“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常稱由國家發產權證的叫“大產權”，由鄉(鎮)政府發產權證的叫“小產權”。“小產權房”是指在農村集體土地上，由當地鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉（鎮）政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉（鎮）政府或村委會的章以證明其權屬，故又稱之為“鄉產權”。
根據《物權法》的規定，市、縣房地產登記機構才有權對房地產登記發證，鄉（鎮）政府沒有權利辦理房地產登記并發證。即便持有鄉（鎮）府頒發的“小產權證”，也不受法律的保護。因此，“小產權”并不具有真正的產權，實際上是沒產權，購買此房存在諸多法律上的障礙。
盡管如此，在不斷攀升的房價壓力下，一部分因為房價高漲而無法滿足住房需求的人，目標自然流向“小產權房”。另一方面，城市郊區的農民地少人多，腳下土地僅能維持溫飽，又沒有其他發展的機會，通過賣地、搞房地產開發進行致富是他們迫切的愿望。正是這兩方面的原因助長了“小產權房”的發展。
“小產權房”的熱銷，引起了人們對此問題的關注，有人主張“小產權房”合法化，有的政協委員提出了必需進行農村土地私有化的議案，這只是社會上一部分人的觀點,還沒有上升到法律層面。對于已購買或準備購買“小產權房”的人來說,應該正視國家現有的法律和政策規定。
2007年12月23日,國務院發布了《關于嚴格執行農村集體建設用地法律和政策通知》，明確規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。任何單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。由此可見政府對此問題的明確態度。
2007年北京通州區宋莊發生了一起因幾年前畫家購買農民宅基地上房屋，現農民要求確認買賣無效的訴訟案，此案現已經二審審理終結，法院最終認定購買農村宅基地上房屋無效。此案引起了人們對購買農民住宅相關法律問題的關注和大討論。法院認定購房合同無效的理由是：宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。雙方買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。購買人并非本村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未依法變更登記至買房人名下。因此，買賣雙方所簽訂的買賣房屋協議是無效的。
有人認為此案中購房人簽訂的是買賣房屋協議，沒有買賣農民的宅基地，房屋屬農民私有，私有財產受《憲法》和《物權法》保護，農民對其私有財產有權處分。因為房屋和土地不可分割，根據地隨房走，房隨地走的原則，房屋轉讓的其占有的土地也隨之轉讓。所以,購買房屋實際上也包括了房屋占有的宅基地使用權，買賣農民住宅實際上涉及了宅基地轉讓問題。
有人認為,我國現有法律、法規沒有一部明確規定禁止城鎮居民購買宅基地、農民住宅、“小產權房”，農民賣房不違反《憲法》,也不違反法律和法規。《物權法》沒有具體規定宅基地的流轉問題，對此問題做了回避。該法第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。《土地管理法》沒有明確規定禁止城鎮居民購買農民住宅。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。由此可見是允許農民出讓其宅基地的，后果只是再申請的不予批準。針對此問題國務院辦公廳1999年頒布了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年10月21日國務院發布了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》、2007年12月23日國務院發布了《關于嚴格執行農村集體建設用地法律和政策通知》，這些文件明確規定：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。根據《合同法》規定，違反法律、法規強制性規定的合同無效。僅僅違反政府規章、文件及地方法規的并不導致合同無效。以上文件雖然明確規定禁止城鎮居民在農村購買宅基地、農民住宅、“小產權房”，但這些文件不屬法律、法規，違反這些文件并不當然導致合同無效。根據不禁止即可行的原則,應當說這種行為不違法，房屋買賣合同有效。
目前，對此問題沒有明確的法律規定，存在法律上的空白點，在認識上難免存在爭議。
盡管認定這類合同無效存在上述法律上的障礙，但是依據現有的法律規定綜合分析，應當認定這類合同無效。
《土地管理法》雖沒有哪一個條文明確規定禁止城鎮居民購買農村宅基地、農民住宅，但《土地管理法》的立法精神和價值取向是，嚴格土地管理制度，嚴格農村土地集體所有制度，保護耕地，禁止宅基地對外轉讓。我國人口多耕地少，農村土地是廣大農民生存的重要條件,是農民安身立命之本，如果允許或變相允許城鎮居民在農村買房，是對現有農村土地制度、耕地保護制度的破壞。
宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營管理，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，非集體經濟組織成員不具有此身份，不能擁有此宅基地使用權。否則，會損害集體經濟組織的利益。
在我國農村宅基地帶有福利性質，是農民不花錢或花少量的錢購買的，我國的農民普遍收入不高，如果允許相對富裕的城鎮居民花錢在農村購買農村住宅會打破農村經濟結構的平衡。
如果允許城鎮居民在農村買房，會造成農村廉價土地沖擊城市房地產市場，造成國家的城市土地收益流失。
如果法院認定這類合同有效就會和現有的國家政策相矛盾，造成判決無法執行。國家政策明確禁止購買農民住宅，如果判決認定購買農民住宅有效，此行為卻得不到政府的認可，購房人不能領取相應證件。
《合同法》規定惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。從以上幾點可以看出允許城鎮居民在農村購房會破壞國家的土地制度、農村集體經濟組織利益，以及社會經濟結構，據此也可認定此類合同無效。
