小產(chǎn)權(quán)房問題研究(一)
內(nèi)容提要: 小產(chǎn)權(quán)房是我國目前政府和社會公眾極為關(guān)注的社會熱點和難點。小產(chǎn)房的出現(xiàn)是多方面原因所致，但根源是我國土地雙軌制。解決小產(chǎn)權(quán)房，必須堅持兼顧國家、集體、農(nóng)民和購房人等各方利益的原則，體現(xiàn)黨中央所提倡的和諧社會。對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)根據(jù)購房人的不同情況分別作出不同的處理，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書。
一、小產(chǎn)權(quán)房界定
小產(chǎn)權(quán)房，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨立或與開發(fā)商(以下通稱開發(fā)建設(shè)單位)聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。購買此房者無法取得法定機關(guān)頒發(fā)的土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，而是由村委會或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)的房屋所有權(quán)證明，俗稱小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房與正規(guī)開發(fā)銷售的樓房相比具有如下法律特征：
(一)小產(chǎn)權(quán)房的土地使用不合法
依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房，必須先由國家征地，并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位，開發(fā)建設(shè)單位向國家繳納土地出讓金等稅費，開發(fā)建設(shè)成商品房后出售給購房人，由法定的政府機關(guān)頒發(fā)土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，確認(rèn)購房人對該房屋的所有權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房是由開發(fā)建設(shè)單位直接在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)房屋并出售給購房人，未將集體所有的土地征用為國家用地并轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費，所建房屋因用地不符合法律規(guī)定的程序和條件，小產(chǎn)權(quán)房所占有的土地屬于非法用地。
(二)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)程序違法
根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)和出售商品房，必須“五證”齊全，即土地使用證、規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證、銷售許可證等。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實上也無法辦理規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和各項稅費，其開發(fā)建設(shè)房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定。
(三)小產(chǎn)權(quán)房無合法產(chǎn)權(quán)證書
根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。房屋屬于不動產(chǎn)，即必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權(quán)。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書的職權(quán)。因此，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。
二、小產(chǎn)權(quán)房形成的原因
(一)市場需求
近幾年，全國各地的商品房房價都普遍持續(xù)不斷地大幅度上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通百姓的購買能力。購房者購買小產(chǎn)權(quán)房的理由只有一個——價格便宜。以北京為例，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元間，甚至有低至每平米1000元以下的，僅為四環(huán)內(nèi)商品房價格的25%至30%，比政府推出的數(shù)量稀少且比周邊商品房房價略低的限價房還具吸引力。[1]
從購買小產(chǎn)權(quán)房的目的而言，大多數(shù)購買者為自己居住，只有少數(shù)購買者以投資為目的。從購買者的身份而言，除當(dāng)?shù)乇炯w的少數(shù)成員外，城鎮(zhèn)居民的購買者主要有三種類型：第一類是有能力購買正規(guī)商品房(俗稱大產(chǎn)權(quán)房)的人，但該人群畢竟是極少數(shù)，而且多以投資為目的;第二類是沒有能力購買大產(chǎn)權(quán)房，但又不符合購買經(jīng)濟適用房或限價房的購房者，為了擁有自己的住房，因而購買小產(chǎn)權(quán)房;第三類是雖然符合購買經(jīng)濟適用房或限價房者，但基于其經(jīng)濟條件、住房的急需性、購買該類房屋的難度等原因，轉(zhuǎn)而購買小產(chǎn)權(quán)房。
