商品房買賣合同指南
購買商品房是老百姓生活中的大事，有時(shí)用去家庭多年的積蓄，即使是投資購房，也有投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場正處在規(guī)范之中。律師建議購房者選擇規(guī)模大信譽(yù)好的開發(fā)商，必要時(shí)由專業(yè)律師提供開發(fā)商資信調(diào)查、合同審查等法律服務(wù)，做好事前預(yù)防，避免受到損失。
一、了解開發(fā)商的主體資格
開發(fā)商主體資格直接關(guān)系到購房者的合法權(quán)益，應(yīng)查驗(yàn)五證：
1、土地使用權(quán)證。應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。居民用地為70年;工業(yè)用地為50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年;綜合或者其他用地為50年。查驗(yàn)土地使用權(quán)有無查封、抵押的情況，如有抵押情形，根椐《物權(quán)法》一百八十二條，土地使用權(quán)抵押，土地上房產(chǎn)應(yīng)一并抵押，出現(xiàn)此種情形，可能導(dǎo)致購房合同無效。
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。該證件是辦理土地許可證的前提，開發(fā)用地的實(shí)際用途、性質(zhì)、界限、容積率等應(yīng)與開發(fā)商提供的建設(shè)用地許可證載明的內(nèi)容相符。
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項(xiàng)目是違法的，將來無法取得房產(chǎn)證。城市規(guī)劃部門有權(quán)責(zé)令開發(fā)商停止建設(shè)，還可以限期拆除或者將違法建筑沒收。
4、建設(shè)工程施工許可證。該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產(chǎn)權(quán)證。
5、商品房預(yù)售許可證或者銷售許可證。該證件是開發(fā)商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對外銷售商品房。(1)注意該證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一個(gè)單位;(2)注意該證件是否包含所要購買的樓盤;(3)查驗(yàn)該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。購房者可以登錄大連市國土資源和房屋局網(wǎng)站進(jìn)行查驗(yàn)商品房預(yù)售許可證，并且可以電話查詢82185638(市區(qū)四區(qū))，其它區(qū)(市)縣向當(dāng)?shù)胤课菥只蛞?guī)劃局電話查詢。
二、政府行為能否作為不可抗力，免除開發(fā)商逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任
合同法第一百一十七規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。一般表現(xiàn)為影響合同履行的災(zāi)難性事件，既包括自然力量，如地震、水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪等;又包括社會異常行為，如戰(zhàn)爭、暴亂、軍事封鎖等。
審判實(shí)踐中，關(guān)于政府行為是否納入不可抗力爭議很大，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)分以下三種不同情況：
1、當(dāng)政府行為是基于社會公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會活動導(dǎo)致停工等。
2、當(dāng)政府行為針對特定領(lǐng)域、特定人作出的，應(yīng)考慮為情事變更因素，應(yīng)依公平原則，允許開發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同。如政府規(guī)劃調(diào)整、市政配套設(shè)施不到位(水電煤燃曖等)，這是現(xiàn)階段開發(fā)商面臨的主要問題之一，這些因素開發(fā)商不可控，雖然水電煤燃曖已經(jīng)大部分由相應(yīng)企業(yè)完成，但首先市政基礎(chǔ)設(shè)施需由相關(guān)政府管理部門審批，而大部分企業(yè)是龔斷企業(yè)且為國有獨(dú)資公司，保留了較濃厚的行政色彩，且與政府管理部門存在一定聯(lián)系，很多時(shí)候不受市場規(guī)則與合同約定的控制，我們認(rèn)為如果上述因素不考慮為情事變更因素，對開發(fā)商也同樣顯失公平，盡管1999年《合同法》沒有規(guī)定情事變更原則，在立法缺失的情況下，可以依公平原則彌補(bǔ)法律漏洞。我國的《民法通則》《合同法》均規(guī)定了公平這一基本法律原則，法院可以依法對當(dāng)事人的情事變更的訴訟請求予以支持。
3、當(dāng)政府行為是基于第三人的過錯(cuò)做出的，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。如違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等。
三、房屋面積條款
建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同(開發(fā)商提供)第五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積差異有兩種處理方式：一是雙方自行約定，有的約定為“按房屋產(chǎn)權(quán)證面積進(jìn)行據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)”，一般情況下期房的暫測面積與實(shí)測面積誤差率不大時(shí)不會出現(xiàn)糾紛，但當(dāng)誤差率較大時(shí)，購房者就要補(bǔ)交較多的房屋差價(jià)款。二是按《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二項(xiàng)，此種約定更有利于平衡各方利益。即面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由了出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人
四、商品房交鑰匙應(yīng)注意的問題
商品房具備建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)合同第八條及第十四條規(guī)定的交付使用條件，開發(fā)商應(yīng)書面通知購房者辦理交付手續(xù)。購房者應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定及合同約定對住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行及房屋各主要方面逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購房者出示并提供該合同第八條規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗(yàn)收登記備案表》、房地產(chǎn)管理測繪部門實(shí)測房屋面積數(shù)據(jù)、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等證明文件。
五、住宅質(zhì)量保證書應(yīng)包括哪些內(nèi)容
《住宅質(zhì)量保證書》是購房者要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任的有效憑證，交付使用的房屋如果存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人承擔(dān)。
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)包括以下內(nèi)容，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(一)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;(四)電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;(五)裝修工程為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。以上內(nèi)容應(yīng)寫入《商品房質(zhì)量保證書》中，其約定的保修期限不得短于以上最低期限。
六、主管部門沒驗(yàn)收的房子能交鑰匙嗎
對此問題司法理論界、實(shí)務(wù)界認(rèn)識不一，各地法院對于此類問題判決不統(tǒng)一。建設(shè)部門、工商部門聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本第八條交付期限中，雙方可以約定“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”即可交付使用(即建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收)，有些法律研究者認(rèn)為該條款違反了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，不得交付”、“房地產(chǎn)項(xiàng)目峻工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出峻工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到峻工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。”
