一則被普遍誤讀的政策消息，再次引發輿論對“小產權房合法化”問題的關注。
上周，北京某都市報刊發一篇名為《北京：有條件允許已轉讓農民自住房上市交易》的消息，立刻成為輿論焦點。截至6月19日下午3點，記者通過百度搜索出與該消息相關的網頁多達1060多幅。其中，多數觀點將此視為小產權房合法化的信號。
這條消息最初來源于北京市近日出臺的《關于進一步推進本市第一道綠化隔離地區建設的意見》（以下簡稱《意見》）。原本看上去再常規不過的政府令，但可能是因包含“有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易”的條款，最終不可避免地被媒體“挖掘”出來。
6月18日，北京市發改委固定資產投資處相關負責人對外做出澄清：上市交易的農民自住房并非一般的農民宅基地上的自建房——即小產權房，《意見》里的相關規定均是針對北京“綠化隔離地區建設”而言的。
爭議至此似乎應該結束。然而，據本報記者進一步調查發現，目前北京“地下”交易的小產權房項目中，不少便與“綠化隔離地區建設”有著扯不清的關系。《意見》的出臺，則給這些小產權房明確身份提供了一條可能的路徑。
“綠隔”制造的“貓膩”
對于處于輿論旋渦中的“農民自住房”，《意見》規定：在舊村已完成拆遷、農民已完成安置、綠化已基本實現的情況下，如確實還存有剩余的農民自住房，經核定并明確銷售利潤分配方案后，可允許已轉讓給開發企業的農民自住房上市交易。
對于“剩余的農民自住房”，上述北京市發改委人士表示，特指在綠化地“拆遷房”的基礎上建起來的“上樓”房。“由于一些農民直接領取了拆遷款而沒有搬入‘上樓’房，所以會有空余的房源。”但京東某知名開發企業一位熟悉其中奧妙的中層管理人員卻對“剩余的農民自住房”作出了不同解釋，該企業曾有過參與綠化隔離帶建設的經驗。在他看來，這類剩余房源“不得不說是上有政策下有對策導致的尷尬結果”。
根據資料顯示，綠隔政策源于2000年北京市提出的“用3～4年時間完成綠化面積60平方公里”的綠化目標。
對此，北京市曾出臺《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》，明確區級政府為實施綠化隔離地區建設的責任主體。對于60平方公里綠化帶建設所帶來的農民拆遷安置問題，可按照1∶0.5的比例建設農民回遷房和商品房。商品房銷售所得收入，可用于支付開發企業拆遷安置建設的所需費用。
“由于綠隔建設牽涉到拆遷安置，具體的農民回遷房建設由開發商來做，而所需安置面積則通常由各鄉鎮協助統計。”上述人士表示，在實際操作中，“各級鄉鎮政府以及被拆遷農戶出于自身利益的考慮，往往將所需建設的農民回遷房面積盡可能地多報”。
按照“1∶0.5比例”的規定，“多報”農民回遷房，也就意味著開發商將可能建設更多的商品房。
“在這一過程中，鄉鎮政府、被拆遷農戶、開發商都是獲利者，有不少被拆遷農戶甚至分到了五六套房子。”上述人士表示：“不排除一些地方出現鄉鎮政府和開發商協同謀利的可能。”事實上，在農民回遷房最后的分配過程中，如果開發商能與當地鄉鎮政府達成默契，便可造成大批房屋未能分配的局面。
“不少回遷項目到最后甚至出現了70%多的房子空置，而這些房子目前都被歸在開發企業的名下。”上述人士稱，“所以《意見》中才有了‘已轉讓給開發商的農民自住房’。”不惟如此，按1∶0.5的比例建設農民回遷房和商品房的規定也屢屢遭突破。2007年，海淀區四季青鎮便曾因此成為媒體報道的焦點。
“如果開發商能和當地鄉鎮政府達成協議，那么根據《意見》規定，開發商便可以把未分配完的回遷房或違規建設的商品房通過這個途徑轉化為可上市交易的合法資產。”上述人士稱，《意見》的執行將直接考驗鄉鎮政府的廉政程度，也是對各區政府監督能力的一次檢驗。
疑似小產權房？
根據北京市發改委相關負責人對媒體的表態，《意見》中所提及的“農民自住房”完全不同于通常意義上的小產權項目，這被中國人民大學公共管理學院教授毛壽x所認同。
毛壽x表示，所謂的“小產權房”是指由鄉鎮政府發證書的房屋，這樣的房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給予備案。
換言之，這樣的房子是國家不認可的，購買此類房屋的權益是不受國家法律保護的。
而綠隔新村中的農民自住房，是經過正規審批程序建設的，將擁有合法的產權證。但上述企業人士透露，在《意見》出臺之前，所謂的“剩余農民自住房”以及違規商品房早已入市銷售，一些開發商甚至向客戶許諾代辦房產證。《意見》的出臺，使其距離承諾的兌現僅一步之遙。
劉x地產工作室主持人劉x卻認為，“剩余農民自住房”盡管不具有商品房的屬性，但除去一些違規操作的項目之外，仍屬于國家正式審批的項目，性質完全不同于一般的小產權項目。但值得注意的是，綠隔項目建設開發商違規銷售的行為，在市場上造成的不良影響與小產權項目如出一轍。
“由于是政策性建設，綠隔農民回遷房的建設基本不需要考慮土地成本，當初我們建設的時候每平方米成本僅2000元。”上述企業人士稱，很多綠隔回遷項目上市銷售的價格要遠低于市場正規項目，這對市場形成了較大的沖擊。
