城里人冒風(fēng)險購置農(nóng)村房產(chǎn)
狹窄的胡同，塵土飛揚(yáng)，路兩側(cè)堆滿了柴禾，狗的糞便到處都是，39歲的畫家李玉蘭抱著1歲的女兒打開銹跡斑斑的鐵門。一處普通的農(nóng)家小院展現(xiàn)在眼前——5間上房、6間廂房占據(jù)了小院的大部分空間，院里的小池塘里只有荷梗和殘冰。
在距離北京城中心只有40公里的通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村，這處占地面積391.28平方米的小院，坐落在村子深處。如果不是因為一場房產(chǎn)官司，它一定不會成為千萬個農(nóng)家院中的“明星”。
在李玉蘭提供的大紅“土地房屋使用證”上，“變更記事”一欄寫著：“馬海濤于2002年7月1日將上房5間、廂房3間出售給李玉蘭使用”(后李玉蘭加蓋3間廂房)。下面，蓋有辛店村村委會的大紅印章。
同樣蓋有辛店村委會章的一張手寫“買賣房協(xié)議書”顯示，李玉蘭共支付了4.5萬元，平均每平方米土地帶房屋115元。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，2002年北京市商品房平均銷售價格為每平方米4761元，兩者相差逾41倍。
畫家李玉蘭購買的正是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或村集體建設(shè)的房屋，拿不到國家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，所以被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。
我國《土地管理法》規(guī)定：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市里的土地屬于全民所有，農(nóng)村的土地屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會所有。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
這部法律讓城市居民去農(nóng)村買房成了奢望。然而，高價的城市房和低廉的農(nóng)民房之間的價格落差，使很多城市居民冒著政策風(fēng)險在農(nóng)村購置了房產(chǎn)。
小產(chǎn)權(quán)房交易：后悔的總是農(nóng)民
隨著幾年來北京房價的飛漲，宋莊一帶三四間房的農(nóng)民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5萬元以上。據(jù)宋莊小堡村村委會統(tǒng)計，僅房租一項，村民年收入就在750萬元以上。
看到自己賣過的房子飛速升值，很多農(nóng)民不甘心。李玉蘭認(rèn)為，這是原房主馬海濤把她告上法庭最重要的原因。
2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責(zé)令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋。而根據(jù)法院評估結(jié)果，賣主要給付李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。
5個月后，北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。
據(jù)宋莊藝術(shù)促進(jìn)會的饒雪峰介紹，宋莊住有藝術(shù)家近2000人，其中300多人買下了農(nóng)民的房子。2006年10月以來，被村民告上法庭的不止李玉蘭，畫家村有10多位。但李玉蘭的案件第一個宣判。
“只要村口有人拿著測量儀轉(zhuǎn)兩圈，農(nóng)民和我們這些買房人兩邊都騷動起來”，59歲的齊興猛在通州張家灣鎮(zhèn)賈各莊買了一處農(nóng)民宅基地建成衣廠，不久前，剛被賣主起訴。
“買房注買房建工廠被起訴還可以理解，我買房辦公益也被起訴。”70歲的畫家裴俊義1999年在通州柴湖鎮(zhèn)崔窯村買了一處農(nóng)民房，開辦了“夕陽紅公益活動站”。5年后，主動找他賣房的農(nóng)民反悔，將他起訴至法庭，一二審都是判決合同無效，原房主將當(dāng)時購房款2.6萬元返還。而當(dāng)時，小產(chǎn)權(quán)房的問題還沒有進(jìn)入公眾的視野。
城里買房人靠反訴曲線救國
今年1月3日，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計48萬元。
3月3日，這一索賠案件在北京通州區(qū)宋莊法庭開庭審理，法庭沒有當(dāng)庭宣判。
李玉蘭的起訴并非心血來潮。北京漢衡律師事務(wù)所的張萬臣律師認(rèn)為，這是在現(xiàn)有的法律框架下，受損的城里人取得合理補(bǔ)償?shù)氖侄巍！耙簿褪乔€救國：把房子還給農(nóng)民，但是要分享買房到現(xiàn)在房屋升值的利潤。”
因為這類土地糾紛案件層出不窮，北京市高院下發(fā)了《關(guān)于審理農(nóng)村私有房屋買賣研討會會議紀(jì)要》。其中寫道：“與會者同時認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外”，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”
日前，北京市海淀法院山后法庭相繼審結(jié)的4起同類案件中，亦根據(jù)房屋的升值程度，確定涉案房屋的重置成新價和區(qū)位補(bǔ)償價。其中一宗案件中，農(nóng)民須賠償買受人45萬元之多。
“在海淀的案子里，買房人和農(nóng)民所得利益的是七三開，買房人拿七，農(nóng)民拿三。”張萬臣認(rèn)為，這在一定程度上可以遏制農(nóng)民的起訴風(fēng)潮，得不到利益的農(nóng)民會知難而退。
“六四分成我也滿意，最低五五分成我也能接受。”齊興猛說。在現(xiàn)有的法律框架下，合同肯定會被認(rèn)為無效，唯一得到補(bǔ)償?shù)耐緩剑椭挥蟹丛V。
村委會：被忽略的第三方?
“除了錢款補(bǔ)償，這些案子還有一些可以挽回的地方。”律師張萬臣認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第六十一條，“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”
他認(rèn)為，根據(jù)我國土地管理法，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。農(nóng)民出賣的只是房產(chǎn)，只是在出賣房產(chǎn)的過程中“地隨房走”。房產(chǎn)賣出后，名義上農(nóng)民的土地已經(jīng)上交。如果法院判令返還給受損的一方，“返還對象不是農(nóng)民，是村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會”。
“還應(yīng)該追加第三方，村民委員會。”張萬臣說，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，村委會加蓋了公章，而且村委會是土地的所有者，這個買賣房協(xié)議中應(yīng)該有買房人、村民和第三方村委會，法院只審理兩方是不對的。
他認(rèn)為，村委會蓋章，實際上是土地所有人確認(rèn)把地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買房人，這是土地違法事件，應(yīng)該有土地部門去糾正，而不是房主。
另外，畫家買房的作用不僅僅是居住，還有創(chuàng)作功能。畫室就像畫家的生產(chǎn)車間，這種無煙工業(yè)值得提倡。
在以上推斷中，村委會的態(tài)度顯然是關(guān)鍵。據(jù)宋莊鎮(zhèn)人民政府相關(guān)工作人員介紹，2007年宋莊鎮(zhèn)的總稅收達(dá)到3.73億元人民幣，繼續(xù)保持高增長。而畫家所帶來的消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)鏈，起到的作用不可小覷。在《北京市“十一五”時期文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，宋莊原創(chuàng)藝術(shù)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一。
