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在社會主義市場經濟體制建設的歷史長河中，涌現出無數新鮮的現象吸引我們的眼光去研究、去探索。從上世紀出現的農民建設廠房出租到近年來小產權房風起云涌，以及其在小產權房的封殺令中轉而變種以“大棚別墅”、“農業生態園”的面目出現，“看不見的手”推動著人們突破制度的障礙和制度框架去實現自身利益，法律的禁區似乎也難以阻擋人們追求利益的步伐。本文擬從農民利益的角度來分析小產權房存在的原因，這樣我們才能認識到小產權房“生生不息”的原動力，并找到解決問題的關鍵所在。

關于小產權房的定義

　　小產權房是指農村集體組織或成員未經國家征收，在集體土地上建的用于本集體成員以外人員居住的房屋，小產權或鄉產權是指由鄉或村出具的認可買受人買房的文件。小產權房包括狹義的小產權房和廣義的小產權房。狹義的小產權房多指村集體利用“新農村建設”的名義集約利用土地，把剩余的房源出賣給城市居民而形成的非法住宅區。這種大規模建設的小產權房在北京約占住房市場的20%之多，正引起有關部門的擔心。廣義上的小產權房是指個人層面的黑市交易。這種小產權房并沒有發證，沒有得到鄉或村集體的承認，并不符合狹義的小產權房定義。黑市交易并非是為了追求土地的增值收益，而是人口流動的正常需求。像這樣的“農房黑市交易”靠鄉俗民約或通過熟人關系進行，既不依靠合同文本，也不需要產權證，僅僅在買者和賣者之間達成口頭交易即可。廣義上的小產權房已從改革之初延續至今。“小產權房”可能在土地取得、規劃許可、建設手續、房屋銷售手續、產權證辦理等商品住宅建設銷售的一個或幾個甚至全部環節存在非法問題，并最終無法確定產權。按照出售的主體和是否占用耕地，“小產權房”可以分為三大類：其一，農戶在依法批準的宅基地上建成的農民房屋，銷售給城市居民；其二，在農戶騰出的宅基地或其他集體建設用地上建造住宅，把剩余部分向社會銷售；第三，未經批準占用農用地，甚至利用基本農田建造住宅，并向社會銷售。

小產權房與農民利益之間關系

　　小產權房是農民獲得土地增值收益相對低廉的方式。除小產權房之外，農民獲得土地增值收益有兩種模式。第一，土地增值收益可以通過農民自身經營獲得，譬如開辦農家樂或者開辦企業，農民從事經營管理。然而，獲得這些收益不僅需要經營才能和市場敏感性，更需要領導者的精明能干和無私奉獻。這里農民獲得的不僅包括土地的增值收益，還包括企業家的才能回報。第二，把土地租給資本家開辦工廠，農民不僅能獲得地租收益，還能獲得工資性收入。比較而言，第一種方式不僅成本較高、對農民自身素質的要求較高，而且對經營環境、政府扶植等方面都提出了高要求，因此，大部分數農村地區都難以辦好村辦工廠。第二種方式收益較低，這里的收益是指同小產權房的比較收益。小產權房不需要農民的經營才能，也不需要農民的資金，通過村集體利用開發商的資金開發住宅，把住宅的剩余部分賣給城里人，對于農民來說，不用付出多大的成本就能獲得可觀的收益。此外，在大城市附近，對土地的用途規制在客觀上要求農民尋求其利益的實現，譬如北京市昌平區作為生態涵養區不允許開辦工廠等。在這個意義上，小產權房如雨后春筍般遍地開花，有著自身存在的經濟原因。

　　小產權房是農民主動規避政府征地制度對其利益損害的方式。農民也是理性的經濟人，會在自己的約束條件中尋求自身利益的最大化，特別是在城市化過程中，由于地價不斷升值，城郊區的土地隱性收益迅速上漲。不過，這種價格是影子價格，既不能即時實現，也不能獲得收益，而是要等到政府征地才能部分實現。這里存在兩個問題：首先，要等到政府征地才能實現部分收益，那么在征地之前，這部分隱性收益就流失了，也就是說城區的土地價格越高，郊區的土地機會成本越高。那么，即使土地征收價格合理，農民也會團結起來主動尋求土地隱性利益的實現。第二，土地征收價格較低。這里不僅指絕對價格，還指其相對價格。絕對價格是指政府對農民的補償一般都按照低限進行，而且經過村集體組織的截流，到農民手里所剩無幾。譬如溫鐵軍、朱宋銀(1996)計算出在土地征用出讓過程中，如果成本價為100%，農民只能獲得其中的5%~10%，村級集體得到25%%~30%%，而60%%~70%%為政府各級部門所獲。相對價格是指即使從1986年到1998年《土地管理法》把征地補償的最高限制從土地原用途年平均產出的20倍提高了30倍以上，可是相對于國民經濟的增長特別是城市二級土地市場價格的增長，新的法定最高補償不但沒有上升，反而大幅度下降。由于傳統的低價征地制度和土地增值的潛力造成政府、集體以及個人在拆遷補償費的問題上難以達成一致，而小產權房則是集體組織繞開政府這一關口，直接和城市居民達成利益一致，實現土地增值收益。土地價格上漲越快，商品房價格越高，農民就更有動力直接與城市居民交易，小產權房必然出現得更多。

　　小產權房是農民實現其資本權益的方式之一。當前的農房普遍處于未發證的狀態，也就是說農房的產權狀態還在國家所有權體系之外，農房的承認、轉讓都是以鄉俗民約的方式進行的。給農房登記確權發證是以國家信用的形式替代了傳統鄉土社會的民間信用，即使給農房確權發證，也僅僅是實現其資本權益的初步。因為產權除了使用權、收益權等權利之外，最重要的是轉讓權。當前宅基地農房的流轉受到種種法律的制約，農房的資本權益未能充分發揮，既不能作為融資抵押，也不能轉讓給集體組織之外的成員。在一定意義上，農房的存在只是“一堆死物”，未能充分流轉發揮其資本作用，其價值也逐年處于貶損狀態。我們看到，農房價格在建成之日起就在不斷貶值，而城市商品房卻在不斷升值，這也就是不同的產權體系造成的惡果。小產權房是鄉、鎮政府授予的產權，是尋求農房增值的一種方式。村鎮一級政府官員在我國多層級的行政序列中升遷的可能性偏低，“以地生財”的做法反而會得到所在集體組織成員的擁護，其違規處罰成本較低，因此鄉鎮政府能主動提供產權保護。鄉、鎮產權是除民間信用產權、國家信用產權之外的第三產權形式，農民努力尋求國家產權的保護，雖然僅僅能夠得到鄉、鎮等基層政府的支持，但是也相對擴大了交易范圍，部分實現了農宅的資本權益。