李某與丈夫秦某于1999年5月登記結(jié)婚，次年生育一男孩。婚后第三年，李某夫妻以10.6萬元在城郊購買小產(chǎn)權(quán)樓房一套。2013年初，李某夫妻達(dá)成離婚協(xié)議，約定13歲的兒子隨母親生活，所購置的樓房使用權(quán)贈與兒子，秦某在找到住處之前暫時(shí)居住在樓房西側(cè)偏房。
2013 年底，李某向法院提起訴訟，她在訴狀中稱:雙方協(xié)議離婚后，被告采取斷水、斷電甚至夜間騷擾等方法，使其和孩子不得不在外租房另住，生活艱難，故請求法院將現(xiàn)有住房判給其所有。被告秦某則辯稱，該樓房的大部分房款是由自己掙錢出資，現(xiàn)該套房產(chǎn)已大幅增值，故應(yīng)判歸其所有。法院審理認(rèn)為，對于夫妻共同購置的小產(chǎn)權(quán)房屋，依法不能作為物權(quán)進(jìn)行分割，但對房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以分割，分割后的財(cái)產(chǎn)權(quán)益僅限于夫妻相對方，不具有絕對權(quán)。法院據(jù)此判決該套小產(chǎn)權(quán)樓房歸原告李某所有，原告于判決生效后30日內(nèi)給付被告秦某房屋補(bǔ)償款9.8萬元。
小產(chǎn)權(quán)房這一稱謂并非法律術(shù)語，它是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即一些村集體組織或者開發(fā)商往往以新農(nóng)村(社區(qū))建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此，它并不能獲得法律意義上的商品房產(chǎn)權(quán)。對于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楫a(chǎn)生原因不同，其表現(xiàn)形式也復(fù)雜多樣，有建在農(nóng)民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產(chǎn)生的;有因購房協(xié)議得到的，也有因贈與、繼承得到的，等等。根據(jù)我國土地管理法和有關(guān)政策規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個(gè)人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止小產(chǎn)權(quán)房基于買賣、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(所謂物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)力，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))，其基本的價(jià)值取向在于貫徹和落實(shí)嚴(yán)格的土地用途管制制度，以保護(hù)耕地。
根據(jù)上述規(guī)定，法院在審理離婚案件中，對于夫妻共同購置的小產(chǎn)權(quán)房屋不作為物權(quán)分割，但可以對房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)益予以分割，分割后的財(cái)產(chǎn)權(quán)益僅限于夫妻相對方，不具有絕對權(quán)(絕對權(quán)又稱對世權(quán)，是指其效力及于一切人，即義務(wù)人為不特定的任何人的權(quán)利。絕對權(quán)的主要特點(diǎn)在于，權(quán)利人可向任何人主張權(quán)利。各種人身權(quán)、所有權(quán)都屬于絕對權(quán))。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是“房”，具有房屋的一切物理屬性，它與大產(chǎn)權(quán)房屋在使用性質(zhì)上是一樣的。夫妻離婚時(shí)爭執(zhí)最大的就是房屋，對該財(cái)產(chǎn)法院不分割顯然不會消除紛爭。而盡管《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(二)》第21條規(guī)定:“離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。”但這一規(guī)定是建立在爭議房屋有國家合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的，而小產(chǎn)權(quán)房屋不可能取得商品房的產(chǎn)權(quán)，法院不會將其作為商品房進(jìn)行分割，但可以對房屋本身具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行分割。因?yàn)橘徺I時(shí)不是按照有商品房產(chǎn)權(quán)的房屋價(jià)格購買的，所以分割時(shí)也不能按照有商品房產(chǎn)權(quán)房價(jià)格來對待。不過，房屋畢竟有一個(gè)增值因素，雙方對爭議小產(chǎn)權(quán)房屋的市場價(jià)可以進(jìn)行議價(jià)，議價(jià)不成時(shí)還可以進(jìn)行重置價(jià)評估，使用房屋的一方應(yīng)給對方適當(dāng)補(bǔ)償。
