小產權房的清理試點方案應盡早公布
飽受爭議的小產權房終于將在試點地區率先破題。繼有關主管部門對清理整頓小產權房再度明確表態后，有消息曝出，北京國土資源部門一名干部因查處小產權房不力而被追究刑事責任。
接受《經濟參考報》采訪的專家認為，主管部門對小產權房整頓清理的決心不同以往，當務之急是盡快公布清理小產權房的具體方案。小產權房問題的背后是現有制度下不同利益主體的多重博弈，不能“一刀切”，一個可能的政策選擇是將部分符合要求的小產權房吸納進保障性住房體系。并預測，北京等一線城市可能會被納入試點范圍。
試點清理時間窗口將開啟
中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》采訪時表示，在這樣的時間節點，曝出北京國土資源部門干部因查處小產權房不力而被追究刑事責任案例，表明主管部門對小產權房整頓清理的決心不同以往，通過反面教材警醒各地其他主管官員，如果查處小產權房不力可能會被問責，甚至會面臨刑事判罰。
最新消息披露，北京市國土資源局懷柔分局執法監察隊原負責人曹建明，被懷柔法院以犯玩忽職守罪判處拘役6個月，緩刑6個月。這是北京市首起因查處小產權房不力追究國土部門干部刑事責任的案件。
就在此前不久，國土資源部有關負責人公開表示，今年我國將在部分地區進行試點，為全面清理小產權房做制度和政策準備。目前，中央要求各地對農村集體土地進行確權登記發證，對小產權房違法用地不予確權登記發證，所以不受法律保護。
事實上，我國對小產權房的政策法規一直是明晰的。根據《中華人民共和國土地管理法》，農民集體所有土地使用權不得出讓、轉讓、出租用于非農業建設。建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正。沒收違法所得，并處罰款。
也就是說，在農村集體土地上擅自進行房地產開發并出售給集體經濟組織以外的居民是不合法的。相比商品房，小產權房不具備房產管理部門頒發的房屋所有權證書和國有土地使用權證書，產權不完備。
近年來，小產權房問題引起了社會廣泛關注。國土資源部等有關主管部門也多次發布通知，要求停建、停售、停購小產權房，反復強調小產權房交易的風險。在2007年，原建設部發出風險提示，提醒購房者，以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。同年，國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。國土資源部也于2008年和2009年相繼下發通知，要求不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。堅決叫停各類小產權房。
“小產權可以說是破壞現在商品房和保障房游戲規則的產品。”北京中原市場研究部總監張大偉說。陳國強也表示，小產權對現行制度框架下的房地產市場秩序的擾亂不容低估。試點清理小產權房與當前房地產市場調控密不可分，如果能利用當前房地產調控的機會，將小產權房問題解決，不論是對土地市場的規范運行還是對未來行業發展的外部環境，都是很有意義的一件事。
多重博弈致小產權房屢禁不止
專家認為，小產權房現象背后更深層次原因是現有制度下不同利益主體的多重博弈。在我國二元城鄉土地制度下，集體經濟組織有通過對集體土地開發獲得可觀收益的利益訴求，購房者也可以低于市場商品房的價格購得住宅。而對于地方政府來說，小產權房的建設沒有繳納土地出讓金與各種稅費，還對土地市場造成了沖擊。同時由于其售價低對開發商主導的房地產市場價格體系造成沖擊。
近年許多大城市的周邊都出現了小產權房。那么，我國小產權房的建設規模到底有多大呢?全國工商聯房地產商會一份最新的研究報告披露，1995年至2010年間全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，其中“十一五”時期小產權房竣工規模達到2.83億平方米。而此前曾有估算，目前我國小產權房總量約50億至60億平方米。
“小產權房歷史背景和發展過程都很復雜，其形式也是很多元化的，很難做翔實的統計，但可以肯定的是小產權房的數量非常可觀，其在市場中所占比重也是不容忽視的。”陳國強說。
