“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉(xiāng)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
三中全會(huì)公報(bào)提出同意集體土地入市流轉(zhuǎn)問題，這讓很多人誤解小產(chǎn)權(quán)房將迎來銷售高峰，有些潛在購(gòu)房人也躍躍欲試，期待小產(chǎn)權(quán)房政策松綁。但筆者以為，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買政策風(fēng)險(xiǎn)極大，萬不可冒然入市。
一、最新政策
十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(簡(jiǎn)稱《決定》)提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。
2013年11月22日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
二、政策解讀
1、集體土地入市流轉(zhuǎn)限經(jīng)營(yíng)性用地，須符合規(guī)劃和用途管制。換言之，集體土地并非完全的由集體經(jīng)濟(jì)組織自行決定用地性質(zhì)，需要符合政府規(guī)劃和用途管制;住宅用地(宅基地)非經(jīng)營(yíng)性用地，所以不能入市。
2、集體土地流轉(zhuǎn)，不能沖破耕地紅線，土地利用應(yīng)在城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行。
3、集體土地的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，包括宅基地使用權(quán)確認(rèn)、發(fā)證工作已經(jīng)有計(jì)劃的開始，這是三中全會(huì)的最重要的政策突破口。筆者以為其用意是盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，開啟農(nóng)村金融(土地的抵押貸款)，為新農(nóng)村建設(shè)注入資金和活力。
4、新的土地政策要防止大范圍的農(nóng)民土地流失，制造新的貧富不均，防止利益集團(tuán)吞噬農(nóng)村土地資產(chǎn)這塊最后一片凈土。
三、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的阻力
1、地方政府阻力：在過去的土地出讓模式下，小產(chǎn)權(quán)房勢(shì)必?cái)D壓地方政府土地收入，所以歷來是受地方打壓嚴(yán)重的。
2、銀行等房地產(chǎn)利益相關(guān)方的阻力：小產(chǎn)權(quán)房一旦解套，勢(shì)必對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成劇烈打壓，導(dǎo)致銀行貸款抵押資產(chǎn)縮水，欠貸逃貸現(xiàn)象大增，銀行不良資產(chǎn)增加、金融風(fēng)險(xiǎn)增加。
四、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的風(fēng)險(xiǎn)
1、政策風(fēng)險(xiǎn)：一旦允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正或者在一定的限定條件下轉(zhuǎn)正(比如追繳土地出讓金)勢(shì)必引起再建小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)潮，會(huì)導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織為謀利而違反土地利用整體規(guī)劃進(jìn)行違規(guī)建設(shè)導(dǎo)致耕地紅線受到?jīng)_擊。
2、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)：集體經(jīng)濟(jì)組織在目前監(jiān)督機(jī)制不完善的格局下，很容易在建設(shè)開發(fā)銷售小產(chǎn)權(quán)房的過程中滋生腐敗，嚴(yán)重侵犯農(nóng)民權(quán)益，失地農(nóng)民如果沒有完善的社會(huì)保障，會(huì)不會(huì)誘發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩?
五、政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房未來的解決辦法探討
綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可能性很小，那么，對(duì)于現(xiàn)有已銷售的小產(chǎn)權(quán)房該如何處理呢?筆者以為政府可能有如下的辦法。
1、對(duì)于已售、在建的不符合土地利用整體規(guī)劃，屬于違法占用耕地的，要進(jìn)行強(qiáng)制拆除，購(gòu)買人的經(jīng)濟(jì)損失由土地出售方(集體經(jīng)濟(jì)組織)和開發(fā)商給予補(bǔ)償。
2、對(duì)于不違反土地利用規(guī)劃，由村、鄉(xiāng)基層政府確認(rèn)使用權(quán)利的，給予默認(rèn)，但不會(huì)允許辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證(可能以集體證的形式存在)，所以也就無法抵押、流轉(zhuǎn)。這樣做既不與三中全會(huì)的精神違背，符合憲法和物權(quán)法，又在一定程度上限制了小產(chǎn)權(quán)房的出售，從而限制其再開發(fā)建設(shè)的積極性。
