【案例】
2012年12月20日，原告閆某某(乙方)與被告公司(甲方)簽訂了《商品房買賣合同》(以下簡稱合同)，合同約定“一、房屋基本狀況：乙方認(rèn)購甲方開發(fā)建設(shè)的位于北京市通州區(qū)漷縣鎮(zhèn)中心區(qū)政府街(漷馬路)南側(cè)萬馳家園樓盤房屋1套(七號樓一層，具體房號暫不固定，待開盤后雙方協(xié)商確定)。房屋面積67平米，房屋單價7000元/平方米，總房款暫定為(小寫)469000元，(大寫)肆拾陸萬玖仟元整。房款依實際交易房屋面積確定，多退少補。二、付款方式：乙方同意在與甲方簽訂本合同后向甲方一次性支付購房價款。”合同第四條甲方承諾約定“1、具備商品房銷售條件，如果甲方故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況導(dǎo)致此協(xié)議無效，甲方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，除退還乙方購房價款外，還應(yīng)賠償購房價款總額的5%給乙方。2、甲方承諾于本合同簽訂后3個月內(nèi)開盤銷售，若無法按時開盤，甲方向乙方全額返還購房價款。3、甲方在正式開盤后為乙方辦理網(wǎng)簽、房屋產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。4、待正式開盤后，如乙方有意出售所購房屋，甲方承諾按當(dāng)時該套房屋的開盤價向乙方全額回購。”合同第五條約定“甲方出現(xiàn)以下情形之一，乙方有權(quán)解除協(xié)議，甲方應(yīng)向乙方全額返還購房價款，并賠償購房價款總額的5%給乙方。1、甲方依本協(xié)議第三條向乙方提供的證明文件不完整、不真實或有瑕疵;2、甲方存在其他違法行為導(dǎo)致本合同無法履行的”。合同簽訂的當(dāng)日，原告閆某某向被告公司交納了購房款469 000元，但被告公司至今未與原告閆某某確定所售房屋房號也未交付房屋。
北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)查明的事實，被告公司并未按照合同約定與原告閆某某確定所售房屋具體房號并向其交付房屋，構(gòu)成違約，現(xiàn)原告閆某某要求解除該合同、退還購房款并要求被告公司給付購房款5%的違約金的訴訟請求，并無不當(dāng)，本院對此予以支持。故判決被告公司退還原告閆某某購房款四十六萬九千元并承擔(dān)相應(yīng)的違約金損失。
判決生效后，閆某某據(jù)此向通州區(qū)人民法院提出執(zhí)行申請，要求被告公司返還相應(yīng)款項。法院立案后查明，被告公司目前已無有效可供執(zhí)行財產(chǎn)，其名下商品房均為證照不全房產(chǎn)，無法通過正常渠道進(jìn)行評估拍賣或過戶。申請人據(jù)此提出請求，要求實際住進(jìn)雙方簽訂合同時所指向的房屋，以保障自身的實際居住權(quán)來抵償部分房款。
【分歧】
本案最大的爭議焦點在于申請人作為享有債權(quán)的一方，在債務(wù)人房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證照不齊的前提下，能否主張通過行使形式上的居住行為來抵償債務(wù)人的部分債務(wù)。
根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》規(guī)定，公民的居住權(quán)、債權(quán)等合法權(quán)益受到法律保護(hù)。公民行使債權(quán)時，本著公平、公正、有利于債權(quán)實現(xiàn)的原則，可以由雙方在不違反法律規(guī)定的前提下自主選擇債權(quán)的實現(xiàn)方式，對此，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。據(jù)此，可以引出以下兩種觀點：
第一種觀點：房屋買受人(即債權(quán)人)可以通過實際居住標(biāo)的房屋來折抵一部分債務(wù)。即債權(quán)通過實現(xiàn)對房產(chǎn)的用益物權(quán)來實現(xiàn)收益，比如通過自身居住或者出租房屋來獲得租金收益等。實際上，無論房屋證照是否齊全，待房屋處于完工且可實際使用狀態(tài)的情況下，房產(chǎn)的使用價值已經(jīng)存在，權(quán)利方只是自愿行使房產(chǎn)的使用價值，只要不危害到第三方利益，完全可以施行，這也是充分利用社會存在資源的表現(xiàn)。實踐中，確實有部分申請人得知被執(zhí)行人暫時無能力履行判決書義務(wù)時，提出過類似請求已達(dá)到維護(hù)自身利益的目的。
