曾經(jīng)有一位民營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)商同筆者說過：“有些事情就是這么有趣，越是有爭(zhēng)議的項(xiàng)目越能賺錢。爭(zhēng)議最熱的時(shí)候就是賺錢高峰，爭(zhēng)議過去，等于規(guī)則已制定，那時(shí)利潤(rùn)已經(jīng)下降。”猶如一個(gè)明星的緋聞與其知名度的正相關(guān)關(guān)系。最近熱議的小產(chǎn)權(quán)房也循此律，傳已有百億游資進(jìn)入深圳小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)豪賭轉(zhuǎn)正。
討論其實(shí)最先源自5月21日，深圳人大通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。所指的“遺留違法建筑”多數(shù)是沒有產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房。不久，國(guó)土資源部即表示，深圳處理的是違法建筑，與小產(chǎn)權(quán)房有本質(zhì)區(qū)別；同時(shí)還補(bǔ)充說，目前小產(chǎn)權(quán)房不符合國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)，不受法律保護(hù)。
6月25日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇表示，由于各地小產(chǎn)權(quán)房的情況不一樣，中央或國(guó)土資源部不會(huì)出臺(tái)統(tǒng)一的處理意見。由此小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)論大戲中除了市民、村民，還加入了地產(chǎn)開發(fā)商、專家和學(xué)者，此話題演繹成社會(huì)化的大辯論。角度無非揭、批、駁、諫。
其實(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個(gè)法律上的概念，它也被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
就深圳本地而言，深圳土地已經(jīng)完全國(guó)有，所謂的小產(chǎn)權(quán)房確是違法建筑。7月15日，《深圳特區(qū)報(bào)》刊登深圳市人大法制委員會(huì)主任陳滌的訪問內(nèi)容，明確指出購(gòu)買違法建筑不受法律保護(hù)。
既然小產(chǎn)權(quán)房“違建”的身份，眾人已知，卻仍猶疑的少，膽大的多？小產(chǎn)權(quán)房，為何名“亡”實(shí)“存”？
其一、巨大的價(jià)差，使小產(chǎn)權(quán)房受青睞。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，價(jià)格一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。“廉價(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。
其二、買方暗賭轉(zhuǎn)正。“轉(zhuǎn)正說”也喧囂于深圳市場(chǎng)，但深圳市人大予以明確否定表示，大部分違建在進(jìn)行分類處理后，將只能獲得合法的使用權(quán)，以解決目前大量違法建筑以“黑戶”身份在實(shí)際中被合法使用的尷尬局面。
仍有不少市民認(rèn)為，隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會(huì)被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。
但是，從我國(guó)目前的相關(guān)法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。即使從我國(guó)對(duì)土地的管理理念與土地管理的價(jià)值取向來看，也沒有什么跡象表明我國(guó)會(huì)在短期內(nèi)放開集體土地的流轉(zhuǎn)。
這一來自土地制度變革中的產(chǎn)物，從名字就看出其出身的不大方——我國(guó)土地制度上的城鄉(xiāng)二元制，帶來了城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)的斷裂。兩塊其他條件完全相同的建設(shè)用地，若其中一塊是國(guó)有土地，便可享有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的權(quán)利，并得以在交易中體現(xiàn)價(jià)值；另一塊是集體土地，則基本只有自用的權(quán)利而缺少交易的機(jī)會(huì)。相同土地遭到割裂的做法，是小產(chǎn)權(quán)房只能生長(zhǎng)在農(nóng)村集體土地上，并由此引發(fā)出其他復(fù)雜問題。
若有法律、制度基礎(chǔ)，何來名亡而實(shí)存？沒有法律、制度的基礎(chǔ)，如果讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，土地出讓、房屋銷售等環(huán)節(jié)上會(huì)出現(xiàn)混亂，反而可能出現(xiàn)城市地價(jià)與房?jī)r(jià)體系的震蕩。
如何解決？把小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除，或把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購(gòu)房者，都是不客觀的。小產(chǎn)權(quán)房的建造和買賣，皆是在日頭下進(jìn)行，既然屬于違建，當(dāng)初管理部門為何不馬上禁止呢？
深圳媒體的報(bào)道稱，6月25日，原龍崗區(qū)坂田街道執(zhí)法隊(duì)副隊(duì)長(zhǎng)兼查違辦公室主任盧斐斐被判刑的原因，便是利用職務(wù)便利收受錢財(cái)32萬元，為違建網(wǎng)開一面。深圳市近期嚴(yán)打違法建筑，小產(chǎn)權(quán)房的銷售也不過從明目張膽變?yōu)榘刀汝悅}(cāng)。事出皆有因，任何一棟違建的興起，必然伴隨著相關(guān)部門的失語以及相關(guān)方面的獲益。
個(gè)人或團(tuán)體的利益之外，分稅制又帶來地方財(cái)政上的“獨(dú)立思考”。地方政府之所以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化態(tài)度曖昧，根源在于，小產(chǎn)權(quán)房如果轉(zhuǎn)正，可能會(huì)拉低城市的房?jī)r(jià)、地價(jià)，減少地方政府稅收。同時(shí)，很大一部分土地出讓金也要上交中央財(cái)政。分稅制尚未改革，地方政府推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)合法化的動(dòng)力不足。
但是，由于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，地方政府阻攔小產(chǎn)權(quán)房的存在與誕生的動(dòng)力也不足。房市價(jià)格健康可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)過高則民怨沸騰——這是一個(gè)無法在短時(shí)間內(nèi)化解的矛盾。或許后人回顧小產(chǎn)權(quán)房，也會(huì)將其書寫成具有中國(guó)味道的歷史傷口。
