問題1
什么是小產(chǎn)權(quán)房?買小產(chǎn)權(quán)房有什么風險?
1什么是小產(chǎn)權(quán)房我國法律上沒有小產(chǎn)權(quán)房的定義和規(guī)定，人們通常所稱小產(chǎn)權(quán)房：通常指在我國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)且沒有取得合法的用地手續(xù)和規(guī)劃手續(xù)，面向社會銷售的房屋。由于在集體土地違法建設(shè)且沒有合法用地手續(xù)和規(guī)劃手續(xù)，因此這類住房無法得到國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱小產(chǎn)權(quán)房。
2買小產(chǎn)權(quán)房有什么風險?一合同法律效力風險：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認定無效為原則。
二、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風險：小產(chǎn)權(quán)房拿不到房產(chǎn)證，不構(gòu)成真正的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
三、政策風險：購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。
四、監(jiān)管缺位，購房者利益難保障：小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有法律進行監(jiān)管，開發(fā)建設(shè)過程存在嚴重的監(jiān)管存缺位，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證，對購房者的利益有很大影響。
問題2
如何避免買到小產(chǎn)權(quán)房?目前國家對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度是堅決遏制，盡管也有“讓小產(chǎn)權(quán)房通過補交土地出讓金從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)正”的呼聲，但也一直只是呼聲。小產(chǎn)權(quán)房風險大，提前規(guī)避是王道。以下為規(guī)避方法。
1、一定要求開發(fā)商或置業(yè)顧問將重要的口頭許諾寫進白紙黑色的購房合同，口說無憑，避免后期出現(xiàn)糾紛。
2、購房者在在購房時，要求開發(fā)商必須出示五證：《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。購房者應(yīng)注意無證是否齊全，五證上所標定的地塊、房屋是否與所銷售的地塊和房屋相一致。“五證”齊全才能購買。
3、購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后30日內(nèi)應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門備案，完成備案是交易成功的標志。
4、去房管局查驗一下，自己所購房源是否在房管局官網(wǎng)或者透明房產(chǎn)網(wǎng)上有房源備案，如果有，則基本能證明是正常房源。
5、還有一條最直接的方法就是問能否做按揭貸款，如果能則說明可以進行產(chǎn)權(quán)抵押，基本屬于正常商品房。
6、最后，就小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的地域特征來說一般是城鄉(xiāng)結(jié)合部和遠郊，所以在這類地域買房一定要加倍小心。
問題3
不小心買到小產(chǎn)權(quán)房該如何維權(quán)?銷售小產(chǎn)權(quán)房是否違法?1不小心買到小產(chǎn)權(quán)房該如何維權(quán)?小產(chǎn)權(quán)房沒有合法用地、規(guī)劃手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定簽訂的合同無效。購房者可與出賣人協(xié)商解決，協(xié)商不成可向法院主張合同無效，要求出賣人退購房款并要求賠償因此受到的損失。2銷售小產(chǎn)權(quán)房是否違法?根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)最高人民法院在《關(guān)于個人違法建房出售行為如何適用法律問題答復(fù)》中表示：在農(nóng)村宅基地、責任田上違法建房出售如何處理的問題，涉及面廣，法律、政策性強，現(xiàn)有關(guān)部門正在研究制定政策意見和處理辦法，在相關(guān)文件出臺前，不宜以犯罪追究有關(guān)人員的刑事責任。發(fā)現(xiàn)負有監(jiān)管職責的國家機關(guān)工作人員有瀆職、受賄等涉嫌違法犯罪的，要依法移交相關(guān)部門處理;發(fā)現(xiàn)有關(guān)部門在履行監(jiān)管職責方面存在問題的，要結(jié)合案件處理，提出司法建議，促進完善社會管理。
