小產權房一直是中國城市發展的一塊心病。小產權房不受法律保護，沒有房產證，但為何這么多百姓樂意購買小產權房?11日國土資源部部長稱，今年國家將會大規模清理小產權房。
什么是小產權房
“小產權房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。
小產權房清理的序幕拉開?
2月底，北京法院判處了一例國土官員對小產權房不作為的瀆職案，北京市國土局懷柔分局執法隊負責人曹建明對水岸江南的小產權房項目視而不見，被法院以玩忽職守罪判刑。該案為國土部督辦案件，此案亦被一些關注小產權房問題的人士解讀為小產權房治理從“打雷”開始“下雨”。
日前，國土部徐部長在列席十一屆全國人大五次會議時表示，過去多年里，雖然在法律和政策層面，各部門均申明小產權房的非法性，但小產權房的面積卻越來越大。今年開始試點的治理小產權房，將為下一步大規模的清理做準備。
小產房全該何去何從呢?
國土部徐部長是在列席十一屆全國人大五次會議時作上述表示的。在過去的多年里，雖然在法律和政策層面，各部門均申明小產權的非法性，但小產權房的面積卻越來越大。他坦言，小產權房由來已久，在大中城市城鄉接合部、城中村、旅游景區、休閑度假區都有，情況比較復雜。對于今年小產權房的工作，他表示將在調查研究、清理試點和執法監察、嚴格防范、不讓小產權房繼續蔓延等方面同步推進。對于清理的原則，徐紹史透露，清理會嚴格保護農民的正當權益，但要依法依規行政，而此次試點是為將來大規模的清理做準備。
小產權遍布全國各大城鎮城鄉結合部，是中國房地產行業一大盛景。中國的小產權房總規模到底有多大，目前各方都沒有統一的數據。根據機構初步估算，1995-2010年間全國小產權房建筑面積累計約7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。但也有券商研究團隊聲稱，小產權房總面積相當于住房總面積的25%。而據地產商潘石屹的透露，北京的小產權房涉及的家庭就超過30萬戶。
對于如此龐大的存量，清理工作艱難。其合理的解決途徑可能只有一個：已住進去的小產權房住戶，繳納相關稅款后，其房產可以轉正。因為商品房的使用土地，是政府征收過來后一級市場出售給地產商的，本身所含的土地出讓金收益，其實就是地產稅，不過是70年一次性收清而已。而小產權房，是城郊農民自建住宅賣給城里人的住房，漏掉的就是土地出讓金一項。二者區別，不過如此。
目前各方熱議的房地產稅，本質應該是交易稅，而非財產稅。因為中國財稅體系是中間稅為主的財稅體系，財產稅征收的成本極高，稅務局只能是當商品房轉讓過戶的時候，讓房主一次性繳清。
對于小產權房，無論是土地出讓金，還是后來的房地產稅，都處于地方財稅征收范疇以外。在目前土地出讓收益日益枯竭的今天，商品房的房地產稅征收成本又極其高昂，小產權房規模又過大，繳納稅款后轉正應該是地方政府的合理選擇。這個稅款當然不可能太高，但也不會太低，否則就是讓商品房消費者不平衡。怎么平衡其中關系，是考驗當地政府的執政經驗。
清理“小產權房”的問題 除了遵循法律之外，重點還需權衡各方利益
偉業我愛我家集團副總裁胡先生分析表示：從物權法的角度分析，由于對應的土地使用權不能正常交易，小產權房屬于“不完全產權”的不動產，不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，在城鄉二元體制短時間內難于改變的前提下，清理“小產權房”過程中除了遵循現行法律之外，重點還需平衡各方利益。具體清理辦法包括：
(1)建設過程中，如果小產權房符合農民集體土地使用制度，有利于土地節約集約利用，并給與農民集體合理合法的補償，可以嘗試通過租賃方式實現小產權房權力的轉移;同時，可將此類住房納入城市保障房建設計劃之中，解決當前社會發展面臨的主要問題。
(2)建設過程中，如果小產權房屬于違法占用耕地，或者不利于土地節約集約利用，或者農民集體未得到合理合法的補償，小產權房項目需要堅決予以撤銷。
胡先生指出，出現“小產權房”，以及清理“小產權房”面臨較大困難的根源在于我們當下土地制度的城鄉二元體制。所以要想徹底解決小產權房等一系列問題的關鍵，在于大膽進行相關制度的改革和創新，打破城鄉二元制度結構，加速推進城鄉一體化建設，建立健全農村土地流轉制度。
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