限購令下購買軍產房與小產權房的得與失
前言：“限貸令”、“限購令”(含“限外令”)后深圳軍產房與小產權房熱銷，深圳商報記者就此約稿讓我寫篇購買軍產房和小產權房的風險提示文章，感覺確有必要，于是撰寫此文。
2010年4月17日“新國十條”的出臺拉開了中國樓市以“限貸”和“限購(含限外)”(簡稱“雙限令”)為殺手锏的有史以來最為嚴厲的調控序幕，因未能達到預期效果，同年9月29日國家有關部委又果斷出臺補藥“國五條”，要求各地加大貫徹落實“新國十條”力度，強制實施“雙限令”，并實行執行不給力問責制，9月30日“深圳限購令”出臺。
“雙限令”下大量資金被排斥在樓市之外予以閑置，與之相對應的是11月居民消費價格(CPI)繼續走高，同比漲幅達5.1%，創28個月來新高。嚴重的通脹已是不爭的事實，人們無法容忍負利率時代存款的縮水，被迫將資金投入到商品住宅之外的地產項目。此消彼長，商業地產、“軍產房”和“小產權房” 于是便成了“雙限令”之外的蓄金池。
由于商業地產屬高風險高利潤領域，其玩家必須具有雄厚的資金實力，并非普通百姓所能玩起，故筆者在此僅對多數人關注的購買軍產房與小產權房的得與失予以評論。
購買軍產房與小產權房的“得”有目共睹：首先，房價低，沒有交易稅費，租金回報率高(梅林關外惠鑫單身公寓當年每套售價只有三五萬，目前每月租金都要上千)，可以抗通脹，最起碼能夠跑過CPI，實現資產的保值;其次，可以不受“雙限令”等樓市調控政策的影響，只要有資金想買多少都可以。
購買軍產房和小產權房的“失”主要體現在購房風險方面，分別表述如下：
購買軍產房的風險主要表現在：1、根據《中國人民解放軍房地產管理條例》及《軍隊現有住房出售管理辦法》，軍產房由軍隊管理，地方政府不予干涉，其出售對象限于軍隊人員，屬軍人軍屬福利住房，一般按照經濟適用房價格出售，所以一般購房者很難從軍隊購買到真正的一手軍產房;
2、軍人軍屬購買軍產房后需要上市交易的，實行準入制度，在同等條件下，原售房單位有優先購買權，并需補交相關費用。如購買二手軍產房如未能履行相關手續辦理產權登記，權益將無法保障;
3、按揭及再轉讓風險：無法按揭付款，購買及再轉讓不如商品房方便;
4、購買軍產房最大的法律風險在于買賣雙方發生糾紛后，地方法院可能不予受理，從而導致狀告無門的無奈境地，即便是受理并判決了軍方敗訴，在執行方面也十分困難。
購買小產權房的風險主要表現在：
1、違約風險：小產權房是指在集體土地上建造的房屋，因沒有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已經實現全部土地國有化，自此已不存在嚴格意義上的小產權房，此后建設的所謂“小產權房”均屬違法建筑，其買賣行為自始無效，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房;
2、拆除風險：小產權房沒有房地產證，不受國家法律保護，一旦拆遷將很難得到補償。根據《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規定，還可能面臨被強制依法拆除或者沒收的風險;
3、按揭及再轉讓風險：無法按揭付款，因大多屬于違建，升值緩慢，再轉讓困難。
絕大多數情況下，購買軍產房與小產權房所獲得的僅是一個使用權而已，而不具有合法的所有權，買賣合同均屬無效合同，合同的履行主要靠當事人的契約精神和誠信來維持，但相比而言，購買軍產房的風險又小于小產權房，因為軍產房不受地方政府管理，不用擔心被政府拆除或沒收，而違建小產權房歷來為深圳市政府的打擊對象，只是無奈于數量太多、法不治眾而已。
