什么樣的“小產權房”是合法的？
小產權房也是經過審批和建筑部門的認可合法建設的，但是必須具備三個條件：
首先，并非只要是“小產權房”就是非法建筑。小產權房只要依法辦理了相關審批手續，就是合法建筑，因為法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的，必須是村里組織的，由村委會為出面，以集體利益為主的形式。如果是由開發商操作的，那就是違法的，但是目前都是這么操作的，村里出面審批，村里私自出讓土地等等，開發商蓋房銷售和受益。
其次，建設用地是在集體土地上建設的，土地歸村里的所有村民集體所有。
最后，購買者和享有者必須為本集體成員所有，并且符合“一戶一宅”規定，提供了相關審批手續，就可以確權。非本村本集體人員購買的，利益將會受損。
小產權房若正式市場化，需要那些條件？
首先，批建手續齊全，集體土地所有權必須歸屬村民所有，建筑為非違章建筑。
其次，入市補繳納土地出讓金，補繳納稅金，補齊稅費統一確權發證。
最后，必須為本村的村民，你若是，非本村村民將會受到限制，因為只需戶口這一項工作，就可以把你排除在外。
所以，非集體成員，購買小產權房是有風險的，至少未來存在法律確權的風險。
如果購買小產權房，會出現哪些風險呢？
第一，法律風險
因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備法律性質。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，購房人權益很難得到維護。
第二、政策風險
如果購買的是在建項目，遇上相關部門整頓小產權房，可能會導致部分項目停建甚至被強拆。購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的境地。
第三，過戶風險
小產權房得不到法律的認可和保護，無法辦理合法的產權手續，購買后也不能合法轉讓過戶，對房屋的保值和升值也有很大影響。
第四，辦證風險
小產權房不能取得合法土地證和產權證，根據相關法律法規的規定，拆遷時，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋所有權證作為補償的依據。
第五，財務風險
如果買賣雙方出現交易糾紛，就郭先生和賣家這樣的情況，法院針對數額比較大的借款，買方有借款取證的責任，如果真相被揭開，法律肯定是不會支持這樣的債權關系的。
小產權房能否貸款？
小產權房沒有產權，也沒有國有土地使用權,不具備銀行要求的貸款條件，所以不能直接從銀行貸款。而小產權房抵押貸款,是指農戶利用宅基地所建住房抵押給銀行的貸款方式。它的運作模式是：首先為其住房辦理房產證,然后提出借款申請,經貸款銀行同意后,以借款人所有的房屋作為抵押,到房產部門辦理評估、登記、受押,核發《房屋他項權證》;連同借款人擁有使用權的集體土地使用證、房產證一起作為貸款抵押物,簽具借款人夫妻共同還款承諾書,最后由銀行辦理放款手續。一般貸款額度控制在房屋估值的70%以內。抵押小產權房屋，短期貸款周轉，期歸還本金。需要注意的是，小產權房屋因為不能上市交易，貸款時擔保公司所擔保的風險較大，所以相對大產權房屋而言，貸款利息也會相對較高。
小產權房交易注意事項
（1）看開發主體是否合法。實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。
（2）看是否取得了國有土地使用證。按照有關規定，城中村的開發用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產局核發國有土地使用證。
（3）看是否符合城市規劃。城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。
（4）看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建筑法》的規定，進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。
（5）看有沒有商品房銷（預）售許可證。這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定，經武漢市國土房產局審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。
很多購房者抱有僥幸心里，購買了一些手續不全的城中村房屋。購買此類房屋可能會出現以下問題：
一是合同效力問題。由于城中村改造項目目前尚不具備銷售條件，項目在實施過程中基本建設手續不齊備，就存在違反《土地法》、《規劃法》、《建筑法》等的可能，買賣雙方在這種違法的情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，合同中的承諾一旦兌現不了，購房者將無從保護自己的權益。
二是產權問題。有關法律規定，對于不符合城市規劃并且無法改正和補救的或存在工程質量、安全問題無法補救的，必須拆除。另外，土地未經國家征用和出讓的集體土地上建造的房屋，也不得辦理房屋產權登記。
建議大家不要忽視或者試圖改變小產權房的性質，不要抱有僥幸的心理，盡量在進行小產權房交易之前就能夠很好的了解了小產權房的定義以及限制，同時政府關于小產權政策的規定，也要多看一看，因為其中包含了小產權房的發展走向問題，小產權房是中國城市化進程產生的問題，因此在未來一段時間這種狀況還是會繼續存在。
