導讀：小產權房在我國是屬于限制性購買的房屋，要購買小產權房必須得符合一定的條件。本文主要是講述小產權房的幾大特點及違建方式。
一、小產權房的特點
(1)房屋不合法地依附于農村集體土地上，具有嚴重違法性。
《中華人民共和國土地管理法》規定，鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉(鎮)村建設可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。小產權房建設顯然不符合現行土地管理法的規定。此外，國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。國務院2008年1月《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮居民不得到農村購買宅基地農民住宅或“小產權房”，任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地和未利用地轉為建設用地。總之，從國家相關法律法規、政策的規定可以看出，農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，與農民特定身份相聯系，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房買賣合同本身是無效的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權證或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。
(2)開發成本及銷售價格較為低廉。
由于小產權房直接在集體土地上開發建設，在建設過程中沒有經過規劃許可、集體土地征用、國有土地“招、拍、掛”等環節，省略繳納國有土地出讓金和相關稅費，節約了大量資金，降低建設成本。并且，房屋占用的土地區位優勢不足，房價低廉，故更具有市場競爭力。在當今商品房市場售價畸形高漲及購買者面臨資金壓力的形勢下，低廉的銷售價格成為小產權房不正當競爭的法寶，導致購買小產權房者趨之若鶩。客觀上刺激了小產權房違建開發和銷售。
(3)小產權房產權的缺失和不完整性，這是與具有產權的“三證”商品房的最大差別。
這一天然不足，注定小產權房只具備了普通商品房的使用性質，因不具備合法性，其流通轉讓受到諸多限制，既無法律保障，也不可以上市交易。這已經在日常交易中埋下諸多矛盾隱患。
(4)交易風險隱患較大。
當前小產權房交易糾紛已成為法院當前審判的難點問題之一。
二、小產權房的違建方式
(1)農民利用自己宅基地，或者將其宅基地使用權非法轉讓他人或單位違建銷售。若為一處，一般違建規模不大，但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開發，違建規模和影響卻不可小覷，甚至成為違建處理執法的難點。
(2)集體經濟組織或其他單位、個人在集體土地上以集中建設農民住宅樓、福利房或其他名義，未經土地、規劃、建設等主管部門許可，開發商品房，對外公開出售。現實中，因新農村建設、征地等原因重新建安置房雖不在少數，但因是對本村集體組織成員銷售，其違法影響和危害性相對不大。如對集體組織以外成員銷售，則另當別論，并成為當前嚴厲打擊的重點。