記者了解到，從物業形態看，多數小產權房是普通住宅，也有少量高檔住宅和別墅等物業類型。從價格看，相當一部分小產權房只有同樣位置商品房價格的一半左右。名義也多種多樣。有的是借著農業設施、廉租公寓的名義現身市場，有的則是以舊城改造、城中村改造等名義發展壯大。有的項目甚至打著“現代農業”的旗號，通過與農村集體簽訂土地租賃協議，然后承租方在種植大棚旁或大棚內建小產權房。
審視小產權房問題出現的原因，專家認為，人們購買小產權房的直接原因是高房價，深層次原因則是現有制度下不同利益主體的多重博弈。
“房價中土地成本占比逐年上漲，比如北京通州，同樣區域的住宅，小產權房價格每平方米才6000元左右，而商品房價格則達到了1.2萬左右。對于購房者來說，即使是計算居住成本，小產權也是劃算的。所以有了需求，有了需求就有供應。”張大偉接受《經濟參考報》采訪時說。
2009年便在北京市海淀區購買了一套小產權房的徐先生對記者表示，之所以買小產權房就是圖便宜，“即使被收回也不會有太大的損失，況且全國有這么多的小產權房，不可能全部被查處。”
這種法不責眾的心理預期也是國家三令五申的政策收效有限的原因之一。一位業內人士告訴《經濟參考報》記者，我國小產權房的購買行為已經具有相當的群體性和普遍性，從眾行為和法不責眾的“賭政策”心理使得小產權房愈演愈烈。
記者通過對一些小產權房業主采訪了解到，即使買房前明確被告知不會取得正規商品房所有權證和國家土地使用證，仍會購買使用。并且相信，即使遇到政府征地也會得到相應補償。
北京等大城市可能被納入試點
在陳國強看來，在現有制度框架內，可以考慮探討對農村集體用地進行一些合理的流轉，讓農民能夠分享改革發展的成果，給他們一個合理的出路。有專家建議，對使用宅基地和建設用地的小產權房應采取適當方式予以合法化。比如，在補交土地價款和補充相關手續后使其商品房化，使小產權房轉變為擁有完全產權的商品房。
就在有關主管部門明確要求停售停建，并將開展試點清理時，一些地方的小產權房項目隱現漲價跡象。有媒體披露，在政策高壓之下，北京市部分小產權房仍處于上漲或漲后價格持平狀態，其中通州、順義等地的部分小產權房價格甚至有逼近大產權房的趨勢。
“目前如何清理的方案沒有定，給大家的預期是不明確的，到底試點清理意味著對過去已有小產權房的寬容還是"一刀切"不清楚，有些人抱著僥幸心理，誤以為已有的小產權房身份會合法化，有些小產權的開發商可能也會這樣引導市場。”陳國強認為，在這樣一個敏感階段，有關部門應該盡快公布清理小產權房的原則性意見和具體方案，以便大家形成正確的政策預期，否則會引起新一輪的市場紊亂，形成更大的供需扭曲。
記者了解到，早在2010年國土資源部相關負責人就表示，國土資源部等14個部委已經聯合成立小產權房整治處理領導小組，并于當年召開了第一次領導小組會議，研究制定小產權房處理相關政策方案。
陳國強認為，對于長期、大量存在的小產權房，有關主管部門到底是什么態度不能再含含糊糊，必須正視目前的狀況，解決小產權房問題已不能再向后拖延，現在已經到了根治小產權房暴露出種種問題的時候了。
另外，有些小產權房可以疏導到保障房范疇。陳國強認為，政府應該因勢利導，將保障性住房建設與解決小產權房問題結合起來，即將部分符合要求的小產權房吸納進保障性住房體系。
在張大偉看來，執行力度上還要加以區分，要明確對之前小產權的騰退或者補償辦法，對新建項目必須嚴格鏟除。再者是分化購房群體，“小產權購房者主要是兩類，一類是的確的自住需求，這部分應該有不同類型的保障房解決，另外一部分是投資者，這部分應該和樓市調控一樣，嚴格限制。”此外，對小產權違法行為的懲罰必須加大力度。
至于接下來清理試點的選擇，國土資源部有關負責人說，國土資源部將聯合有關部門，選擇部分問題相對突出的地區，穩妥有序開展試點工作，在此基礎上為啟動全面清理小產權房做好制度和政策儲備。
陳國強則認為，北京等大城市因其具有風向標的作用可能會被納入試點，此外，其他類型的城市也可以選擇若干個試點，針對具有典型情況拿出有推廣價值的處理意見，這對下一步系統地處理小產權房問題無疑具有積極意義。
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