第二種觀點：房屋買受人(即債權(quán)人)不能通過實際居住該房屋來折抵判決書所指的金錢給付內(nèi)容。實際上，居住權(quán)與債權(quán)是兩個完全不同的概念。“居住”本意是一種行為，而債權(quán)通常指金錢期待權(quán)。將兩個不同概念混淆，并不利于權(quán)利義務(wù)方所指標(biāo)的的真正實現(xiàn)。
【評析】本文同意第二種意見，但仍然需要區(qū)別對待情況。
1、本案出賣方不能徹底行使其對房屋的處分權(quán)。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)證照不齊全，出賣方(或債務(wù)方)并不具備完全的售房資質(zhì)時，該房屋的權(quán)利存在瑕疵，出賣方并不能徹底地行使對房屋的處分權(quán)。在眾多小產(chǎn)權(quán)房案例中，開發(fā)商在建房之初以其可能獲得的正式售房資質(zhì)與購買方簽訂購房合同，當(dāng)開發(fā)商不能實際獲得正式的售房資格時，便無法在法律程序上完全履行合同，即履行不能。本案判決書判令解除雙方合同實際上也是基于一方履行不能的基礎(chǔ)之上。買方建立合同的目的則是為了能夠?qū)嶋H居住使用該房屋，是一種自然行為，這中自然行為的實施在實際操作中并不受產(chǎn)權(quán)瑕疵的影響。買方在現(xiàn)實中能夠?qū)崿F(xiàn)對房屋的居住或使用，從短期看，這似乎是一種可行行為，尤其是當(dāng)事人雙方均同意以此方式來代替權(quán)利義務(wù)的實現(xiàn)的時候，這更像是一種正常的私權(quán)處分。但這僅是表象，長遠(yuǎn)來看，小產(chǎn)權(quán)房在今后時期中可能會受到政策或法律的影響，申請人的居住行為并沒有完全受到法律的保護(hù)，尤其當(dāng)房屋因為政策或法律的原因而滅失或被強制轉(zhuǎn)為它用時，申請人是沒有任何可以維護(hù)自身基于該居住行為所產(chǎn)生的權(quán)利的。從民法角度來講，“標(biāo)的”的不合法決定了其不能成為民事法律行為中被承認(rèn)的“標(biāo)的”，實質(zhì)只是當(dāng)事人的私下的不完全處分而已。基于保護(hù)當(dāng)事人長遠(yuǎn)利益來講，法院決定駁回當(dāng)事人的請求是合法合理的，是維護(hù)當(dāng)事人長遠(yuǎn)利益的表現(xiàn)。
2、合同解除后，原買受人不能擅自對他人財產(chǎn)行使用益物權(quán)。即使房屋產(chǎn)權(quán)證照，出賣方(或債務(wù)方)具備完全的售房資質(zhì)，因合同被解除，原買受人亦不能單方面行使對該房屋的居住權(quán)。首先要明確一個前提，即原買賣合同已經(jīng)被法院判令解除，買受方對房屋的居住已經(jīng)不是基于合同中所能夠期待的“對自有合法財產(chǎn)的正當(dāng)使用”，而是一種對他人財產(chǎn)的使用。在這里似乎又回到了原點，既然買受方是為了居住房屋而簽訂的合同，那么在合同解除之后仍然要居住該房屋，實際上就是對原合同簽訂目的的變相實現(xiàn)。對出賣方來說，此時雖然失去了對房屋的使用權(quán)，但仍然保留著對房屋的最終處分權(quán)。很明顯，原買受方不能擅自對他人財產(chǎn)行使用益物權(quán)，退一步講，即使原出賣方同意由買受方實際居住使用該房屋來抵償原購房款，也不能完全排除出賣方在買受方居住使用過程中處分該財產(chǎn)的可能，而對買受方來說不合時宜的處分，可能會對其造成額外的損失，并且，實際占有使用期間所折合的款項也可能會使雙方產(chǎn)生新的糾紛。更壞的是，假如原買受方在使用期間又將該房屋轉(zhuǎn)租，則可能會把更多人牽涉到糾紛當(dāng)中。
對申請人提出以居住權(quán)來代替?zhèn)鶛?quán)的申請，法院經(jīng)過研究后決定駁回。并告知當(dāng)事人如果希望通過居住權(quán)來代替?zhèn)鶛?quán)的實現(xiàn)，也可以待原出賣方具備完全售房資質(zhì)后再與其簽訂新商品房買賣合同，同時以該筆債權(quán)款項沖抵相應(yīng)新的購房款。
綜上所述，法院的做法是正確的。
