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小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效 能否主張賠償?
發(fā)布時間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,001 ℃

  根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定,有下列情形之一的,合同無效:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》第四條的規(guī)定,國家實行土地用途管制制度;國家編制土地利用總體規(guī)劃,規(guī)定土地用途;使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。而建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房正是違背土地利用總體規(guī)劃、擅自改變土地用途而違法建設(shè)的典型,嚴(yán)重擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序,損害國家利益及社會公共利益,買賣合同一般應(yīng)屬無效。

  海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效,由此而造成的損失由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)”;山東省高級人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀(jì)要》中也明確“對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件,要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序,依法確認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效,并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡”;北京市高級人民法院民一庭針對小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題,專門于2013年12月23日下發(fā)了《關(guān)于對涉及“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》,要求各級法院民庭對于已經(jīng)受理的相關(guān)案件,應(yīng)當(dāng)高度重視,妥善處理,在相關(guān)法律政策尚未出臺前,不應(yīng)以判決方式認定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效。

  小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認定無效之后該如何處理存分歧

  根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此,出賣人返還房款及賠償相應(yīng)的裝修添附損失,買房人騰退房屋,應(yīng)無爭議。但對于出賣人是否應(yīng)當(dāng)賠償買受人信賴?yán)鎿p失以及如何確定期待利益損失數(shù)額,在司法實踐中爭議很大,主要存在以下兩種觀點:

  一種觀點認為,應(yīng)當(dāng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無效之后的處理原則,出賣人賠償買受人必要的信賴?yán)鎿p失。

  理由如下:關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋買賣被確認無效之后的賠償問題,2004年12月15日北京市高級人民法院下發(fā)了《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀(jì)要》,明確要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益,全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響,尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失。2006年9月14日,北京市高級人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題》,明確在合同無效的原因方面,出賣人負有主要責(zé)任,買受人負有次要責(zé)任;在合同無效的處理上,應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益,避免認定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。2013年4月,北京市高級人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個法律適用問題》,再次明確了在確定賠償買受人損失時,如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中,房屋重置和區(qū)位補償價格可參照拆遷程序中的評估結(jié)果予以確定;如尚未進入拆遷程序,可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補償價格。審判實踐中,法院也基本上按照上述指導(dǎo)原則確定出賣人的賠償數(shù)額,出賣人返還原房款,支付房屋重置成新價與原房款的差額及裝修添附殘值,并支付宅基地區(qū)位補償價的60%至80%,具體比例由法院根據(jù)不同案件中買賣雙方的過錯程度酌定。

  由于買賣小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村宅基地上的房屋,均系違反了《土地管理法》及相關(guān)土地政策的強制規(guī)定,故合同無效之后的處理原則也應(yīng)當(dāng)保持一致,出賣人均應(yīng)當(dāng)給予買受人必要的賠償,避免買賣雙方的利益嚴(yán)重失衡,尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征收、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟利益的大背景下,給予買受人相應(yīng)的增值利益尤為必要。

  另一種觀點認為,出賣人僅需返還買受人房款并支付相應(yīng)的裝修添附殘值,不應(yīng)當(dāng)再賠償任何所謂的信賴?yán)鎿p失或增值損失。

  理由如下:從法律的角度分析,買受人不得因自身的違法購買行為而獲利,合同無效之后應(yīng)恢復(fù)原狀、相互返還,房屋及土地的增值部分屬于其自身的自然增值,應(yīng)歸原權(quán)利人即出賣人所有,與買受人無關(guān)。

  從國家對小產(chǎn)權(quán)房的政策來看,國土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次下發(fā)通知,重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā),城鎮(zhèn)居民不得購買小產(chǎn)權(quán)房,對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停,嚴(yán)肅查處;對違規(guī)為小產(chǎn)權(quán)房項目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的人員,要嚴(yán)肅處理。全國各地也正在開展小產(chǎn)權(quán)房的密集查處工作,媒體也在大量報道。而現(xiàn)實是不法開發(fā)商在巨大的非法利益面前,仍在頂風(fēng)建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房,而消費者也不顧國家政策及媒體報道,鋌而走險,仍在購買小產(chǎn)權(quán)房。在目前的大背景下,法院的判決更要注意法律效果、社會效果與國家政策相一致。若法院判決不給買受人增值補償并結(jié)合媒體的正面報道,則更能對潛在的購買人產(chǎn)生震懾作用,有利于打擊小產(chǎn)權(quán)房的非法交易市場,遏制小產(chǎn)權(quán)房的買賣,與國家政策相呼應(yīng)。

  可視情況適當(dāng)補償房屋升值差價

  筆者認為,上述兩種觀點從不同角度出發(fā),闡述了給與買受人賠償或不給與賠償?shù)木唧w理由,均有其合理性,但也存在一定的局限性。

  法律的基本原則是公平正義,損失填平原則。此類案件大多因出賣人違反誠實信用原則而主張買賣合同無效,若不給與買受人一定的經(jīng)濟補償,將顯失公平,尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征收、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟利益的現(xiàn)實情況下。另外,若不給與買受人一定的經(jīng)濟補償,也必然會掀起出賣人主張合同無效并騰退房屋的訴訟風(fēng)暴,在買受人得不到任何經(jīng)濟補償?shù)那闆r下加劇矛盾沖突,不利于社會穩(wěn)定,故筆者認為給與買受人一定的經(jīng)濟補償是必要的,但不應(yīng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無效之后的處理原則賠償買受人信賴?yán)鎿p失。畢竟小產(chǎn)權(quán)房買賣與農(nóng)村宅基地上的房屋買賣存在很大區(qū)別:首先,小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)都是違法建設(shè)的,即買賣標(biāo)的本身存在違法性,嚴(yán)格意義上屬于違法建筑。而農(nóng)村宅基地上的房屋本身是合法的,只是法律法規(guī)限制交易;其次,違法的小產(chǎn)權(quán)房大多建設(shè)在非用于房地產(chǎn)開發(fā)的集體建設(shè)用地上,有的甚至非法占用農(nóng)用地、耕地等,嚴(yán)重違反國家的土地法律法規(guī)及用途管制制度;再次,審判實踐中,法院委托的評估機構(gòu)對農(nóng)村宅基地上的房屋可以進行價值評估,包括房屋重置成新價和宅基地區(qū)位補償價。而對于小產(chǎn)權(quán)房,評估機構(gòu)只能對房屋的重置成新價作出評估,而對土地價格無法作出評估,因為土地本身的性質(zhì)并非宅基地,也沒有其他合法的評估依據(jù)。因此,在審判實踐中,對于買受人的經(jīng)濟補償也無法參照農(nóng)村宅基地上的房屋評估程序確定賠償數(shù)額。

  筆者認為,關(guān)于補償數(shù)額的確定,雖然國家禁止小產(chǎn)權(quán)房交易,但畢竟小產(chǎn)權(quán)房的實際交易價格是存在的,可以征詢數(shù)家房地產(chǎn)中介機構(gòu),了解類似小產(chǎn)權(quán)房的實際交易價格與買受人原購買價格之間的差額,并考慮雙方的過錯程度酌定補償數(shù)額。

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