民法的“添附”理論，該房屋增值部分應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同所有；如果在夫妻共同生活期間，房地產(chǎn)行情發(fā)生變化、地價升值或者房產(chǎn)所處地段等原因，從而導(dǎo)致該房屋價值增長，那么，按照投資收益的原理，其增值部分應(yīng)屬于原夫或妻一方所有。
再有，如果夫或妻在婚前按揭購買，婚后雙方共同支付月供，按揭貸款未還清，在離婚進(jìn)行分割時，就應(yīng)該使用“比列”來解決比較公平。房產(chǎn)的價值不管是升值還是降值，只要是在婚后共同支付月供，該支出就應(yīng)該是夫妻的共同財產(chǎn)，這應(yīng)該沒有爭議的。有爭議是由于房子或貶值，在不論是作價補(bǔ)償還是變賣分割，是按照原來的投入數(shù)額原數(shù)不動的還是按照升值或貶值后的價值分割呢？根據(jù)收益與風(fēng)險共存及公平的原則，使用升值或貶值的比列來進(jìn)行分割更為合理。即讓雙方對房屋進(jìn)行作價評估，看看是升值還是貶值，升多少活貶多少，算出比列來，再用這一比列來乘以買房人交付的首付款和共同支付的月供，分別計算出買房人應(yīng)分到的首付款現(xiàn)款和夫妻共同支付的月供現(xiàn)款，之后就可以對共同支付的月供現(xiàn)款按照共同財產(chǎn)進(jìn)行分割了。
綜上所述，對夫妻離婚不動產(chǎn)財產(chǎn)分割糾紛案件，既要認(rèn)真查清該房產(chǎn)購買時間、取得房產(chǎn)證時間及雙方結(jié)婚時間，還要在雙方對不動產(chǎn)增值部分歸屬產(chǎn)生糾紛時認(rèn)真分析該房產(chǎn)增值的根本原因。只有這樣，才能全面客觀地處理好雙方爭議的法律問題。
作者單位：廣西扶綏縣法院