全面叫停小產(chǎn)權(quán)房是抑制房價快速上漲和強(qiáng)化房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容，這還不是房地產(chǎn)市場環(huán)境優(yōu)化的全部，需要做的工作還很多。
據(jù)本報昨日（26日）報道，北京市國土部門正聯(lián)合市農(nóng)委在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等房地產(chǎn)項(xiàng)目的“家底”，近期將根據(jù)調(diào)查情況對違規(guī)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目予以停工停售。
小產(chǎn)權(quán)房買賣是違法和欺詐行為
所謂小產(chǎn)權(quán)房就是指購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。
其實(shí)，“小產(chǎn)權(quán)”房是一種偷換概念的說法。從嚴(yán)格意義上來說，目前政府出臺的所有法律、法規(guī)中并沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的概念。我國法律上的房屋產(chǎn)權(quán)是一種完全的所有權(quán)概念，從來都沒有過小產(chǎn)權(quán)的概念。這是房地產(chǎn)開發(fā)商和地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一種概念上的有意混淆。
而且，“小產(chǎn)權(quán)”房是一種違法行為。我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地的出讓和轉(zhuǎn)讓，必須先由國家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家交納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認(rèn)購房人對該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的，不具有進(jìn)行合法交易的資格，不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
此外，“小產(chǎn)權(quán)”房買賣中還存在著欺詐成分。小產(chǎn)權(quán)房買賣本身在法律上是不受保護(hù)的，但是有些開發(fā)商還承諾在幾年之后，交納一定的土地出讓金后就可以補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房，這實(shí)際上是一種明顯的違法行為和市場欺詐行為。
盛行根源在于管理不到位
為什么存在上述種種問題的小產(chǎn)權(quán)房能夠生存下來，并成為影響整個房地產(chǎn)市場秩序一個重要方面呢？為什么購買者明知不受法律保護(hù)卻明知故買呢？為什么政府就沒有及時制止、或者治而不止、甚至要放任自流呢？客觀的原因是，房地產(chǎn)價格過高，使人們難以購買到合法的商品房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)的房子價格相對要低20%—30%，同時購買者認(rèn)為這種房產(chǎn)遲早會轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)的僥幸心理也在推波助瀾。
作為一種市場行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區(qū)、個別城市擴(kuò)展到全國，這恐怕是政府相關(guān)管理部門的失職，是一種管理上的嚴(yán)重缺位和行政不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)際上是這種行為的制造者和實(shí)際推動者。
有人說這是開發(fā)商的違法行為，這種說法沒有錯，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的買賣，就是由開發(fā)商交易來完成的。但是，開發(fā)商的這種行為均是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的默許、承諾和相互利益合作中推行的。更進(jìn)一步，小產(chǎn)權(quán)證即“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的發(fā)放，實(shí)際上就是一種嚴(yán)重的政府違規(guī)違法行為。按照國家土地管理法的規(guī)定，任何個人和單位都不得在沒有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國家土地所有權(quán)之后進(jìn)行土地出讓。
作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，尤其是全國各地大量開發(fā)區(qū)建設(shè)熱潮高漲情況下，進(jìn)行土地違法買賣行為是一種利益驅(qū)動所致，但是作為國家土地管理部門，卻對這種行為無動于衷、任其發(fā)展，這就難以讓人理解了。
叫停有利于房地產(chǎn)市場規(guī)范化
小產(chǎn)權(quán)房市場的猖獗現(xiàn)象，已經(jīng)嚴(yán)重影響了正常的房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序，為我國土地管理規(guī)范化造成了很大的困難。北京市決定進(jìn)行全面叫停小產(chǎn)權(quán)房是一項(xiàng)非常及時的舉措，對于規(guī)范北京房地產(chǎn)市場行為和維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序?qū)鸬街匾饔谩?
有人說小產(chǎn)權(quán)房有利于抑制房地產(chǎn)價格上漲，這種說法是不正確的。通過違法、違規(guī)行為來抑制房價本身就是錯誤的，這種做法只能帶來更加嚴(yán)重的問題。筆者認(rèn)為，短時間內(nèi)價格的快速上漲是可以抑制的，因?yàn)閮r格不可能長期持續(xù)上漲下去。但是，在一個充滿扭曲、不規(guī)范的市場中，價格的任何變化，代表的都是一種不合理的信號。
抑制北京房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)鍵是整頓房地產(chǎn)交易和管理市場，而核心是規(guī)范交易行為、強(qiáng)化管理、維護(hù)市場秩序，重點(diǎn)是政府管理行為規(guī)范化、政府職能公開化和民主化，以及開發(fā)商行為的規(guī)范化。只要北京的房地產(chǎn)市場環(huán)境達(dá)到優(yōu)化，不合理的價格上漲將會很快下降。因此，全面叫停小產(chǎn)權(quán)房是抑制房價快速上漲和強(qiáng)化房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容，這還不是房地產(chǎn)市場環(huán)境優(yōu)化的全部，需要做的工作還很多。
盡管全面叫停小產(chǎn)權(quán)房是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一次凈化和優(yōu)化，預(yù)期也將會起到很好作用，但是，前面的分析都是在現(xiàn)行土地制度情況下進(jìn)行的，從小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象中，我們還可以窺探和領(lǐng)悟到一絲絲苦楚和深思，因?yàn)槲覈F(xiàn)行的城鄉(xiāng)土地制度本身就存在著很多問題和矛盾，這可能才是導(dǎo)致這些問題產(chǎn)生的根源。
□張琦(北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與資源管理研究院副院長)
《新京報》
