小產權房并不是一個法律概念，是人們在社會實踐中逐漸形成的一種俗稱。主要是指那些在農村集體土地上建設的房屋，并沒有繳納土地出讓金等費用，產權證不是由國家房管部門頒發的，而是由鄉政府或者村政府頒發，沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同也不能在國土房管局備案。所謂的產權證也不是真正意義上合法的產權證。國家發產權證的叫“大產權房”，反之則為“小產權房”，大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。
小產權房出現的原因：
?、俪鞘蟹績r過高：中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由于中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
?、诓吝吳虻目臻g：根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。 正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。
?、坜r地制度不合理：小產權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用);由村集體牽頭開發，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。
購買小產權房承擔的風險
法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況： 對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。 對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
近日來，國土資源部、住房城鄉建設部聯合召開堅決遏制違法建設、銷售小產權房的問題視頻會議，明確對在建、在售的小產權房堅決叫停，并依法查處。這是繼5月23日兩部委聯合下發《關于堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》，官方又一次強調小產權房的非法身份。
