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離婚時房產分割的各類情形
根據現行的法律法規，離婚后房屋分割主要分為公房的分割和產權房的分割兩種。
公房的分割
公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。最高人民法院在1996年2月5日發布了《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。
（一）在夫妻結婚登記前，公房使用權已在一方名下，離婚時，另一方可否要求分割使用權？
對該問題，最高院的司法解釋采取了“具體情況，具體分析”的原則。筆者分析下來，以下九種情況，房產使用權應夫妻共同享有。
（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的，離婚時，另一方有權要求分割公房權益。注意，這里一方取得的時間是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不論時間長短，另一方均有權要求分割公房權益。
（2）婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工的，也就是說，雖然夫妻雙方結婚不到五年，但調到同一個單位的，另一方也可以要求分割公房權益。
（3）一方婚前借錢投資建房并取得公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的，雖然公房所購時間為婚前，但由于婚后雙方共同還款，另一方也有權要求分割公房權益。當然，這里還有不清楚的地方，如婚后共同償還了多少錢，另一方才有權提出該要求，是一部分還是全部，司法解釋沒有規定，實踐中由法院根據案情酌情處理。
（4）婚后一方或雙方取得公房承租權的，無論誰是承租人，另一方均有權分割公房權益。
（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權的，雖然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆遷又換了公房，新公房的使用權益就是兩個人共有的。
（6）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋。
（7）夫妻一方將其承租的本單位公房，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換公房的，也就是說，婚后調換的公房，使用權也是雙方共有的。
（8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調換公房的。
（9）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。這是個彈性條款，法院有自由裁量權，當法院認為將公房承租權僅判給一方顯失公平，或有其他嚴重不妥的后果時，就可以根據該條酌情處理。
（二）公房使用權判給男方，還是判給女方呢？
根據最高院的司法解釋，結合實際業務經驗，筆者認為，法院在該問題的處理上主要遵循以下原則。
（1）照顧撫養子女的一方。夫妻離婚，受到最大傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長，有一個穩定的居住環境，將公房使用權判給帶孩子的一方，合情合理。此外，根據最高院的司法解釋，兩周歲以下的孩子，一般應判歸女方撫養。
（2）男女在同等條件下，照顧女方。這不是“女士優先”的問題，而是在一般情況下，離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。據調查，目前離婚率高發的年齡段有三個：第一個階段是剛結婚兩年內，進了“圍城”，想出去；第二個階段是三十五歲左右，男方事業有成，有外遇，容易離婚；第三個階段是五十五到六十歲，覺得人生一世，也要瀟灑一回，容易出軌，導致離婚。特別在第二個階段，離婚率相當高。
（3）照顧殘疾或生活困難的一方。
（4）照顧無過錯一方。什么是“過錯”呢，一般來說主要是指由于誰的原因造成了夫妻離婚。在實踐中，主要的情形是一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質敗壞等。
（5）參考公房產權人（單位）的意見，決定判給男方或女方。
（三）公房使用權判給了一方，另一方能否取得補償？
（1）如果一方無權取得公房使用權，那么也就不存在補償問題。
（2）如果雙方均有權取得公房使用權，由于使用權最終只能判給一方，因此得房方應向未得房方進行適當補償。
（四）“適當補償”的標準如何界定？
對此，目前的法規尚無明確規定。就本市而言，公房若遇到拆遷，承租人最高可以獲得拆遷費80％的補償款。據此，筆者認為，可否參照拆遷，以獲得安置的一半作價補償給另一方。
（五）有“部分產權”的公房，離婚時如何分割？
根據最高院最新的關于《婚姻法》的司法解釋（二）第二十一條的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。
私房的分割
在實踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭，而且情況相當復雜。主要可分為以下幾種類型。
（一）夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產權，離婚后房屋如何分割？
這是最簡單，也是最好處理的一種情形。
首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現值60萬元，未還貸款30萬元。夫妻可以分的部分就是，60萬元的現值減去30萬元貸款后的30萬元，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方15萬元，得房方單獨償還剩余的本金及利息。
（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，離婚時房屋如何分割？