鐘某系江西省某村村民，殷某系鄰村村民。2010年2月，二人簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》，約定鐘某將坐落在本村新建的磚混結(jié)構(gòu)房屋及柴棚間以18萬元的價格賣給殷某，殷某支付了10萬元。因該協(xié)議約定由出賣人負責(zé)辦理國有土地所有權(quán)房產(chǎn)證和國有土地使用權(quán)證等，而鐘某未能辦理上述證件，殷某不愿付清購房余款。經(jīng)查，房屋屬于出賣人鐘某所在集體經(jīng)濟組織的宅基地上新建的建筑，即“小產(chǎn)權(quán)房”，不能辦理國有土地使用權(quán)證，更不能辦理國有土地所有權(quán)證。
2014年5月，鐘某以《房屋買賣協(xié)議》違反國家政策為由，訴請法院要求退款還房。法院認為，宅基地使用權(quán)主體是農(nóng)村特定集體經(jīng)濟組織的農(nóng)村居民。買受人殷某的戶籍雖屬農(nóng)村戶口，但并非房屋宅基地所在地的集體經(jīng)濟組織成員，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，應(yīng)退款還房。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”由此可知，“小產(chǎn)權(quán)房”是受處分限制的房產(chǎn)，不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，不得對外流轉(zhuǎn)。因為宅基地使用權(quán)由村民無償取得，并且沒有使用期限，具有社會福利性，故宅基地使用權(quán)不同于城市土地使用權(quán)，其具有占有、使用、收益和有限的處分權(quán)能。
憲法第10條規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”據(jù)此，宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建造住宅而依法取得的對本集體所有的一定范圍內(nèi)的土地占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)只能在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，其主體只能是本集體經(jīng)濟組織的成員，不能是其他集體經(jīng)濟組織的成員。而“小產(chǎn)權(quán)房”是建立在農(nóng)村宅基地之上的建筑物，根據(jù)“房地一體”主義，其轉(zhuǎn)讓當然受限制。
根據(jù)合同法第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。由于鐘某和殷某并不同屬一個集體經(jīng)濟組織，買受人殷某不具有使用出賣人鐘某所在集體經(jīng)濟組織宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協(xié)議是一種集體土地上的房屋買賣，則該協(xié)議違反了法律強制性規(guī)定歸于無效，因合同取得的對方財產(chǎn)應(yīng)當相互返還。
