從中國發(fā)展的趨勢看，像宋莊一樣的城市居民與農(nóng)民之間的房屋買賣將來會成為一種普遍現(xiàn)象。目前，雖然農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題還困惑著宋莊。但是，作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)示范點(diǎn)的成都似乎給出了一些答案。
從京哈高速路行駛約30分鐘，經(jīng)宋莊出口向北走4公里，當(dāng)你看到路北一個題寫著“中國宋莊”的現(xiàn)代門洞時，就步入宋莊藝術(shù)區(qū)的核心地帶小堡村了。
這片分布于宋莊鎮(zhèn)的村落在國際藝術(shù)圈聲名顯赫，最近又因畫家與農(nóng)民間的“小產(chǎn)權(quán)房”官司鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
往事重提：利益失衡導(dǎo)致的官司
看到自己賣過的房子飛速升值，很多農(nóng)民不甘心。李玉蘭認(rèn)為這是自己被告上法庭的最重要原因。王立則的看法是這種房訟的出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橐环矫骐S著國家政策對小產(chǎn)權(quán)房交易禁止的聲音日漸明晰，之前被視為合法的買賣關(guān)系受到挑戰(zhàn)；另一方面，房價節(jié)節(jié)攀升，而國家征地拆遷的傳聞也使得房主對不能從當(dāng)初賣掉的宅基地房補(bǔ)償中獲得收益而感到利益失衡。利益關(guān)系的失衡最終導(dǎo)致了官司。
李玉蘭在任莊路口的一個加油站附近微笑著向記者招手。一輛大貨車開過，揚(yáng)起一大片塵土。
6年前，從事專業(yè)繪畫的李玉蘭相中了宋莊辛店村的一套閑置老房子。她很快和房主馬海濤簽訂了買賣協(xié)議，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，并將集體土地建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上，除了雙方簽字，還有辛店村大隊蓋的章。
這類農(nóng)村房屋交易是買賣雙方需求契合的結(jié)果。宋莊鎮(zhèn)黨委書記胡介報向《小康》記者談及：“十幾年前城里的房子都比較便宜，也就兩三萬一套。而村里不少農(nóng)民空置的宅基地房又很多，在沒法進(jìn)行大的經(jīng)營的情況下，那他當(dāng)然把它賣了，進(jìn)城去住，而且賣的價錢也不低。”
對于有空房的農(nóng)民來說，以當(dāng)時的市場價格賣掉閑置的宅基地房是相當(dāng)劃算的。宋莊的農(nóng)民都是求人買房，到處托關(guān)系找買家。在這種行情下，1994年以來已有200多位藝術(shù)家買下了諸如此類的農(nóng)家院落。至今，這個地方已經(jīng)聚集了2000多人的藝術(shù)家群落。
而多數(shù)賣了房的農(nóng)民已紛紛在城里買了房，事實(shí)上轉(zhuǎn)化為城市化的居民。
但是，隨著近幾年來北京房價的飛漲，宋莊一帶三四間房的農(nóng)民房年租金由3年前的3000元攀升到1.5萬元以上。據(jù)宋莊小堡村村委會統(tǒng)計，僅房租一項(xiàng)，村民年收入就在750萬元以上。宋莊農(nóng)家小院的轉(zhuǎn)讓費(fèi)也從最早的4、5萬元變成了如今的20多萬元。宋莊畫家與農(nóng)民間共贏的局面，終因轉(zhuǎn)型期內(nèi)新的利益矛盾與制度空隙而轉(zhuǎn)入突變。
2006年12月，一紙房屋訴訟傳票送到了李玉蘭手里。房主馬海濤以當(dāng)年房屋買賣不符合法律規(guī)定為由，把她告上了法庭，請求收回已經(jīng)賣出去的房屋。
李玉蘭無法接受這樣的起訴。2002年以來，在辛店村這個理所當(dāng)然的“家”里，她收獲了志同道合的丈夫、嘔心瀝血的油畫作品，還有肚子里萌動的小生命。她從未曾想到，自己安安穩(wěn)穩(wěn)住了4年的房子和寧靜的生活，會一下子化為烏有。過去的1年多時間里，她都耗在這場官司里，想追回自認(rèn)為合法的房屋所有者權(quán)利。其間，她甚至一度不得不拖著懷孕的身子離開這院落，到朋友處借住，重受居無定所的流離之苦。
其實(shí)在宋莊，已陸陸續(xù)續(xù)有13名畫家被告上法庭，原告無一例外都是原先賣房的農(nóng)民，訴訟請求都是收回已經(jīng)賣出去的房屋。
除了已被告的畫家，其它買房的200多位藝術(shù)家也都面對著隨時被告的可能。
宋莊房訟的最新走勢
目前，宋莊房訟應(yīng)該說是有了比較清晰的解決方向，無論是李玉蘭案的評估賠償模式，還是楊大味的法庭調(diào)解模式，都在相當(dāng)程度上肯定了農(nóng)民房買賣中畫家應(yīng)有的權(quán)益，同時也照顧到了農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的獲益權(quán)利。
由于涉及到小產(chǎn)權(quán)房的爭議話題，而此類交易在城郊又十分普遍，全國的目光盯向了宋莊房產(chǎn)訴訟走勢。而作為十三起案件中最早被判的，李玉蘭的案子被視為是“樣板案例”而備受關(guān)注。甚至一對在門頭溝區(qū)購買農(nóng)民房的老人都登門而來，專程向李玉蘭打聽這類案子的最終結(jié)果。
2007年7月，通州法院判決認(rèn)定李玉蘭是城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，因此其和村民簽訂的房屋買賣合同無效，她必須在90天內(nèi)騰退房屋。而賣主則要給付李玉蘭夫婦約9萬元的補(bǔ)償款。
12月北京市第二中級人民法院終審下來，仍判決雙方買賣合同無效，李玉蘭須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。這樣的判法就給畫家主張自己的權(quán)益開了另一道門。
今年1月，李玉蘭依法向通州法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計48萬元。因在賠償金額上分歧較大，這一案件進(jìn)入“評估”程序。
李玉蘭案給宋莊房訟提供了參照。列在13名被告畫家中的方立鈞、王秋人、王立則等買下的宅基地房也陸續(xù)進(jìn)行了有關(guān)的區(qū)位補(bǔ)償估價。按照王立則的預(yù)測，房產(chǎn)公司做出的評估補(bǔ)償價將與目前宋莊農(nóng)家院落20多萬的市場價差別不大，這很可能超過房主的心理預(yù)期，最終以無法一次性拿出如此補(bǔ)償款而放棄起訴收場。即便房主拿得起補(bǔ)償款，藝術(shù)家也至少取得了相對合理的房屋補(bǔ)償。
