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離婚分房之二：房改房分割
房改房是已售公房，包括取得完全所有權和取得部分所有權的房屋。因其屬于國家房改制度下形成的特殊房產，故分割此類房產除適用婚姻法上分割夫妻財產的一般原則外，還必須考慮國家房改政策，只有如此，才能切實解決房改房糾紛。
一、已經取得完全所有權的房改房分割。
根據國家房改政策，職工購買公房價格分為市場價、成本價和標準價。以市場價和成本價所購公房，產權歸個人所有；以標準價所購公房，個人取得部分產權，比例按照當年標準價占成本價的比重確定。隨著房改制度深入，公房出售原則上應當實行市場價和成本價；按標準價已售公房，國家鼓勵職工自愿基礎上按成本價補足房款及利息后產權歸個人所有。
《婚姻法》17條規定，婚姻關系存續期間取得的財產屬于夫妻共同財產，故無論何時開始承租公房，在婚姻關系存續期間，一方或雙方以共同財產所購房屋均屬夫妻共同財產，但雙方書面約定所購房屋屬于一方所有的除外。配偶不屬于本單位職工或不具有城鎮戶口，不影響房產的共有屬性。
三種情形值得關注1、夫妻約定實行個人財產制，一方以個人財產所購房屋屬于個人財產還是共同財產？有觀點認為，該房產屬于個人財產轉換物，仍屬個人財產；而筆者認為：公房出售對象是家庭而非夫妻一方，一方出資所購房屋應屬共同財產，其出資可以視為代為墊資，對方償還相應部分既可。2、房改政策規定：按標準價所售公房，只能取得部分產權，具體比例以房產證為準；國家鼓勵職工自愿基礎上按成本價補足房款后取得全部產權。如果婚前一方以標準價購房，且部分產權屬于其個人所有，婚姻存續期間補交房款而取得全部產權的，夫妻共同財產范圍僅限于新增產權部分。3、出資購買父母單位公房不屬夫妻共同財產，但父母事先明確表示所購房屋將贈與子女或者同意將產權人登記為子女的，該房屋當屬夫妻共同財產。
根據《婚姻法》39條，分割夫妻共同財產，首先由雙方協議處理；協議不成時，由法院根據財產具體狀況，照顧子女和女方權益原則判決。分割房改房至少還應當考慮1、房屋來源的貢獻大小。原屬本單位公房，且房價主要包含其工齡、職務補貼的一方可以多分房產。2、居住管理的方便性。已售自管公房一般由原單位負責物業管理，本單位職工取得房屋產權比較適宜。
二、尚未取得完全所有權的房改房分割。
此類房產應當適用《婚姻法》解釋二第21條，即“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟”。具體分割方式包括1、協商解決。婚姻糾紛屬于平等主體之間糾紛，當事人可以自由行使財產處分權，分割方法包括實物分割、作價補償和變價分割。2、法院認為適宜判決房屋權屬的，可判決房屋產權歸一方所有，對方按照產權價值獲得相應補償或者取得其他夫妻共同財產，之后不再享有該房屋上的任何權利。3、根據實際情況判決房屋使用權，待取得完全產權后另行起訴。
再次起訴時，房屋如何分割，法律缺乏明確規定，實踐中無不爭議。以某案為例：甲、乙離婚時已經取得訴爭房屋70％產權，對產權歸屬存在爭議且協商不成，法院判決由甲使用，待取得完全產權后另行訴分割。后甲與丙再婚，以新夫妻共同財產補交房款，取得完全產權，乙得知后提起訴訟。對乙應獲得的產權比例存在兩種觀點：一種觀點為：根據《婚姻法》第17條，甲、乙婚姻關系存續期間僅取得訴爭房屋70％產權，剩余30％產權是甲與丙在婚姻關系存續期間購得，乙無權分割，只能取得35％房屋產權；另種觀點是：根據房改政策，以標準價所購房屋，國家鼓勵按成本價補足房款及利息后取得完全產權，故補交房款從而取得完全產權是原房屋產權上的派生權利，二次購房權應當由甲、乙雙方共同行使，共同取得房屋所有權。甲單方行使侵犯了乙合法權益，其所支房款屬于墊資，故乙可以取得房屋50％產權，并應當向甲支付二次購房款的50％。筆者同意第二種觀點。