導(dǎo)讀：現(xiàn)在很多小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)在交易中或者正在處理糾紛中，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)交易有哪些糾紛會(huì)容易出現(xiàn)呢?出現(xiàn)這樣的情形后又該如何應(yīng)對(duì)和解決呢?下面以一則案例來(lái)說(shuō)明關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)事宜：
【案情簡(jiǎn)述】
舊村改造 意外獲得兩套樓房
王某所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王某簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王某得到兩套二居室樓房。王某的同事孫某，聽(tīng)說(shuō)王某拆遷得了兩套房子，就與王某協(xié)商購(gòu)買(mǎi)其中的一套。雖然王某是農(nóng)村戶(hù)口，孫某是城鎮(zhèn)戶(hù)口，但王某所在的村村委會(huì)、黨支部?jī)晌嘧訉?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒(méi)有做出禁止性規(guī)定，對(duì)王某賣(mài)房的事情也表示不予干涉。
王某孫某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王某為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王某愿將本套房屋的所有權(quán)賣(mài)給孫某。本房屋的出售價(jià)格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買(mǎi)受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。隨后，王某與孫某履行了該合同，房款兩清。
房?jī)r(jià)上漲 事后反悔
王某將房子賣(mài)了以后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)卻一路飆升，王某反悔了，他想拿回買(mǎi)給孫某的房子。于是，王某以國(guó)家禁止城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房屋，且孫某是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無(wú)效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，要求孫某返還自己的房屋。
孫某對(duì)于被訴一事認(rèn)為，簽訂合同時(shí)，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且，雙方簽訂合同時(shí)是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢;經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間，該房子已經(jīng)有很大的升值。孫某辯稱(chēng)：“王某是受利益驅(qū)動(dòng)才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見(jiàn)利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王某的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利。”
庭審中，法官問(wèn)孫某房屋的現(xiàn)狀如何，孫某氣憤地說(shuō)：“我買(mǎi)房后進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修就把房子出租了。王某想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說(shuō)他才是真正的房東，要把租我房的人趕走。現(xiàn)在，租房的人都不交房租了。”
法院對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)案件的審理意見(jiàn)
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，王某與孫某在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房;對(duì)小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)并沒(méi)有具體的限制性規(guī)定。王某與孫某在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容并未損害國(guó)家、集體及第三方的合法權(quán)益，且雙方在合同簽訂后已各自履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。在此情況下，王某要求確認(rèn)其與孫某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效、孫某退房的請(qǐng)求，理由不充分，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王某的訴訟請(qǐng)求。
【知識(shí)拓展】
城鎮(zhèn)戶(hù)口與農(nóng)村戶(hù)口的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)滿(mǎn)足什么條件才有效?
近幾年來(lái)，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)樓房層出不窮。 其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以?xún)?yōu)惠價(jià)款購(gòu)買(mǎi)的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)樓房中的一部分通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式被城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)。隨著小產(chǎn)權(quán)樓房的升值，部分賣(mài)房人在利 益的驅(qū)使下，起訴要求確認(rèn)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，讓買(mǎi)房人退房。
對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)樓房的效力問(wèn)題，目前尚沒(méi)有任何一部法律對(duì)此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒(méi)有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類(lèi)案件時(shí)需要綜合考慮以下幾個(gè)因素：
一、當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則、公序良俗原則;
二、是否存在導(dǎo)致合同無(wú)效或者可撤銷(xiāo)的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內(nèi)容;
三、基層組織比如村委會(huì)、黨支部的意見(jiàn)。由于我國(guó)實(shí)行村民自治，因此，村民委員會(huì)的意見(jiàn)至關(guān)重要。
本案中，王某與孫某在簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中明確寫(xiě)明“本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋”，因此，對(duì)于這一事實(shí)，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房屋一事也是自愿進(jìn)行的，沒(méi)有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王某從村委會(huì)買(mǎi)房時(shí)花費(fèi)11.6萬(wàn)元，而幾天后王某就以13.5萬(wàn)元價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給孫某，王某獲利近2萬(wàn)元。因此，雙方之間的交易也是公平的。該村村委會(huì)、黨支部?jī)晌嘧訉?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒(méi)有作出禁止性規(guī)定，表示不予干涉。也就是說(shuō)，雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的行為沒(méi)有損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。
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