嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房是不能隨便買(mǎi)賣(mài)的。作為一個(gè)非本集體成員的外人，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)的。那如果買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦，小產(chǎn)權(quán)房合同有效嗎?本文專(zhuān)業(yè)律師將為您分析一起典型的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛。
案情：小產(chǎn)權(quán)房不能過(guò)戶(hù) 購(gòu)房人起訴返還購(gòu)房款及利息
2010年9月15日，原、被告雙方簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》一份，由被告將其位于贛州市章貢區(qū)沙河鎮(zhèn)某村安居住宅一棟三層的房屋賣(mài)給原告，價(jià)格為240000元。合同簽訂后，雙方即履行了該協(xié)議。后因該房系小產(chǎn)權(quán)房，雙方無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，原告向法院起訴要求被告返還房款并支付房款利息。
結(jié)果：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效 互相返還房屋及房款
經(jīng)法院審理認(rèn)為，雙方爭(zhēng)議的房屋是小產(chǎn)權(quán)房，不能買(mǎi)賣(mài)，故雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》無(wú)效。原、被告均明知該房性質(zhì)仍予買(mǎi)賣(mài)，對(duì)本案的發(fā)生負(fù)有同等責(zé)任。原告要求被告退回購(gòu)房款，法院予以支持。原告要求被告支付房款的利息，于法無(wú)據(jù)，法院不予采納。遂作出上述判決。
律師講法：
小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎?嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對(duì)外交易的房屋，對(duì)外交易不受法律保護(hù)。購(gòu)房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不能確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房不能公開(kāi)轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房屋拆遷情況的，也不能依法得到補(bǔ)償。
雖然有的小產(chǎn)權(quán)房出售人認(rèn)可購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓“登記”，但是這種“登記”是沒(méi)有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不能產(chǎn)生保護(hù)購(gòu)房人的效力。所以，當(dāng)賣(mài)房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購(gòu)房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。
所以，從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格便宜，但是產(chǎn)權(quán)狀況存在很多問(wèn)題，要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有意向購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者需要自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益作出選擇判斷，作出正確的決定。
