日照小產(chǎn)權(quán)房
最近，隨著舊村改造的出現(xiàn),大量小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛也不斷浮現(xiàn),在關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償?shù)臍w屬問(wèn)題也出現(xiàn),各方互不相讓,問(wèn)題不斷激化,最后只有以有以法院判決告終.其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房買賣一直是國(guó)家禁止的交易行為,可這種交易行為一直屢禁不止.那么什么是小產(chǎn)權(quán)房?是什么讓小產(chǎn)權(quán)房存在如此大的吸引力呢?
一、什么是小產(chǎn)權(quán)房及小產(chǎn)權(quán)房交易存在的原因
在了解小產(chǎn)權(quán)房之前我們首先要了解一些與之相關(guān)的內(nèi)容。首先 什么是集體土地 ，集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。其次，有哪些用地屬于集體土地 ，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、 自留山，屬于農(nóng)民集體有.而小產(chǎn)權(quán)房屋就是修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對(duì)房屋的完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，有的僅是農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)，即業(yè)內(nèi)所稱的"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并非字面意義上由某一級(jí)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，而是在某些鄉(xiāng)村里，當(dāng)?shù)卣唇?jīng)國(guó)家許可，便將村里的土地交給開發(fā)商，并由其建設(shè)并公開出售的商品房。
那么又是什么使小產(chǎn)權(quán)房存在吸引力?首先,小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格一般比商品房要低,這是買房冒風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買的主要原因,一般說(shuō)來(lái)同樣面積小產(chǎn)權(quán)房與商品房在價(jià)格上相差很大;其次,還有一些城鎮(zhèn)居民喜歡城市周邊的環(huán)境,一般市郊的空氣比較好,而且沒有市內(nèi)噪音那么大,對(duì)于有車一族還有退休的人員有很大吸引力;再次,有些人心存僥幸心理,覺得自己不會(huì)遇到象拆遷等問(wèn)題等等.還有一部分人買小產(chǎn)權(quán)房的一大部分原因是根本不知道這事國(guó)家禁止的交易行為,以為一紙協(xié)議可以保證這種交易;也有一部分說(shuō)只是想擁有居住權(quán)并不想房產(chǎn)證的問(wèn)題,一旦麻煩找來(lái),問(wèn)題多的沒法解決. 而對(duì)于出賣一方的農(nóng)民來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房給農(nóng)民帶來(lái)一部分穩(wěn)定的收入,體現(xiàn)出農(nóng)民對(duì)土地享有的權(quán)利,也為農(nóng)村人口從農(nóng)業(yè)勞作轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)提供了就業(yè)崗位。再有,在農(nóng)村地區(qū)建設(shè)大量的居民小區(qū),使農(nóng)村的生活條件,基礎(chǔ)設(shè)施都有了極大的改善和發(fā)展。
二、小產(chǎn)權(quán)房交易潛在的問(wèn)題
那么下面就針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易存在的潛在的問(wèn)題進(jìn)行探討,以求教于同仁
目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)私下、變相的轉(zhuǎn)讓大量存在，不僅嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)家、集體利益，導(dǎo)致了土地利用的混亂，影響了土地市場(chǎng)的正常秩序，而且造成了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，交易的不安全，給農(nóng)村的穩(wěn)定帶來(lái)了隱患，也給購(gòu)房的消費(fèi)者帶來(lái)了各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
(一)國(guó)家關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房方方面的法律規(guī)定:
1、建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定："房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。"也就是說(shuō)只有擁有個(gè)人房產(chǎn)證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權(quán)。
2、《擔(dān)保法》明確規(guī)定："抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，""鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。"
3、《土地管理法》第62條規(guī)定："農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地，不予批準(zhǔn)"。
4、根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定："土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有;地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。"
5、我國(guó)土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
6、《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見》第56條更加明確的規(guī)定："農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。(二)根據(jù)以上規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房人容易產(chǎn)生一下問(wèn)題
第一、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)土地使用權(quán)證與房產(chǎn)證，而按照法律規(guī)定，集體成員對(duì)集體土地只有使用的權(quán)利,集體性質(zhì)的土地使用權(quán)是不能在土地性質(zhì)未變更性質(zhì)之前進(jìn)行買賣的，而該土地上建造的房屋與土地是一體的也就無(wú)法進(jìn)行買賣或轉(zhuǎn)讓，因此也就無(wú)法取得房屋所有權(quán)證。
農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來(lái)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證也只是證明成員對(duì)建在集體土地上的房屋擁有使用權(quán)，與商品房的房產(chǎn)證不是一個(gè)概念,是個(gè)模糊概念，甚至缺乏法律依據(jù)。
第二、不能用于抵押和貸款 ，貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產(chǎn)證，目前農(nóng)村房既無(wú)房產(chǎn)證也不進(jìn)行登記,也物登記主管機(jī)關(guān),協(xié)議抵押也以無(wú)效告終.
第三、易產(chǎn)生糾紛，房屋沒有保證，小產(chǎn)權(quán)房有相當(dāng)一部分是村里自己開發(fā)的，也就是說(shuō)時(shí)任書記就是開發(fā)商頭頭，如果幾年之后，一換屆，很可能就會(huì)出現(xiàn)糾紛。再者說(shuō)，村里開發(fā)的房子，一般都是以改善村名居住狀況名義開發(fā)的，沒有任何法律保障，沒有房產(chǎn)證也沒有土地證，出售鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的住宅，并不具備正規(guī)的房屋買賣合同，而只是簽一份租賃合同，合同上的房屋性質(zhì)也與實(shí)際有很大不同。而僅有的購(gòu)房合同也可能會(huì)因?yàn)榇箨?duì)書記的換屆而變得沒有什么效力。
另外，這就容易出現(xiàn)這樣一個(gè)問(wèn)題，村民將房子賣出后，就意味著再也沒有宅基地，而面臨房屋拆遷增值、繼承等各種因素村民開始對(duì)自己的出售行為感到后悔，鑒于集體產(chǎn)權(quán)的對(duì)外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權(quán)利也有可能重新要回自己的房子，那么購(gòu)房者就只能處于被動(dòng)無(wú)助的尷尬境地。
第四、房子質(zhì)量無(wú)保證 ，房子開發(fā)首先必須是具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而小產(chǎn)權(quán)房很多是由土地所在村自行開發(fā)的，根本沒有資質(zhì)，在質(zhì)量、信譽(yù)方面都沒有保障。
開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測(cè)繪部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，待勘測(cè)數(shù)據(jù)確定后，權(quán)屬管理部門需要通知土地管理部門最后核定地價(jià)，還要審核該項(xiàng)目是否按規(guī)劃批準(zhǔn)的用途實(shí)用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價(jià)款最終繳納的情況，以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無(wú)誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證。而集體產(chǎn)權(quán)的房子相對(duì)商品房來(lái)說(shuō)房子質(zhì)量檢測(cè)程序相對(duì)缺乏，購(gòu)買房子后所持有僅為一紙與當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府簽發(fā)的合同，在質(zhì)量上的隱患相對(duì)一般商品房來(lái)說(shuō)較大。
