一、小產權房買賣合同效力問題
1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效
法律規定：
（1）《憲法》第10條規定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
（2）國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
（3）國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發（2007）71號）規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
律師解讀：
根據上述法律規定可以看出，我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規并沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。
2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效
案例索引
江西省贛州市中級人民法院民事判決書（2013）贛中民一終字第264號
案情簡介：
原告鐘某系崇義縣城XX鎮XX村XX角村民小組（現更改為崇義縣XX鎮XX新村）村民，被告殷某為崇義縣XX鄉XX村XX組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買賣協議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮XX新村XX號小公路邊新建的磚混結構第三層房屋及柴棚間賣給被告，因該《協議》約定由原告負責辦理國有土地所有權房產證，國有土地使用權證等，被告因未取得二證所以未把購房余款付清給原告。被告所購房經裝修整理后已居住至今。后雙方發生爭議，訴至法院
裁判要旨：
（一審法院）農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。原、被告之間所簽訂的《房屋買賣協議》的買賣標的物不僅是房屋，其中還包括相應的集體土地宅基地的使用權。原、被告所簽訂的《房屋買賣協議》違反我國有關法律、法規強制性規定，應認定為無效協議。（二審法院）宅基地使用權的主體是農村特定集體經濟組織的農村居民。上訴人殷某的戶籍雖屬農村戶口，但其是崇義縣XX鄉XX村XX組的村民，并非崇義縣XX鎮XX新村的集體經濟組織成員，其不具有使用XX鎮XX新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協議是一種集體土地上房屋買賣，該房屋買賣行為也未取得XX鎮XX新村的同意，故上訴人殷某與被上訴人鐘某簽訂的房屋買賣協議無效。
同類案例：
江西省贛州市中級人民法院民事判決書（2014）贛中民一終字第254號；江西省南昌市西湖區人民法院民事判決書（2014）西桃民初字第1018號。
3、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效
案例索引
江西省南昌市中級人民法院民事判決書（2015）洪民三終字第91號
案情簡介：
2002年，南昌經濟技術開發區區工委、管委會決定對下羅村XX自然村實施拆遷。原告汪某的自建農房屬于拆遷范圍。2002年1月16日，下羅村委會與汪某簽訂一份《下羅XX自然村農房拆遷補償協議》，該《協議》對拆遷補償事宜進行了約定。2003年9月底，原告汪某獲得下羅村委會拆遷安置房一套，即下羅新村X區XX號。2005年7月1日，原告汪某（作為甲方）與被告黃某（作為乙方，為城鎮居民）簽訂了一份《協議書》，約定由乙方認購甲方所有的位于下羅新村X區XX號拆遷安置房一套。后原告訴至法院要求被告返還上述小產權房。
裁判要旨：
（一審法院）農村的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。本案訴爭的拆遷安置房附著的土地屬于農村集體土地，根據《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》關于“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”的規定，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，城鎮居民到農村購買農民住宅的行為是不受法律保護的，該買賣行為一般是無效的。（二審法院）汪某與黃某簽訂的《房屋認購協議書》因違反了《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》關于“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”的規定而無效。
例外情形
城鎮居民在簽訂小產權房買賣合同后取得了該集體組織戶口并經相關部門批準，該房屋買賣合同一般認定有效。
案情簡介：
案件當事人馬某原為城鎮居民。1989年，馬某與陳某簽署房屋買賣合同，陳某將位于北京市海淀區XX鄉XX河的農村房賣與馬某，價款21000元。雙方買賣行為發生后，馬某向有關部門交納了相應稅款，取得了相應審批，并于1996年取得北京市房地產管理局頒發的房產所有證。此后，馬某又于2005年將戶口遷入訴爭房屋。但陳某認為根據我國法律規定，農村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規定，故于2007年向一審法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬某騰退房屋。
裁判要旨：
（一審法院）因訴爭房屋之宅基地屬當地農村集體所有，馬某屬城鎮居民購買農村房屋，雖簽訂買賣合同當時系雙方自愿，且馬購買后在院內增建了房屋居住至今，然地方房屋之買賣必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買賣違反法律規定之性質。法院判決雙方于1989年簽訂的買賣合同無效，馬某于判決生效后一個月內騰退訴爭房屋。（二審法院）按照我國法律規定，農村宅基地的所有權屬于農民集體所有，宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時，應當受到嚴格的限制。在此前提下，城市居民購買農村房屋的行為一般應當認定無效。但在處理具體案件時應當結合個案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經過海淀鄉政府的批準。此后，馬某取得了該房屋的產權證書，并已于2005年將戶口遷入。在十幾年的時間中，馬某在訴爭房屋中實際居住，已對該房屋形成了穩定的占有關系。鑒于此，在綜合案件當時的歷史背景及從有利于維護現有的房屋占有關系角度考慮，應當確認馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據此，二審法院作出撤銷原審判決，駁回陳某訴訟請求的終審判決。
4、小產權房買賣合同被認定無效之后的處理規則
法律規定：
（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
（2）2006年9月14日，北京市高級人民法院下發了《關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡。
（3）海南省高級人民法院于2011年下發的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》中規定：城鎮居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。
（4）山東省高級人民法院于2011年11月30日下發的《全省民事審判工作會議紀要》中亦明確：對于因買賣在集體所有的土地上開發的小產權房而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認小產權房買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡。
（5）2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區位補償價格可參照拆遷程序中的評估結果予以確定；如尚未進入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區位補償價格。
相關案例：
江西省贛州市中級人民法院民事判決書（2014）贛中民一終字第204號；江西省南昌市西湖區人民法院民事判決書（2014）西桃民初字第1018號。
5、上海地區對小產權房糾紛特別規定
相關法規：
《上海審判實踐》2008年第1期
（1）對于發生在本鄉鎮范圍內的農村經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效；
（2）對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，如果取得有關組織和部門的批準，可以認定合同有效；
（3）對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織和部門批準的，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住，使用該房屋的，該合同應做無效處理；
（4）對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同現實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有，居住使用該房屋的權利。
