就在小產(chǎn)權(quán)房處理報告呈交國務(wù)院的同時，一則與小產(chǎn)權(quán)房密切相關(guān)的政策浮出水面。
7月14日，國土資源部正式公布《關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確在2009年年底前，基本完成全國宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，對于非法使用的宅基地不予發(fā)證。
一位接近國土部門的專家對記者表示，《通知》主要針對的是目前部分農(nóng)村用地粗放利用嚴重的局面，目的是摸清農(nóng)村建設(shè)用地“家底”，在此基礎(chǔ)上加強農(nóng)村宅基地的管理。
“這相當于對小產(chǎn)權(quán)房‘無證’身份的再次宣判。”由于小產(chǎn)權(quán)房與宅基地之間有著割不斷的關(guān)系，《通知》立刻引起各方關(guān)注。上述專家表示，完成合法宅基地登記的過程，事實上也是在技術(shù)層面上將小產(chǎn)權(quán)房與合法宅基地區(qū)分的過程。“接下來，針對性的處理工作即將展開”。
“ 堵”字優(yōu)先
在《通知》出臺之前，國土資源部便針對農(nóng)村用地粗放利用的現(xiàn)象進行了專項清查，陜西為一個重點。在清查過程中，國土資源部發(fā)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房幾乎與農(nóng)村用地粗放現(xiàn)象同時出現(xiàn)”。
據(jù)國土資源部網(wǎng)上的文字資料顯示：陜西省人均建設(shè)用地和戶均宅基地面積偏大，村民違規(guī)建房現(xiàn)象普遍，關(guān)中地區(qū)“空心村”現(xiàn)象突出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村尤其是城鄉(xiāng)接合部私自購買宅基地或住房問題比較嚴重。
“只有加強對宅基地的管理，才能有效杜絕小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的反復出現(xiàn)。”在上述專家看來，目前國土資源部對小產(chǎn)權(quán)房處理的總體思路是“先堵后疏”。“‘堵’是杜絕小產(chǎn)權(quán)房在今后繼續(xù)發(fā)生，‘疏’是對歷史遺留下來的小產(chǎn)權(quán)房研究分類、區(qū)分處理。”
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，此前建設(shè)和國土主管部門的專家對小產(chǎn)權(quán)房的問題往往著眼于前期遺留問題的處理上，“相信最終獲批的處理報告也離不開這個的大框架”。
《通知》的下發(fā)，則被業(yè)內(nèi)人士解讀為“堵”的一個必要條件。通過登記合法宅基地，將過去一些處于政策模糊地帶的小產(chǎn)權(quán)房直接歸于“非法”，無疑為今后新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房的嚴肅查處提供了政策依據(jù)。
《通知》同時也重點強調(diào)了幾種宅基地違規(guī)現(xiàn)象：對農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理；對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。劉銘地產(chǎn)工作室首席顧問劉銘對記者表示，該兩種方式恰是小產(chǎn)權(quán)房存在的兩種基本形式。
對于國土資源部近期對小產(chǎn)權(quán)房問題的密集表態(tài)，北京聯(lián)達四方投資管理有限公司董事總經(jīng)理楊少鋒認為，不應(yīng)該從房地產(chǎn)行業(yè)的角度去看待這個問題。“小產(chǎn)權(quán)看似是一個房地產(chǎn)問題，實則包含在國家土地資源的總體利用控制規(guī)劃當中，是一種必須被規(guī)范的無序現(xiàn)象。
顧云昌與楊少鋒的意見大致相同：“小產(chǎn)權(quán)房事實上導致了農(nóng)村土地的極大浪費。”
“疏”法難理
盡管對于新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房要嚴肅處理的“堵”字訣已經(jīng)形成共識，但如何“疏”？顧云昌對記者表示，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因錯綜復雜，在處理的過程中，不僅要“合法”，還必須要“合理”，“兩者如何做到最好的銜接至關(guān)重要”。
地方國土部門的一些意見與此大致相同。北京市國土資源局副局長張維日前也向媒體表示，小產(chǎn)權(quán)房的解決方案不可能一刀切。
楊少鋒表示，從日前國土資源部對小產(chǎn)權(quán)房的表態(tài)來看，國土資源部對遺留問題的處理重點將放在追查開發(fā)牟利者上。“對于普通百姓購置小產(chǎn)權(quán)房的，可能會在流通環(huán)節(jié)設(shè)置障礙，但承認既定事實。”
顧云昌則認為，要徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題，需要制定一個城鄉(xiāng)土地市場的正式流轉(zhuǎn)機制。“就目前來看，各部門的工作重點仍舊集中在對新近出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房的‘堵’字上。”
《中國房地產(chǎn)報》宋堯
